（第一节）房产的购置
不能买的八种房
（1）房地产开发公司以出让方式取得的土地使用权，但未得土地使用权证书，未按土地使用权出让合同约定进行投资开发总额在25%以上的土地，以及买卖房屋已经建成，但未持有房屋所有权证书的房屋，均不得进入市场。
（2）没有房屋所有权证书（产权证）的房屋，也不能进入市场。
（3）由于国家建设需要，征用或已确定为拆迁范围内的房屋，不能进行买卖。
（4）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不能买卖。
（5）房屋的买卖是以卖房者对其欲出卖的房屋享有确定的权利为前提，对于权属有争议的房屋，因其权利不能确定，这种房不能买卖。
（6）共有房屋，未经其他共有人书面同意的。
（7）教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑不能买卖。
（8）法律、行政法规规定禁止房屋转让的其他形式。
购期房需要注意的八个要点
（1）不要只看房屋地图，要实地考察房屋的实际位置。
（2）在起价和均价的问题上要弄明白。
（3）若外观图是电脑拟图时，一定要识别是实景图还是效果图，如有的户型图比例不当，感觉上会比实际空旷得多。
（4）在看房地产广告时一定要明确了解该企业或其他的开发商是否值得信任，不要轻易购房。
（5）不要贪图小便宜，往往就是那些小便宜会让你将老本栽进去。
（6）假如开发商没有资质证号，那么就不要轻易相信开发商的口头承诺，因为政府是授予产权的唯一机构。
（7）应该按照自己的支付能力来选择支付方式，在这之前建议向专家咨询一下。
（8）另外在合同中不要忘记广告中关于绿化、物业、保安、热水等方面的承诺约定。
购期房付款
购买期房与现房相比，存在着两个方面风险：一是工程进行到一定程度，因某种原因停建而导致楼盘烂尾；二是房屋竣工后，其房屋的设施、质量、配套等与双方约定的不一致。因此，若一次性交齐房款，则买方就承担很大的风险。若用分期付款或公积金、按揭贷款则承担的资金风险就相应小一点。若购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品房，可一次性付款，这样就可享受到房屋升值所带来的利益。
选择现房
选房要看是否明厅明室。室内经常活动的空间是客厅、卧室、厨房、餐厅、卫生间、书房等，若是采光较好的厅室可节约不少的能源。在房型设计上，要看厨房设施安排是否合理，有较大的空间才能安装现代化的炊具。卫生间有浴盆、坐便器、洗手池就可以，加装一个男用小便器也可以，这样可节约用水。卫生间布局要合理，毛巾架、玻璃镜等都要妥善安放。同时要考虑通风问题，要看厨房、厕所、客厅是否附设垂直排气烟囱，以便保持空气清新。房屋必备的硬件还有隔热、保温和防雨等硬件装置，选购现房时都要一一看清楚。
选购商品房
（1）看是否有售房许可证。要注意销售房屋部门是否有售房许可证。凡是有售房许可证的企业，均已到有关部门注册登记，属于合法经营，购买后可及时发给许可证。相反，购买没有售房许可证的房产，则会遇到一些不必要的麻烦。
（2）房屋结构要合理，功能要齐全。如煤气、暖气、水、电是一定要到位的，这些使用功能要在购房合同上体现出来。应该注意一些细节问题。比如期房的竣工时间、交付使用时间等，并应在购房的合同上注明经销者违约时应追究的法律责任。
（3）如不急用，可购买期房。期房一般销售价格比现房便宜20%左右。急用房者，一般多购买旧房，七八成新即可。购旧房应该到有可靠信誉的房屋交易市场或交易所选取信息。
一次性付款购房选择
在合同约定时间内，一次性付清房价款，可以从销售方那里得到2%~5%左右的房价款优惠。但是这种付款方式也有缺点，一般的购房者很难一下筹集很多现款。如果向亲朋好友也无法筹集，就要从银行取存款，则往往会造成利息上的损失。若开发商没有按期交房，甚至工程烂尾，就有可能损失更多的利息或全部。因此选择付款方式时，一定要慎重选择。
分期付款购房选择
购房人根据买卖合同的约定，买房人在一定的期限内分数次支付全部房价款的方式就是分期付款购房。在购买期房时采用这种方式的较多，购房人交付首期款时与开发商签订正式的房屋买卖契约，房屋交付使用时，交齐全部房款，办理产权过户。分期付款的利息是付款时间越长，利率越高，房款额加在一起会高于一次性付款的金额。但是，将通货膨胀和个人收入增长率及支付能力综合起来比较，分期付款还是合算一些。分期付款一般是买卖双方在合同中约定，根据项目开发的进度，分阶段交付房款，在房屋交付使用时，只留一小部分尾款最后付清。这样做的好处是，购买方可以用房款督促、制约开发商按约定的时间开发建设项目，同时也可缓解一次性付款的压力。
