在成交确认书中还作了标的的瑕疵说明：1、儋州市政府于2003年5月在没有告知抵押人某某公司和抵押权人（委托方）的情况下，私下将300亩抵债土地中的80亩土地出租给海南某家具加工厂，出租期限为50年；2、儋州市政府以处置"半拉子"项目的名义将300亩抵债土地中的30亩和50亩的土地对外挂牌处置给儋州某实业有限公司。因上述土地存在瑕疵，某某分行于2007年12月24日、2008年6月5日、2008年8月13日多次向儋州市政府申请置换土地，儋州市城镇规划建设和土地储备管理委员会也多次开会讨论到该项土地置换问题，并原则同意用市体育中心北面160亩的用地和木棠开发区东北角的140亩土地进行置换。2009年8月19日，儋州市住房和城乡建设局召开会议，确认置换的用地性质为商业与居住用地。在某某支行争取土地置换的过程中，许某积极参与并配合缴纳了土地测绘费用。因农行内部资产调整，金贸支行承继了某某分行在上述委托拍卖合同中的权利和义务。2010年1月30日，许某向某某分行发出一份《关于要求继续履行竞买协议的函》，要求继续履行《竞买协议》，并承诺：若收到某某分行同意继续履行《竞买协议》的复函，即于十个工作日内向儋州支行付清780万元的竞买款项。2010年3月30日，金贸支行向某石公司发出一份《关于取消拍卖结果及解除委托合同的函》，称：因许某在长达两年时间内未能按约履行付款义务，故要求某石公司取消拍卖结果，同时，自本函件送达之日起，解除与某石公司于2007年12月18日签订的《委托拍卖合同》，收回拍卖标的另行处置。同年4月6日，某石公司向许某发出一份《关于取消拍卖结果的函》，称双方签订的《竞买协议》及《拍卖成交确认书》因许某未支付拍卖价款及佣金构成违约，已失去法律效力，故取消上述标的的拍卖结果。许某不服，遂向法院起诉。
【专家评析】
某某分行虽依据生效裁定取得儋州市那东公路3公里处西侧的300亩土地的使用权，但在其委托某石公司拍卖之前，儋州市政府已将该宗土地部分出让或出租。为此，某某分行在拍卖前后一直向儋州市政府提出置换该宗土地的申请，并均获儋州市政府同意置换的答复。在置换手续未办妥之前，某某分行即将上述土地委托某石公司拍卖。虽然某石公司在拍卖之前已做了瑕疵说明，但某某分行承认：我们把瑕疵说明，谁有能力竞买就和政府办理土地置换问题。在原告竞买成交后某某分行仍以该宗土地的使用权人身份向儋州市政府提出置换申请，并最终获得了儋州市政府的同意。由此可见，促使拍卖成交的原因只能是作为委托人的某某分行与拍卖人某石公司、买受人许某之间达成如下的真实意思表示：许某通过竞买取得的是拍卖标的的置换权，该置换权利应通过某某分行的协助来实现。事实上，拍卖成交后，许某和某某分行也一直努力的配合办理土地置换问题。以常理度之，拍卖要达到成交目的，拍卖标的必须具备交易价值。如果置换不成功，某某分行委托拍卖的标的根本就不能完整的交付买受人。因此在拍卖标的尚未置换成功暂不能交付的情况下，许某提出暂缓支付拍卖价款及佣金的请求，应是其规避风险的体现。自《成交确认书》签订之后长达两年多的时间里，许某和某某分行一直在积极配合办理土地置换的协调工作，并支付了测绘费用，某某分行亦将相关置换审批资料交付许某。由此可见，各方当事人对于拍卖标的的置换以及缓交拍卖价款及佣金已达成一致意见，合同内容已发生变更，并一直都在积极履行。
金贸支行承继了某某分行在委托拍卖合同中的权利义务之后，其在儋州市政府同意以体育中心北面的160亩用地及木棠开发区东北角的140亩土地置换标的后，未继续办理相关的置换手续包括置换后的土地使用权证书，而是在2010年3月30日向某石公司去函要求取消拍卖结果并解除拍卖合同。而许某已明确表示将履行付款义务，上述合同尚在履行中，解除条件并未成就，金贸支行发函解除合同显属不当。从保护双方当事人的合法权益及结合本案实际情况，各方当事人应继续履行合同，以实现合同目的，即许某支付拍卖价款，被告某某分行和金贸支行继续履行土地置换工作并将土地使用权证办至许某名下。许某诉请判令某石公司继续履行《竞买协议》和《拍卖成交确认书》、金贸支行和某某分行继续履行位于儋州市那东公路3公里处300亩土地使用权的土地置换手续并办理土地使用权证书有理，予以支持。在土地置换手续办妥后，许某可在履行付款义务后再向某某分行和金贸支行主张交付置换的土地。
