政治家明明知道有些事情很疯狂，却并不去阻止它。
——《经济学人》
21世纪初兴起的新型、高风险的房屋购买融资手段之所以能够演变成为主流，并取代许多获取贷款的传统原则和标准，完全得益于银行及其他信贷机构的授权。事实上，正是政府机构批准了更宽松的抵押贷款申请标准，而政府官员更是放宽抵押贷款要求的幕后推手。
来自两党的国会议员携手敦促联邦管理机构向银行和其他信贷机构施压，要求它们放宽抵押贷款要求，并通过立法来奖励和确保更低标准的信贷资格要求。两党党魁，不约而同地以各种方式携手推销一个观点：更高比例的房屋自有率是“一件大好事”。1999年，《纽约时报》报道：
在一场有助于提供少数种族以及低收入消费者房屋自有率的运动中，房利美已经在放宽自身向银行和其他信贷机构购买抵押贷款的信用要求。
房利美，全国最大的房屋抵押贷款担保人，受到了来自克林顿政府越来越多的压力，要求它扩大对低收入群体及普通收入群体的抵押贷款，与此同时，房利美也感受到了来自股票持有者对于维持利润高速增长的强烈需求的巨大压力。
高风险与高收益通常相伴而行，于是，政府和市场都在以更高的利率为激励手段，激励房利美和房地美购入高风险的抵押贷款，于是如果一切顺利，利润将归入房利美和房地美，而一旦出现损失，承担损失的只是纳税人。
房利美和房地美购入放宽信用要求的抵押贷款也就意味着，银行和其他信贷机构从此不仅能够从高风险的抵押贷款中获益，而且还能够在售出这些抵押贷款的同时，将风险转嫁。为便于这些政府资助型的企业购买银行及其他信贷机构的抵押贷款，房利美和房地美开始受压放宽银行和其他信贷机构必须满足的贷款融资标准，之后，更是渐渐演变为由住房与城市发展部为房利美和房地美设定具体的向所谓“低水平人口”（underserved population）发放贷款的百分比目标——定额。
美国人权委员会详细叙述过这段历史：
1992年之前，联邦法律仅要求房利美和房地美购买“合理比例”的面向低收入家庭和普通收入家庭的经济适用房抵押贷款。1992年，《联邦住房企业财务安全与健康法案》（Federal Housing Enterprise Safety and Soundness Act，FHEFSSA）出台，模糊的法律指导一跃清晰明确。住房与城市发展部颁布条例，明确要求国家资助型企业务必将30%用于购买传统抵押贷款的额度调整为投向（1）低收入和普通收入的家庭房产；或（2）位于中心城市的房产。
截至1996年，住房与城市发展部设定的目标提升为40%，10年之后，该目标进一步提升为53%。一本由住房与城市发展部出版的刊物一直鼓励“创新”，呼吁克服“阻碍房屋自有的金融障碍”。
这仅仅是政府积极放宽抵押贷款标准措施中的冰山一角。各种举措五彩缤纷，包括要求银行向政府机构汇报放款核准数量及拒绝贷款数量，并以此作为考评银行满足《社区再投资法案》（Community Reinvestment Act）规定的“社区需求”的程度。与房利美和房地美遭受到的压力类似，银行承受到的压力同样逐年递增。不仅如此，不在《社区再投资法案》覆盖范围内的非银行类信贷机构也受压被迫与住房与城市发展部签署协议，“自愿”接受政府指导，积极开展《社区再投资法案》所要求的类似银行的信贷事项。
在深入探讨这一切的政治化演变过程之前，必须声明的一点是，并不是政府机构“批准”放宽抵押贷款的放款标准，而是联邦政府机构“要求”放宽贷款以便达到政治目标。可以说，有许多人要为这一场由于宽松的信用评价，宽松的抵押贷款审批标准以及“创新型”的金融手段而推动的房地产繁荣而负责——或者说，在此例下，免于责任。
