登陆注册
3222100000002

第2章 房子啊,房子——房屋买卖合同玄机

【案情概述】

2008年6月7日,薛某与林某在无锡某房地产中介公司签订了房屋买卖合同,约定薛某将自己的房屋以100万余元的价格卖给林某。合同签订当日林某交付定金5万元,约定首付款在过户当日支付,余款50万元由中介公司代办10年商业贷款,待房屋过户手续办理完毕,且房屋所有权证下发后5个工作日内交付给林某。另外,合同还约定了逾期交房、逾期办理过户手续等的违约责任。次月30日,林某以特快专递方式向薛某发函,要求薛某接函后7日内交付房屋,并在接函后10日内办理产权过户手续,若逾期未办理交付房屋和产权过户手续,将视为违约,由薛某承担法律责任。后因薛某与前妻离婚事宜及诉争房屋存在的抵押贷款,致使办理房屋过户手续被耽搁,林某诉至法庭,请求解除合同,并要求薛某双倍返还定金。

法庭上,林某诉称,薛某未在合同约定的期限前交付房屋及办理产权过户手续已违约,在其又发函敦促后薛某仍未履行义务,且薛某有意隐瞒诉争房屋存在银行抵押情形,存有欺诈行为。因此,其有权解除合同,并要求双倍返还定金。

薛某则辩称,其按约在规定期限前腾空了房屋,但因房价下跌,林某不肯入住,无奈其将钥匙交给了房产公司业务员陈某,委托陈某转交给林某。双方在合同中没有约定产权过户时间,且过户需要双方配合,林某发函让其10天内办理产权过户手续是故意刁难,正常情况下,手续齐全交产权部门也需要15天才能办理完相关手续,其不存在违约行为。

【司法判决拟要】

法院认为,林某与薛某签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示,双方应按约履行。林某已按约支付定金,薛某却未在约定的期限内交付房屋。薛某主张林某拒收房屋钥匙、不配合办理产权过户手续未提供证据,法院不予采信。林某认为薛某有意隐瞒诉争房屋有银行抵押情形存在欺诈行为,根据买卖合同可以认定林某在签订合同前对涉案房屋存在抵押贷款事宜是知晓的,因此,薛某不存在欺诈行为。因薛某已违约,作为原告的林某有权选择解除合同或继续履行合同,现林某要求解除合同、双倍返还定金的诉讼请求符合法律规定,法院予以支持。

【公民行动法律指南】

一个小物件,我们可能因为它的价值低并不会很在意,但当它的价值高到一定程度时,人们的态度就很难说了。当今,最值得人们在意的东西恐怕就是房子了,因为它实在太贵了。所以,如果牵涉房屋的买卖,一定就会涉及合同。在本案中,因为双方是实力(比如比钱多少,合同双方都是自然人,也差不到哪里去;比人际关系,半斤八两)相当的,所以在合同条款的设计上就不会有太多的花招可使。但是,如果你要买的是商品房而非二手房时,你面对的就是实力和组织能力都远远超过你的开发商。

当你将辛苦积攒的钱拿出来准备买房时,当开发商拿出他们的格式合同让你签署时,你一定要注意了,你清楚房屋买卖合同条款的规则吗?你知道条款里的重重机关吗?你可以轻易就避开陷阱吗?你知道样板房和实房之间的差别应当如实记录到合同中去吗?你知道物业条款及将来顺利拿到房后一系列其他可能涉及的切身利益吗?你知道让你顺利拿到房屋产权是如何在合同里约定的吗?……这一系列的问题,如果你还不能弄清楚这里面的玄机,那么我劝你还是先去研究一番,不要拿你的血汗钱和以后一二十年的还债开玩笑。或者,在你没有十分把握的情况下,一条最便捷的途径就是聘请一位专业的房地产律师全程陪同,这样你只要花一小部分钱,就可以防止你落进别人设好的陷阱里去。

本案的一个特别之处是担保物权与债权的冲突,也就是案件当中双方当事人买卖的房屋上还存在抵押担保,这一担保物权会对物权变更产生阻碍。因此,只有抵押解除后,物权才能变更,也就是说,房子要干干净净才能交易。所以房屋买卖合同一方如果想实现物权,事前一定要对买卖合同的标的物的情况进行查证,只有当它没有债权的存在,你才能放心大胆地进行这笔交易。