【法条指引】
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
第三十条承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。
第三十一条承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。
八、如何理解合同订立过程中的"强制缔约"？
【宣讲要点】
正如本文一直强调的，合同的订立是双方经历"要约、承诺、反要约"等一系列过程，在达成意思表示一致的前提下，双方合意订立的。意思自治是合同领域最重要的原则。如果我们听到有一些合同，不论一方当事人是不是乐意订立，都必须要签订，可能都会有一些诧异。实际上，这种不论当事人缔约自由，甚至在某些情况下，排除当事人双方共同决定合同内容的自由的合同，用法律术语来表达，就是合同法中的"强制缔约"。
第一，什么是强制缔约？强制缔约是指根据法律制度规范及其解释，为一个受益人的合法权益，在无权利主体意思拘束的情况下，使一个权利主体负担与该受益人签订具有特定内容或应由钟丽芳指定内容的合同的义务。
这种诘屈聱牙的法律概念其实在生活中非常多见，为了平衡当事人间不对等的法律地位，保护弱势群体不因不对等的缔约地位而签订不公平的合同，法律直接规定某些合同当事人，必须要向特定或不特定的相对人发出要约，一旦相对人承诺，合同便成立，这种情况叫做强制要约——最典型的例子即为我们身边随处可见的自动售货机、收费性公园等影业的设置。再例如依照法律，机动车主、驾驶员、医生、会计师等人员负有强制保险义务，其就必须向保险公司发出要约以订立相应的合同。
除了强制要约，强制缔约还包括强制承诺。即一方当事人负有接受相对人的要约而与其订立合同的义务。例如，《合同法》第289条就规定，从事公共运输的承运人不得拒绝旅客、托运人通常、合理的运输要求。再比如，供水、供电、供气、供热企业均负有强制缔约义务，"不得违反国家规定对其营业区内申请用电的单位和个人拒绝供电"是《合同法》明文规定的合同义务。除了《合同法》的明文规定外，一些行政法规也规定了强制缔约义务，与我们联系较为紧密的有医院及医生在危重病人就医、急诊情况下的强制缔约义务——根据《医疗机构管理条例》，"医疗机构对危重病人应当立即抢救。对限于设备或者技术条件不能诊治的病人，应当及时转诊"。
第二、违背了强制缔约义务，要承担什么样的法律后果？现行法律制度没有明确规定违背强制缔约义务拒绝要约或承诺的法律后果，而根据学界通说，一般而言，负有强制要约义务的合同当事人，拒绝要约，导致合同未能成立，可以构成缔约过失责任。而负有强制承诺义务的合同当事人，要承担的法律后果在学理上有一定的争议，有学者认为拒绝承诺的合同当事人应当承担一般侵权责任；亦有人认为其拒绝缔约定位在先合同义务的违反，应当准用缔约过失责任追究义务人的责任；还有观点认为强制缔约义务的违反是一种独立的民事责任——当然，学理上的分歧对普通群众来说可能太过遥远，作为一般市场经济主体，我们需要关注的是，不管是何种责任，在强制缔约的场合，都需要过错为要件，只有负有强制缔约义务的一方，在没有"正当、通常、合理"的理由拒绝订立合同时才需要承担责任。
【典型案例】