选购底层住宅
底层住宅不但价位低而且有不计面积的花园和阳台，有不少好处。但也要注意其中的一些问题，如环保和安全问题，尘土和噪声问题以及晚上车灯闪动的问题等。因此选购底层住宅要避开交通主干道或正对社区大门，同时尽量挑选楼距较大的住宅小区，争取主采光面为正南方。
选购多层住宅的楼层
（1）底层：特点是进出方便，房价比较便宜。但采光差且潮湿。
（2）二层：相对底层要干燥些，且进出方便，采光尚可，价格居中。
（3）三层和四层：其房价最高，楼层高度适中，采光优越，三楼的水质一般来说比较干净。四层的水由大楼顶部水箱提供，如果水箱不是经常洗刷或管理不严，水质就会污染。
（4）五层：楼层有点偏高，而且爬楼梯比较累，其房价与底层差不多。
（5）顶层：缺点是夏天闷热，雨天时可能会漏水。
选择多层住宅与高层住宅
（1）多层住宅的实际用房率要高于高层住宅。住宅的面积包括使用面积、住宅的公共部位等。高层住宅由于有电梯、电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积比多层的更多，因而实际用房率要低一些。
（2）普通多层住宅一般为砖混结构，而高层住宅由于它为钢筋混凝结构，因而，不仅抗震性能好于多层住宅，而且折旧年限长。
（3）由于构造结构上的原因，多层住宅基本上是坐北朝南，南北通风，室内使用面积多，房型合理，大开间容易隔开装修。而高层住宅一般采用框架剪力墙结构，加上又考虑几部电梯的位置，因而户型设计不太理想，而且给装修也带来不便。
（4）高层物业费用要多于多层住宅。由于高层住宅设有电梯、垃圾通道，一般物业管理费用要高一些。
如何选购二手房
（1）验看产权证的正本，注意产权证上的房产与卖房人是否同一个人，同时要到房管部门查询此产权证的真实性；并确认是否允许转卖。
（2）要查售房者有没有抵押或留下债务等。除房价外，购房者应支付6%的产权转让税。
（3）要了解一下该住房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；是否发生过不好的事情，是否被抵押，或者发生过盗窃案。
（4）通过与市场上公房的比较，来判断房屋的价值，也可委托信得过的中介机构或评估机构进行评估。
识别二手房质量
打开水龙头观察水的质量、水压，确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；打开电视看一看图像是否清楚，观察户内外电线是否有老化的现象；观察小区绿化工作、整体环境如何，物业管理公司提供哪些服务及各项收费标准。
二手房屋的估价
房地产管理部门在交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，如果认为明显低于房地产价值，就会对交易的房地产委托具有一定资质的专业评估机构进行评估，并且评估的价格就会被作为缴纳税费的依据。
除此以外，为确定合理的交易价格，交易双方也可以把委托评估事务所进行的评估作为交易价格的参考。
选购房型
（1）选择房屋要方正，尽量减少死角面积和交通面积。这样有利于家具的摆放和人在居室内的活动，给人以稳重、宽敞、明亮的感觉。
（2）房门开向要合理。室内房门开设的方向和位置，要考虑到不要影响实用空间面积、居室私密和空间阻断等因素。
（3）不同空间要有相对合理的面积。卧室以13~15平方米为宜，厨房以6平方米左右为宜，客厅的面积要尽可能大一些，卫生间最好是将盥洗和如厕分开。
购房社区比较
小社区的优势：小社区的资金投入不用太大，因此，开发商对销售收入的依赖也不会太大。为了吸引购房者，通常在建设速度上会提高很多。小社区可分享更多的同等配套，从而会提高居住品质。同样是几千平方米的专用会场，几百户共享还是几千户共享，在居住品质上的区别是很大的，且出租时竞争者会更少。大社区的优势：大社区在建设初期，条件会比较差，价格也不会太高。随着社会的发展，开发商会逐步提高价格。大社区的市政配套可靠，包括水、电、煤、暖、路等。大社区往往受到政府的更多重视，一般不会出现居民入住了还没通水通路的情况。
购房辨识样板房使诈
样板房是经过专门设计的。它的尺寸和结构可能与图纸上的大小不同，开发商可能会把开间放大一些，客户不懂其中奥妙，就会上当。在一般住房中，厨房和卫生间是比较小的，样板房中可能会放大，客户的感觉和实际情况不同。售楼人员介绍时，往往忽略真实情况，夸夸其谈，使人上当受骗。因此在看房时应用尺量一量，认真比较，可带上内行人去看房，避免上当。
购房风险识别