总结陈词:2010年烂砖奖颁奖盛典开场白即说道:在当今乱象丛生的中国房市,若想不在这里跌倒或者轻易落进强势集团设好的陷阱,你就得像孙悟空一样炼成火眼金睛。在没有孙悟空的保护下,我们凡夫俗子要想不像唐僧一样被盘踞在房市里的妖魔鬼怪抓去吃肉,惟一能够做到的就是运用法律的技巧识破他们的圈套。这破解圈套的法律方法,首要之义就是合同。房屋买卖合同是房地产交易的第一道关隘,也是法律可以保护合同当事人的最重要的屏障。可以毫不夸张地说,合同的每一条款都蕴藏着翻本起身的机会。在商定合同条款之时,买房人面对的是组织有序的开发商,必然处于单枪匹马的劣势,所以在开发商拿出格式合同之时,你必须抢占制胜的先机,对合同条款中的霸王条款或者陷阱条款一一做出应对。合同是你在买房之时和买房之后保护自己的重要工具。

关联法律条款援用指引

中华人民共和国物权法

第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

第十条:不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。

第十五条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

第十七条:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

第二十条:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

中华人民共和国合同法

第三十九条:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条:格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

第四十一条:对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。

第四十二条:当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:

(一)假借订立合同,恶意进行磋商;

(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;

(三)有其他违背诚实信用原则的行为。

第四十四条:依法成立的合同,自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

中华人民共和国城市房地产管理法

第三十八条:下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

第四十条:以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十一条:房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。

同类推荐
  • 为圆华夏宪治梦:李步云教书学术思想研讨会暨八十年诞志庆

    为圆华夏宪治梦:李步云教书学术思想研讨会暨八十年诞志庆

    李步云先生是法学理论界的领军人物。1957年9月,先生脱下戎装进入北京大学法律系,自此,就毕其一生投身中国法学事业,并将其视为终身的奋斗目标。50余年来先生一直致力于法治、民主、人权、宪法,孜孜探索,执着追求,奔走呐喊。在中国法学界,他被公认为是敢为中国法治开第一腔的人;在国外专家的评论中,他被视为是中国人权领域的两大旗手之一。李步云先生的学术思想博大精深,涉及法理学、宪法学、法哲学和行政法学等多个法学分支学科,对法治、民主、人权、宪法等重大问题的研究均具有原创性的贡献。2013年8月23日是先生八十华诞,其学生以志贺的形式,组织编写本书,以学术综述、主题研讨、为人为学、专题研究等多个视角,试图全面、系统、动态、立体地反映李先生步云教授的学术思想和书剑人生。
  • 保险理赔与欺诈预防

    保险理赔与欺诈预防

    本书是中华人民共和国重要基本法律知识宣讲系列丛书之一,具体内容是对我国的保险法律制度进行宣讲和普及,涉及的法律法规主要包括《保险法》、《合同法》、《民法通则》、《刑法》、《侵权责任法》、《民事诉讼法》以及相关的司法解释和行政法规。
  • 评论与反思:发现保险法的精神

    评论与反思:发现保险法的精神

    20世纪90年代以来,保险法为规范中国保险业作出了突出贡献。由于理论研究的薄弱、实践中的保险法存在诸多瑕疵、评论现实中发生的疑难判例、反思中国保险法律制度的不足,发现保险法律制度的规律和精神,我们愿成为保险法研究的铺路石!
  • 环境污染赔偿责任

    环境污染赔偿责任

    本书是《中华人民共和国重要法律基本知识宣讲》系列丛书之一。本书从现实生活中的真实案例、问题出发,结合《环境保护法》和相关的司法解释,以提出问题的方式,解答了百姓生活中常见的法律问题。本书采取了【宣讲要点】【典型案例】【专家评析】【法条指引】的结构方式编写而成,内容循序渐进,易于理解,既让广大读者了解了法律的知识点,学习到了相关法理;又为其提供了一定的排疑解难的法律帮助。
  • 法律人的救赎

    法律人的救赎

    本书是一部充满人文气息的法学随笔评论集,内容包括“影像中的自由与制度”、“书香中的法意与人生”、“备忘录:法制的话语和实践”、“诗性正义:法律人的情感与关怀”、“自由交流:荒漠甘泉与丰盛生命”五个部分,收入的许多篇章曾经引起广泛的关注和反响。它们忠实记录了作者对当下法治状况的个人体验和反思,以及对中国法学教育和知识使命的实践和思考。本书的视角既是制度的,也是个人的,作者相信制度对于人心的好坏都有推波助澜的作用,也相信如果没有健全、自由而理性的公民精神作为支撑,法治的理想终究无法落实。
热门推荐
  • 王者荣耀:拐个大神回家玩