2007年6月24日，原告A公司与被告吴某某、郝某签订了一份《高尔夫国际花园商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，双方在合同中约定：A公司将其开发建设的位于南京市某某区某某中路88号的高尔夫国际花园10幢401室房屋1套出售给吴某某及郝某。合同附件中对供暖问题进行了约定："地暖设备的使用及维护根据热电厂合约与相关标准制定，业主须严格遵守。为考虑全体业主利益与小区的质量标准，无论业主有否入住，业主都要履行付费的义务。此外，双方还约定了供暖费的收费标准。费用的缴纳由物管公司代收代管。价格随着物价浮动而浮动。"
合同签订后，A公司于2008年开始对该小区供暖气、热水。2011年1月9日，吴某某向高尔夫公司提交《关于申请停用暖气、热水报告》，于2011年1月9日申请停用小区提供的热水及暖气。2011年1月25日，吴某某按照已经供暖期每月每平方米7元、非供暖期每月每平方米0.7元向高尔夫公司缴纳了2010年3月16日至12月31日供热费用1815.2元。
现，A公司向法院起诉，要求解除其与吴某某之间的供热合同，并要求吴某某支付2011年起至2012年4月的相应供热费用。吴某某辩称其仅申请停用暖气和热水，并不同意解除其与A公司间的供用热合同；其没有实际使用A公司所供暖气及热水，不应当支付相应供热费用。
法院判决认为，原告A公司与被告吴某某签订的《预售合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。买卖契约中双方不仅对商品房买卖的具体条款进行了约定，还对供暖、供热水的时间和使用费用进行了约定，明确约定了由A公司履行供暖、供热水的义务，吴某某按照标准履行支付使用费的义务，故A公司与吴某某之间形成了供用热力的合同关系。对A公司要求确认双方热力代供关系已经解除的请求，因吴某某提交的停用暖气热水报告中仅要求停用热水及暖气，并未要求解除双方之间的供热合同，在审理中吴某某亦不同意解除双方之间的供热合同，且A公司提供的供热水、供暖服务的对象为高尔夫国际花园小区全体业主，相关设施系小区业主的公共设施，解除供热合同势必会影响到吴某某房屋的价值以及其他业主的合法权益，是否解除供热应由业主大会决定，故不支持A公司该项诉请。但法院同时认为，供热费用中不仅包含了暖气、热水费用，还包括了供暖设备的维护费用，对该部分维护费用，吴某某应当支付。法院酌定后判决吴某某支付相应供热费用。
【专家评析】
原案例还涉及到供热费用的计算标准等问题，本文予以适当简化，仅就供热合同的强制缔约义务做一评析。
首先，关于合同供热方的强制缔约义务问题。一方面，虽然本案的合同一方属于房地产开发企业，为房地产开发商向业主出售的商品房中含有供热设施的情形，不属于标准的具有特定营业资格的企业集中供暖的情况，但双方在合同中以附件的形式约定由开发商向业主供热，形成了一份供用热合同，就应当参照《合同法》关于供用热合同的规定履行。另一方面，《合同法》第184条规定，供用气、供用热力合同，参考供电合同的有关规定。而法律与行政法规对供电企业明确规定了"供电营业区内的供电营业机构，对本营业区内的用户有按照国家规定供电的义务；不得违反国家规定对其营业区内申请用电的单位和个人拒绝供电"，不难发现，供用热力的合同当事人一方，负有必须订立合同，不得随意解除的强制缔约义务。
其次，具体到本案，A公司与吴某某通过合同附件的形式达成了一致的意思表示，形成了供用热力的合同关系。值得注意的是，法院判决尤其强调，供用热合同不仅涉及吴某某的房屋，解除该合同还同时影响到其他小区内业主的利益，必须要经得小区业主委员会的同意，不得随意解除。这一方面体现了强制缔约义务的目的在于维护特定范围的公共利益，另一方面司法实践实际上一定程度上拓展了强制缔约义务，不仅强调缔约过程的强制，还强调合同维系过程的强制，把强制缔约合同的解除权交给了合同弱势的一方即业主大会，这种思路值得我们借鉴。
