1980年7月27日上午10点，一阵豪雨，不到两个小时，深圳罗湖一带变成一片汪洋泽国。新园招待所水深齐腰，来自香港的游客挽起裤腿，趟过浮着粪便没过大腿的污水，走向火车站。
谁是第一个到大陆投资的香港人？
历史总是由“第一”创造的。当时毫无觉察、微不足道的行动，却有可能因书写出“第一”的纪录而被载入历史。
李嘉诚无疑是“文革”后第一个被当做贵宾请回国内的港商。1978年的国庆节，他被请上天安门广场国庆典礼的观礼台。这个有点瘦弱的潮州人12岁离开大陆，到香港闯荡创业，40年后已经是赫赫有名的华人富豪，在大陆被称做“万恶的资本家”，在香港却被奉为创业的楷模和经营之神，被称为“李超人”。
1979年以前的深圳，那些逃港客每次回来，津津有味地讲述河对岸的见闻，总是讲到“李超人”。因为李嘉诚也是广东的一个逃港客。
1939年，抗日战争期间，李嘉诚随着父亲从老家广东潮安逃到香港。读了两年书之后，小学没毕业，因太平洋战争，香港沦陷，第二年他的父亲重病去世，身为长子的李嘉诚只好辍学挑起家担。1945年他结束了打零工的生涯，在一家塑胶厂当推销员，每天工作16小时以上。工作3年后，他在20岁那年被提拔为总经理，两年后他把所有的积蓄7000元港币拿出来创业，设立一家小型的塑胶厂，叫做“长江实业公司”。
1958年因为长江厂房的房东要提高租金，李嘉诚在北角买了一块地，自盖厂房。1960年年初塑胶花业不景气，1967年香港房价暴跌，李嘉诚趁机低价大肆收购土地。1972年香港股市大涨，长江实业上市并趁机吸收大众的资金购买土地，他在1958年盖好第一栋厂房后的10年间，持有的房地产面积达到59.4万平方米以上，增加了50倍。
打拼了40年，说到创业的成功，李嘉诚说：“在20岁前，事业上的成功100%是靠双手的勤劳；20~30岁之间，事业已有些基础，那10年的成功，10%靠运气好，90%仍是由勤奋得来；30岁之后，机会占的比率渐渐提高；到现在，运气差不多要占三至四成了。”
为了参加那次国庆典礼，李嘉诚做了精心准备，脱掉了标志商人形象的西装革履，穿上一身紧身蓝色中山装。在一大堆穿着同样颜色中山装的中央大干部的身边，这位叱咤商场的商界名流显得局促不安。
李嘉诚接到邓小平参加国庆典礼的邀请后，到大陆之前给自己定了“八字定律”——“少出风头，不谈政治”。
回香港之后，李嘉诚只是回到家乡潮州捐建了14栋“群众公寓”，并没有立即到大陆投资。
从时间上来看，与李嘉诚差不多同一个重量级的霍英东应该是第一个到大陆投资的港商。
1979年1月，56岁的霍英东开始与广东省政府接触，提出要在广州的珠江边上盖一座五星级酒店——白天鹅宾馆。霍英东投资1350万美元，再由白天鹅宾馆向银行贷款3631万美元，合作期为15年，这是建国后国内第一家外合资的高级酒店，也是国内第一家五星级酒店。
霍英东之所以在广州投资建宾馆是因为他祖籍广州番禺，而且当时广州是大城市，是华南的经济文化中心。
“在香港的富豪里面，我想我的出身是最苦的。”霍英东曾多次这样表示。从他的祖父开始，全家就离开了陆地，长年居住在舢板上，被人称为“舢板客”。1923年5月出生的霍英东，7岁丧父，12岁入读香港皇仁英文书院至中三，因抗日战争爆发而辍学。其后他当过渡轮加煤工、机场苦力、修车学徒、铆工等。
20世纪40年代末，历经二战战火蹂躏的香港百业萧条，当时的香港只有一种生意好做，就是处理战后的大量物资和沉船。
霍英东知道只要以低价标购这些物资再转卖，获利会很丰厚。1945年至1948年间，霍英东净赚22000港元，这成为他日后事业起步的“第一桶金”。
香港光复时，人口才50万，以后陆续增加到100万。人口剧增，住房严重不足，加上工商业勃兴，形成对土地和楼宇的庞大需求。与李嘉诚一样，霍英东审时度势，认定香港房地产业势必大有发展，遂抢先把经营重点转向了房地产开发，并成为香港房地产业的领军人物。在香港，霍英东又被称为“土地爷”。