    王者荣耀:拐个大神回家玩

    每个人都有一个游戏梦、成神梦,她乔汐朵也不例外。可是谁能告诉她这个冷酷霸道还会怼人的男人为何游戏能打的这么好!而他竟然还是自己的小学同学!乔汐朵要努力变强,稳重学长,傲娇队友,小学男神通通闪开!朋友叛变,情敌高傲,绿茶挡道,风会带走你们曾经存在过的证明。她的主要任务是进战队,上分,外加……攻略大神,心怀不惧,方能翱翔于天际。不好意思,跟身边的某个男人一比,她乔汐朵实在是实力有限,拐个大神回家玩,她就是最大的赢家!
  • 调皮的公鸡

    调皮的公鸡

    重生成为一只家养公鸡原本以为这是一个普通的世界结果修道者、妖族缤纷而至.....什么?凶残的妖族才是本土居民?修道者才是早就统治了数个星系的外来文明?这是一只公鸡从零开始,妖道同修,一步步成长为一头文明毁灭者的故事......
  • 蛇蝎女王杀天下:裙臣跪倒

    蛇蝎女王杀天下:裙臣跪倒

    她,本该无情无爱王牌杀手,却沾惹了情爱,被人以爱人之命陷害,灰飞烟灭。再次醒来,却重生在了一个女尊王国的荒淫过度而挂掉的三皇女的身上。灵魂已换,看她在夹缝之中如何步步生莲,走到权利的巅峰。手段狠戾,步步算计,颠覆了人们心中那荒淫无能的形象。男妃无数,使劲万千解数,只为博她一笑,而她却是万花丛中过,片叶不沾身。
  • The Cloister and the Hearth

    The Cloister and the Hearth

    本书为公版书,为不受著作权法限制的作家、艺术家及其它人士发布的作品,供广大读者阅读交流。汇聚授权电子版权。
  • 卿若浮生

    卿若浮生

    我愿用前生今世的情缘,换你我来世永不相见,这万年,终是你负了我。这一世,我终是不够爱他。浮生若梦,卿何应缘。
  • 道德情操论(经典超译本)

    道德情操论(经典超译本)

    《道德情操论》是亚当?斯密出版的第一本主要着作,他一生中共修订过六次。斯密从人类的情感和同情心出发,讨论了善恶、美丑、正义、责任等一系列概念,进而揭示出人类社会赖以维系、和谐发展的秘密。《道德情操论》对于促进人类福利这一更大的社会目的起到了更为基本的作用,是市场经济良性运行不可或缺的“圣经”,堪称西方世界的《论语》。译者在领会原著者思想脉络的同时,于编译中巧妙加入了现代理解与思考,缩小了阅读中的历史距离。行文简洁、有力,一改以往译文的晦涩拗口。该译本可从任何一页翻开阅读,精致的排版与精巧的开本适合随时、随地、随意、随性翻阅,特别适合非专业、非学术人群。
  • 九世妖塔

    九世妖塔

    妖塔九世,锁千古事。俯视苍茫寰宇,千秋谁主沉浮?年少李鸣,机遇连连,斩敌首、诛妖邪、获芳心,成就无上强者。
  • 低碳旅游:你的习惯改变的是地球的命运

    低碳旅游:你的习惯改变的是地球的命运

    低碳不仅仅是一种概念,低碳生活也不仅仅是一种时尚,它与生活息息相关,这是一件利在千秋万代的大事。节水、节电、节气,摒弃高碳模式,崇尚低碳生活……就是身边这些不起眼的小事可以让低碳生活变为现实,让我们为低碳环境、绿色地球作出自己的贡献!地球是我们共同的家园,白云蓝天、雾霭流岚、花香鸟语、蝶舞莺飞……如此美丽的环境需要我们共同的呵护。不要让小河的水总是恶臭,不要让机动车的尾气令人掩住口鼻,不要让草丛里的塑料袋不计其数……让我们牵起手,从一点一滴的小事做起,使地球更美丽,更精彩。
  • Tour Through the Eastern Counties of England

    Tour Through the Eastern Counties of England

    本书为公版书,为不受著作权法限制的作家、艺术家及其它人士发布的作品,供广大读者阅读交流。汇聚授权电子版权。
  • 新编怀孕百科

    新编怀孕百科

    本书以简单、通俗、易懂的方式,从不同的角度,运用科学的观点,系统地为准爸爸准妈妈提供了全新的孕育知识。从夫妻孕前的精心备孕,到孕育历程的营养饮食、日常护理、孕期保健、胎教优生、准爸爸助孕以及产后护理等方面进行了全面、详细、贴心的指导,从而帮助准爸爸准妈妈解决孕育中的困惑和担忧,也为备孕的年轻夫妻提供孕育优质宝宝的第一手资料。