（1）购买者不能如期入住，房屋的使用居住功能无法体现；属于投资性购房者延迟收取投资回报时间，也就是延迟回收利息及利润的时间。
（2）开发商由于资金实力等方面的原因，可能会对房屋的建筑质量、建筑装饰材料、建筑结构、配套设施等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用，这样会使购房者遭受损失。购房者要特别注意房屋建筑面积的变化，以免合同上约定的住房面积与实际面积有所出入。
（3）出于多方面的原因，开发商无法按期获得整个项目的房屋权属证件，购房的业主也就无法按期获得房屋产权证件。这样会导致购房者遭受产权再转换或抵押融资受阻的风险。
看房产广告的资质证号
按照有关管理规定，报纸刊登房地产广告，必须要求刊发广告的开发商或广告代理商提供完整的项目立项、销售手续文件，并且在广告中标出销售资格证号。在广告中打出这样的销售许可证号，说明项目已具备上市条件，在立项和日后办理产权手续方面不会有较大的偏差。但也要注意个别广告主为通过报社手续审核，采取伪造等手段，冒用其他项目证号，有的甚至将编造的证号在广告中打出来，以此欺骗客户。为保险起见，购房人在了解项目期间，应当委托经纪人或律师对其项目的所有手续进行核实。
选择按揭购房看广告
随着购房抵押贷款政策的普遍实行，有越来越多的商品房项目可为购房人提供按揭购房。一般情况，开发商都会在广告中打出来，借此吸引更大范围的买家前来购买。要想了解这些内容与自己购房到底有多大的关联，一是要掌握抵押贷款知识，二是要根据广告中列出的贷款条件，来核算贷款的细账。
识破卖房广告的陷阱
（1）一般以语言定性不定量和醒目的图文制造视觉冲击力，来设计文字陷阱。
（2）一般用含糊的语言和没有比例的图示缩短实际距离，来设计化妆陷阱。
（3）一般将楼盘中最次部分的价格作为起价，在广告上标明低价吸引买主，造成价格错觉陷阱。
（4）利用买主对绿化面积不敏感的心理，虚报销售面积、绿化面积、配套设施以及不标明是建筑面积还是使用面积等手段来设计面积陷阱。
看售楼书的技巧
为了推销房屋，开发商为自己精心制作了一种印有房屋图形以及文字说明的广告性宣传材料，这样的材料就是售楼书。售楼书分为外观图、小区整体布局图、地理位置图、楼宇简介、房屋平面图、房屋主体结构、出售价格以及附加条件（如代办按揭）、配套设施、物业管理等几个方面。有了售楼书购房者便可以有针对性地对房屋进行初步认识。例如购房者通过看外观图、小区整体布局图，可以初步判断楼宇是单体建筑还是成片小区，或是高档、中档还是低档，用途是居住、办公还是商住两用。通过看地理位置图便对楼宇的具体位置有了初步了解，对房屋的价格也有了一个大概的概念。同时购房者也要看清楚楼房的地理位置图是否按照比例绘制的，如果不按比例，这样的地理位置图将会误导购房者对地点的选择。有了房屋平面图，就有利于购房者选择设计合理、适合自己居住或办公的房型。
购房要看五证
购房时要看开发商的“五证”是否齐全，所谓五证即：承建的物业是否有计委立项、可行性研究的批件；规划局的规划许可证；国土局的土地使用证；建委的开工建设许可证；房管局的商品房预售许可证。
审查房产商有效证件的技巧
（1）审查房产开发商的五证：即商品房预售（销售）许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
（2）审查开发商的营业执照是否已经年检，开发商的资质证书。
（3）审查以上证件的时候一定要原件，特别是国有土地使用证，以防将土地使用权转让前预留复印件等欺瞒做法。
看外观鉴别真假房屋产权证
从外观上看，真的房产证是流水线生产的，墨色均匀，纸张光洁、挺实，而假证多数是手工制作、线条不齐，且油墨不均匀。
看水印图案鉴别真假房屋产权证
真的房产证内页纸张里的水印图案，只有在灯光下才能看出来，而假证的水印图案，平铺着就能看见。另外真房产证的防伪底纹是“房屋所有权证”浮雕字样，字迹清晰，假证则没有。
看字迹鉴别真假房屋产权证
在放大镜下，可以看到真证的内页底线里藏有微缩文字，防伪团花中的绿色花瓣是双线构成，而且仔细看可以发现真房产证上的阿拉伯数字编号，与第四套人民币贰角上面的阿拉伯数字粗细一样。
购房比较
（1）比价格。处于相同地段的商品房，开发建设的成本也大体相同，价位合理的是首选。
（2）比质量。购房者不仅要向开发商咨询，更要到现场亲自查看，最好有内行陪同，以便把好质量关。
（3）比服务。比较各开发商所举办的销售活动是否合法、有效。同时还要看开发商选择的物业管理公司在管理、服务规范、收费等方面有无良好业绩。
看房技巧
（1）看地段。选择能方便自己生活工作的地段。
（2）看规划。选择规划合理、环境舒适的小区。