霍英东虽是资本家，却一直被看做大陆的朋友，被称做爱国港人。这也是他当时能在广州投资建设五星酒店的原因。
1950年，中国人民志愿军抗美援朝。在美国操控下，联合国通过了对新中国实施封锁制裁禁运的条约。其中如汽油、柴油，甚至装载汽油的黑铁皮油桶也被列入了禁运之列。前线十万火急，中国政府开展了海外组织抗美援朝物资的工作。但是如何把筹集到的物资运到内地是最棘手的问题。当时的霍英东重回运输业，拥有十多条船和一间修船厂。这些船就成了运输抗美援朝物资的工具，很多前线急需的药品等物资就这样从香港运到大陆。
2000年10月25日，北京为纪念抗美援朝50周年举行了盛大的活动，霍英东是唯一被邀请出席的港人，而且坐上了主席台。当时主席台上坐的都是胸前挂满勋章的抗美援朝立功将领，霍英东就坐在了他们中间。
不过霍英东的白天鹅宾馆立项虽然早，但建成的时间却没有抢到前头。
当时，霍英东最怕的是政策会变。他后来回忆说：“那一年，首都机场出现了一幅表现少数民族节庆场面的壁画，其中一个少女是裸体的，在国内引起了很大的争议。我每次到北京，都要先看看这幅画还在不在，如果在，我的心里就比较踏实。”北京机场的这幅画名叫《泼水节——生命赞歌》。
不过，霍英东遇到的是实际的问题。首先，计划经济体制下造成了物质短缺：“一个大宾馆，需要近10万种装修材料和用品，而当时内地几乎要什么没什么，连澡盆软塞都不生产，只好用热水瓶塞来代替。更要命的是，进口任何一点东西，都要去十来个部门盖一大串红章。”
被折磨得“脱去人形”的霍英东终于想到一个办法，他先把开业请柬向北京、广东及港澳人士广为散发，把开业日期铁板钉钉地定死了，然后他就拿着这份请柬到各个环节的主管部门去催办手续，那些怕担责任的部门才高抬贵手，工程进度大大加快。
1983年2月，白天鹅宾馆正式开业，媒体报道开业盛况，当日酒店涌进一万多个市民。而这时候，深圳已经有竹园宾馆、雅园宾馆和东湖宾馆三家酒店建成营业，全都是香港人投资建设的。已有在深圳投资的香港人赚了大笔钱，继续投资新的项目。
竹园宾馆应该是深圳建成的第一家合资酒店，也是中国第一家合资酒店。它于1979年12月31日立项建设，1981年初建成开业。投资者是港商刘天就。
几年前，本书作者到竹园宾馆采访，有负责人曾经介绍了刘天就当年过来投资的情景。
港商刘天就第一次进深圳的经历非常独特，他是坐在别人自行车后架上过罗湖关来到深圳市政府的。
1979年12月底，深圳市委给香港有关方面打过一个电话，称刚刚研究商定了一个合作“房产补偿贸易法”，即深圳出土地、厂房，外商出设备、资金，赚的钱双方分成。第二天就有一个港商迫不及待地来到深圳。过罗湖桥后，他看到的是一片田园风光，没有大巴，更没有出租车，不得不找来一辆自行车，在一片黄泥地中一路颠簸找到深圳市政府的临时办事处。晚上找不到合适的旅馆，就在某个办公室拉张长桌子睡下。
这个港商是刘天就——香港妙丽集团董事长、《天天日报》社长、第一个到深圳投资的港商。市政府的人问他为什么这样急？他说：“香港几十年前也是一个小渔村。邓小平把深圳划成特区，这是机会。我要来投资。”
这样，刘天就首期出资港币1500万元，深圳出地皮和劳动力，合资兴办竹园宾馆。竹园宾馆在1980年动工，建成宾馆现今的前楼和后楼。宾馆最高权力机构是港深双方组成的董事会，总经理由港方委派，深方派出副总经理一人，受董事会委托负责管理日常事务。
刘天就投资酒店的初衷非常简单：深圳即将全面开放，然而酒店业却只有侨社旅店和深圳旅店两家，住宿条件非常简陋，房间条件稍好的才配有风扇，条件好的十天半月才换一次床单，稍差的半年才换一次，服务远没有达到能接待外商的水平。
1979年前，这里背靠宝安县城郊外偏僻荒凉的大头岭山，原址是宝安县干部义务劳动时种下的一大片竹子苗圃场。在保持原有风貌基础上建园林式酒店——竹园宾馆以此得名。
还没盖，108套住房就卖光了