尽管这样的发展举措在克林顿政府当政期间发扬光大，但是，这些举措的源头却要追溯到前任的乔治H.W.布什政府，继而继续延续到继任的乔治W.布什政府。所有的政党都难辞其咎。
与许多灾难一样，这一次的灾难同样始于美好的意愿，或者，至少是听起来美好的政治抱负。这些美好意愿的核心是对“经济适用房”的追求，是为更多的人置业的改革意愿的另一种表现方式。
“经济适用房”
尽管“经济适用房”（affordable housing）并没有严格的定义，但通常来说，比较一个地方的房产是否比另一个地方的房产更经济实惠，或是某一段时间内房产是否比另一段时间内房产更实惠的时候，我们通常考量的指标都是平均收入用于支付平均租金或平均月供的比例。该比例一度固定为：房屋的居住成本不应该超过家庭收入的1/4。当然，也有人提出30%的比例，但不管具体的比例数字如何，它都仅仅适用于不同地点、不同时间之间的比较。
经济性也可以通过比较既定区域内普通房产的总成本，而不是月供，占该既定区域内人均年收入的比例来衡量。举个例子，曾经在同一时间，俄亥俄州扬斯敦市内一幢普通住宅的售价大约相当于当地人均年收入的两倍，而拉斯维加斯的普通住宅却是当地人均收入的6倍，地点转移至圣地亚哥，该数字飙升至10倍。
作为一个粗略的比较原则，“经济适用房”无疑是一个有用的概念。然而，从另一个层面上来说，“经济适用房”这一概念掩盖了一个值得推敲的论断和议题。每个个体都清楚地知道自己的个人收入是否具备支付能力。换而言之，有能力购买公馆的人自然会购买公馆，有能力承担平房的人自然购买平房，没有能力购买自有房屋的人，可以租赁房屋或公寓，如果连租赁的能力都欠缺，那么，也可以考虑与他人合租，或是租赁一个房间。许多人都在人生的不同阶段体验过不同的居住方式。
这些却不是那些制定“经济适用房”的政治目标的人所考虑的问题。经济适用房的政治含义是，个人选择自己的房产，政府从财务上确保个人梦想成真。这层含义从未被明确表述，更没有被推敲过其中的内涵。太多华丽的政治修辞掩盖掉了合理的逻辑推理。
一个全球性的问题？
许多支持联邦政府介入房地产市场的观点的核心要义，都是坚信经济适用房的短缺已经演绎为一个全国性的问题，对此，地方性的解决方案已然无能为力。2002年一篇《纽约时报》的社论宣称，“房地产危机唯有依赖于联邦政府的介入才有望得以解决。”
《华盛顿邮报》的专栏作家大卫·布罗德（David Broder）同样看出了这样一个全国性的问题，“在我今年造访的每一个城市里，从加利福尼亚州首府萨克拉门托到佛罗里达州首府塔拉哈西，再到波士顿，经济适用房的短缺问题已经成为每个人的心头之患。”
当然，我们无从考证布罗德先生所造访的城市、所访谈的对象是否典型，是否具有代表性的意义，更无从知晓布罗德先生收集到的信息所体现的观点和利益是否符合实践经验。正如熊彼特（J.A.Schumpeter）所说的那样，“无论你走得多远，你仍然无法免于有色眼镜的视线。”
《纽约时报》的一篇通讯便曾直接反驳过《纽约时报》社论的观点，它指出：“自19世纪80年代初以来，抵押贷款的利率急剧下滑，抵押贷款的费用及收入的上涨，足以弥补各地房价的上涨，除了纽约、华盛顿、迈阿密以及加利福尼亚州沿海岸而外。”此前，由美国遗产基金会（Heritage Foundation）主持的一项研究同样表明，“月居住成本占月收入的比例下降”，而不是上涨，同时也再次强调，“少数东西部沿海岸大城市”除外。
