前面说到房地产的投资属性是房价上涨的原因之一。但是，如果我们仔细分析就会发现，同样是投资品，为什么商业用房无须政府调控却不会非理性上涨，并且在很多时候，商业用房价格与住宅用房出现倒挂，商业地产还卖不到同地段住宅地产的价格！
即便是土地紧缺的北京、上海，2009年年初至2010年4月底，住宅价格上涨了百分之六十、百分之七八十甚至更高，但是写字楼价格一直保持稳定，年均价格上涨幅度也比住宅低得多。原因何在？原因在于写字楼和商铺有租金回报率这个天花板限制着。收益率要超过贷款利率，租售比不超过1：250高限！
再进一步思考，会发现商业地产有很大的弹性空间而住宅的需求弹性却很小。比如：住宅平均每人应该达到20平方米，这20平方米的一个空间最大程度也就是容忍两三个人。而且随着人们生活水平的提高，人均居住面积还要不断扩大。
而商业地产走的是另一个方向：如果一个100平方米的店面，服务500个人可以保本持平，说不定它可以扩大10倍、50倍的服务对象，只需增加几个员工就够了。而且，出于降低成本提高利润的考虑，公司总是倾向于用最小的面积服务最大的客户与人群。
这又反过来说明一个问题：我们的城市规划部门在规划和分配地产格局的时候，是否留给商业地产的地皮太多而住宅地产的土地供应明显不足呢？不然，为什么北京方面要严格限制“商转住”，而不是限制“住转商”？