刘天就被称做第一个到内地投资的香港人，并不是因为竹园宾馆，而是因为另外一个项目——东湖丽苑，中国第一个中外合资的住宅小区项目，也是中国第一个住宅小区项目。
今天，谁也难以想象，香港人到深圳投资的第一项目是房地产项目，并且是专门针对香港人的房地产项目。当2006年中央对房地产宏观调控，控制包括香港人在内的境外人士到大陆买房时，二十多年的历史跨度更让人不可思议。
在当时，这是被逼出来的。
酝酿建立特区时，小平同志就明确说：“中央没有钱，你们自己去搞，要杀出一条血路来！”
建设特区的第一项目是开发罗湖。工程师们粗略一算，“五通一平”每平方米投资最少要90元以上，第一期开发4平方公里，最少也要投资10亿元以上，加上根治罗湖水患需要的巨额资金，这是立在深圳市政府前面的一座山。当时的深圳，经济特区的帽子、深圳市委的牌子、宝安县委的班子、小墟镇的底子，戏称“五子登科”，穷得简直不成个样子。
书记吴南生无计可施，只好硬着头皮向谷牧副总理“化缘”，说：“没有‘酵母’做不成面包。深圳现在还没有条件向国外贷款，能不能给点国家贷款，作为酵母？”
吴南生还说：“我们准备第一步在罗湖开发0.8平方公里，按每平方米投资90元的标准搞好‘五通一平’，这至少要7000万元。不过开发成功后，可以拿出40万平方米土地作为商业用地，就算每平方米土地收入5000元港币，总收入不会少于20亿港元。深圳开发这一盘大棋就下活了，就可以龙腾虎跃了。”
谷牧是位建设行家，他认为吴南生的设想切实可行，于是爽快地答应：“行！我先帮你贷3000万元。”
3000万能做什么呢？罗湖小区建设指挥部的副指挥骆锦星算了一下：通水、通电、修路、铺管道，工程搞不了几个月就要停工。这位从来不过问油盐柴米的共产党员被逼得在工地上团团转。
背着手，两眼看着黑黑的土地，他突然闪过一个念头：“地——租地给外商，租出地不就有钱了吗？”
骆锦星马上在纸上算起来：如果以每平方米5000元的价格出租，罗湖小区0.8平方公里的土地，租出去就是40亿，拿这40亿再去通电、通水，不就有钱了吗。还有办特区，不就是为了吸引香港人、外国人来投资吗？他们租了地，自然会过来建大楼，他们盖了楼，数年后还是我们的地。这样，我们就不用花一分钱，从外商口袋里掏钱给我们建一个罗湖商业区！划算。
骆锦星高兴得差不多要跳起来。
但是骆锦星很快就冷静下来。“这会不会是卖国啊，可是大罪。”经过“文化大革命”“锻炼”的骆锦星立即想到一个问题，他要到“马恩列斯”的经典原着里查找依据，如果找到马克思主义的理论依据，别人对他就没有办法了。
骆锦星马上跑回办公室，找出“马恩列斯”原着翻起来。终于，他在厚厚的《列宁全集》中查出列宁引用恩格斯的一段话：“……住宅、工厂等等，至少在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。同样，消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租——虽然是用改变过的形式——转交给社会。”
骆锦星欣喜若狂，当晚就奔去敲市委书记张勋甫的家门。据说，当时的深圳干部人人会背这段语录，有考察和质问者远道前来，他们就流利地背诵给那些人听。
有了思路，有了依据，但有没有香港人过来租地就成了最大的问题。消息公布出去以后，在期盼之中，刘天就骑着单车就从罗湖桥上过来了。拐过坎坎坷坷高低不平的田间小路，刘天就找到了深圳市政府。
多少年以后，骆锦星还清晰地记得1979年12月31日那场历史性的对话。
刘说：“只要划出一块合适的地皮就行。由我组织设计，出钱盖房，在香港出售，赚得的钱中方得大头，我得小头。”
骆说：“东湖公园附近，可以划出一块地方来，如何？”刘说：“那好，所得利润，你拿七，我拿三。”骆摇摇头：“你拿得太多了。”
刘笑道：“你拿八，我拿二，如何？”
骆说：“我拿八点五，余下的是你的！”