其他的学术研究同样显示，经济适用房，以普通的标准而言，在全国范围内供应充沛，但一些房价超越全国平均水平若干倍的地区是例外。老调重弹，这些例外我们早在第1章中便已提及，在这些例外的地区，政府出台的各项严格限制土地使用或建造的政策，推动着房屋的建造成本和租金成本急剧飙升，为了头顶上的一片屋檐，一个普通家庭将消耗其家庭收入的50%之多。但就全国而言，房屋购买者所需支付的置业费用，自1985年以来，依旧能够年年维持在不超过收入的25%的水平。租金所占收入的比重近年来有所上涨，但纵观过去的几十年，仍然没有任何一个年份超过收入的30%。
不论是与过往相比，还是与当今的其他国家相比，美国人民的住房负担都没有呈现出不堪重负的态势。总体而言，一幢普通住宅的售价大约是一个美国公民一份普通收入的3.6倍。这一数字在英国为5.5，在澳大利亚和新西兰为6.3。
如果能够厘清这一事实，那么，那个被广泛认同的观念，以及基于此上的全国性的革命和政策必然骤然崩盘，犹如纸牌屋的垮塌。但遗憾的是，这些能够颠覆主流观念以及政治运动的事实却大量地、长期地被忽视。
尽管“政府干预是解决普通民众及低收入人群的置业承受力的关键”这一论断普遍深入人心，事实上，历史记录却显示，政府干预的地区或时期与房地产价格高涨的时点绝对地吻合。政府越是干预，房价越是高涨，居住成本越是侵吞更多的收入份额。这一事实不论是在比较不同地区同一时间的房地产态势，或是比较不同时期同一地区的房地产态势时，均能够得到明显体现。让我们穿越到20世纪初，那时，政府极少干预房地产市场，对土地使用及房屋建造鲜有制约，而那时的美国人均居住成本所占人均消费支出的比例与20世纪末相比，更少。
回到1901年，居住成本占消费支出的比例为23%，而到了2003年，该数字提升到33%。地区数字也体现了相似的现象：
截至1970年，全美几乎所有大城市的普通房屋的售价大体相当于普通家庭收入的两倍。根据基准利率水平计算，这也就意味着，将家庭收入的25%用于支付房屋抵押贷款的家庭将在10多年的时间内有能力偿清所有的贷款。
即便是在加利福尼亚州沿海岸，直至20世纪70年代严厉的房地产限制令实施之前，房产价格都一直稳定在可承受的范畴之内。以1969年为例，旧金山市一幢普通住宅的售价仍然不超过当年旧金山市一个普通家庭收入的2.3倍，圣何塞市一幢普通住宅的售价则不超过一个普通家庭收入的2.2倍，也就是说，在圣何塞市，将每月收入的25%用于偿还房屋月供的家庭，将在12年内还清所有房屋抵押贷款。10年之后，圣何塞市的普通房产价格上涨至普通家庭收入的4倍，这样一来，一个普通家庭将耗费40%的月收入偿付月供，并需要30年来还清所有的抵押贷款。时间进入2005年，房地产气势最为高涨的一年，圣何塞市的普通房屋的售价已相当于一个普通家庭收入的7.5倍。
不同地区在特定时点上房产价格可承受力所呈现出的不同状况，述说着类似于上述同一地区房产价格可承受力随着时间的变化规律，那就是：政府在哪里干预最多，哪里的房产最难以承受。这一规律远不只适用于美国境内。就像我们在第1章中提到的一个事实，在全球26个排名房价“严重超越承受力”的城市中，23个存在着被冠以“理智发展”策略下的严厉土地使用限制政策。
对“经济适用房”的倡导和努力极少，如果曾经有过的话，从取消导致高房价的罪魁祸首——政府的土地限制令入手。相反，政府不是千方百计敦促个人降低房产售价和公寓租金，就是绞尽脑汁利用纳税人的税款来从各个方面补贴房地产。换句话说，政府压根不愿意减少，而是想增加自己在房地产市场中的分量。政府也并不力求减少房地产的成本，而是试图利用纳税人税款补贴房地产的方式，或是通过立法阻止成本直接体现的方式，来隐藏房地产的成本。
放宽信贷标准
联邦政府为改变私人金融机构抵押贷款流程而做出的最初的举措之一便是1977年颁布的《社区再投资法案》。如同许多政府措施一样，最初，该法案仅仅具备指导意义，而随着时间的推移，该法案的实施越来越广泛，越来越严格。