刘说：“我们初次打交道，往后要做的事还很多，这次就依你的！”
深圳的第一块土地出租协议，签订于1980年的1月1日。
更让张勋甫、吴南生、骆锦星们吃惊的事随后发生了。过完元旦是春节，春节过后第三天，刘天就就过来催着开工了。他把设计图纸摊开给他们看，这个楼盘叫“东湖丽苑”，第一期共有108套新房，他把房子的图纸设计出来后就开始在香港叫卖，仅3天，108套还在图纸上的房子就一售而空了。
东湖丽苑户型面积大约50~60平方米，均价2730港元/平方米，一套房仅约10万港币，和香港楼价相比，便宜了一半以上。坊间传闻，前后共有五千多人排队购房，最后只好抽签定盘。深圳市市委一位当时远在泰国出差访问的高官闻讯，立即来电表示，加推单位，于是，第二批108套单位又推向了香港，旋即再次告罄。
“东湖丽苑”的一炮成功，让深圳人大大开窍，他们很快拿出新方案，提出了收取土地使用费的思路，每平方米收土地使用费4500港元，这个地价仅相当于河对岸的香港的1/11。深圳用收进的数亿元钱削掉土丘、填平沟壑，开通公路，通电、通水、通邮政。从1980年至1985年的5年里，深圳实际利用外资12.8亿元，累计完成基建投资76.3亿元，建成了一大批新的能源、交通、通信等基础设施工程，初步形成了9个工业区。南风自此一路北上，开放之势再不可挡。
“东湖丽苑”创造了多项第一：第一个中国大陆的房地产商品住宅小区项目；第一个合资房地产项目；中国第一块土地出租协议。它还是深圳特区开发中第一项改革：土地出租。由于刘天就在其中的作用太大了，他给困境中的深圳提供了信心，开辟了出路。因此，深圳把刘天就称为了第一个到深圳投资的香港人。
由于想到出租土地这一招，找到“马列”的经典语录，并又成功地谈判成第一个项目，骆锦星被任命为深圳市特区房地产开发总公司副总，接下来升任总经理。
成为中国房地产界第一人。
1981年中秋前一周，“东湖丽苑”建成入伙。
据了解，当时，因为有户口配备，所以，大批在内地有亲戚的港人的购房欲望更加强烈，因此，也使得该楼盘的客户遍及东莞、潮州、上海甚至海外。
差不多20年以后，1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发【1998】23号)，中国延续四十多年的住房实物分配制度宣告停止，同时也宣告住房货币化改革正式大规模启动。
2000年左右，全国城镇商品住宅销售中个人购房比例已达70%以上，当时广东等经济发达地区已接近90%。自2002年起，二手商品房也开始驶入快车道。
走过深圳河的港人
刘天就之前，1979年，已经有不少港商试水深圳，奔波在深圳河两岸，历史也会记录下他们的名字。今天就让我们寻觅他们依依稀稀的身影。
如果说刘天就是“第一个吃螃蟹的人”，那么文锦渡口岸的威丝厂则是尝到甜头的“第一只蚂蚁”。
当时的文锦渡口岸主要用来向香港运一些猪、鸡之类的物品。内地的货车把猪啊、鸡啊在关前的空地上卸下来，一笼笼的鸡搬过去，一群群的猪就从小桥上赶过去。
1979年年初，文锦渡出现了一个异常简陋的来料加工厂——威丝厂。14个工人用陈旧的机械把香港一些服装厂的边角料，抽丝扎成一团团擦洗机器的纱团，然后由老板带到香港去销售。如此小的一个作坊，却被深圳人据此最先尝试了一种“引进模式”——企业由我方办，港商提供设备、资金、原料，其投资日后从工缴费中扣除。该模式叫“来料加工、以进养出”。
威丝厂很小，小得现在要想打探这家厂后来的样子以及香港老板的名字，都已经无处可询，但它却是深圳最早的“三来一补”企业。后来这种由港商提供设备、材料，接受境外来料加工、来样加工的业务迅速发展起来，诸如服装、塑料、五金、餐具、电器、日用品、纺织品、水泥制品等等。人们也就把这家14人的威丝小厂给忘记了。
1979年，那个和转业的炮兵营长吴炯声合资办深圳小汽车出租公司的港商何文君，在1993年6月深圳首届国际合作联谊会上被请到深圳香蜜湖，奉为贵宾。
