案例重现
1993年9月，某市的于某购买了一套营业房，该房屋占用的土地是划拨取得，但该市人民政府允许在办理了土地使用权出让手续后，转让该土地上的房产。1994年5月，于某取得了该营业房的产权证。1997年11月，于某将该营业房出售给董某，双方签订了一份房屋买卖协议，其中约定：于某将其营业房作价12.2万元卖给董某；房屋买卖中发生的土地使用权出让金由于某负担，税金及过户费由董某负担；双方应当遵守协议，如一方违约，应向对方支付违约金5000元。签订合同当日，董某付给于某现金12.2万元，于某出具收条后将房屋交给董某。10日后，于某以自己的名义取得了面积为83平方米的划拨土地使用权证。之后，董某一直催促于某办理房屋产权和土地使用权变更登记手续，但于某以种种理由推脱。1999年3月，董某单方到房屋管理部门申请办理产权变更登记手续时，因于某阻止，未能办成。
1999年4月，于某以该房屋产权没有变更、房屋占用的土地是划拨土地依法不能转让为由，将董某诉至法院，请求确认双方之间的房屋买卖协议无效，判令董某返还房屋给于某，并支付占用该房期间收取的租金3.3万元。董某认为，其已经按照与于某签订的房屋买卖协议履行了交付价款的义务，后因于某搬家未履行通知义务，导致其与于某失去联系，致使该房屋的产权和土地使用权变更登记手续至今仍未办理。于某的违约行为，侵害了其合法权益，于某所诉房屋买卖协议无效的理由不能成立，协议应当继续履行。同时董某提出反诉，要求于某支付违约金5000元。
法院经审理后认为，于某在诉讼之前，已取得了涉案房屋的产权证和土地使用权证，成为该房屋的合法产权人。于某以合法产权人的身份与董某签订的房屋买卖协议依法成立。根据“地随房走”的原则，于某在出售自己的房产时，其以划拨方式取得的土地使用权，在依法补办相应手续后，也是可以转让的。故于某的诉讼请求不能成立，依法驳回，于某应当依照法律的规定和协议的约定继续协助董某办理产权变更手续。因于某未按合同约定办理房屋产权和土地使用权变更登记手续，应承担违约责任，故法院支持董某的反诉请求，判令于某向董某支付违约金5000元。
法律分析
本案中，于某与董某签订协议时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为法律允许买卖的私有财产，且对办理土地出让手续作了约定，不损害国家和社会公共利益。因此，双方所签协议依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该协议。
于某与董某签订的房屋买卖协议虽然依法成立，但在未办理权属变更手续之前，不具有物权转让的效力。但在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。于某以产权没有变更为由主张房屋买卖协议无效，其理由不能成立。双方当事人应当按照法律的规定和协议的约定，办理权属变更手续履行自己的义务。于某出卖的房屋占用的土地虽然是划拨取得，但当地有批准权的人民政府允许在办理了土地使用权出让手续后，转让该土地上的房产。对此情况，签约双方都非常了解，因此在协议中约定由于某交纳土地使用权出让金、办理该宗土地使用权合法转让手续。签订房屋买卖协议时，于某虽然尚未取得该房产占用土地的使用权证，但这仅仅是取得迟早问题，并非不应或者不能取得的问题。况且事实证明，在协议签订后不久，于某就取得了划拨土地使用权证，虽然此时于某对该土地还只有划拨土地使用权，但不影响他在补办土地出让手续后出售私有房产。于某以签订协议时尚未取得土地使用权以及该宗土地是划拨取得不能转让为由，主张房屋买卖协议无效，其理由也不能成立。
综上所述，于某与董某签订的房屋买卖协议依法成立。于某在房产所有权能够依法转移的情况下不予协助办理，有悖诚实信用原则，也有损交易安全。于某应当依照法律规定和协议约定继续协助董某办理产权变更手续。同时于某的行为违反合同约定构成违约，应向董某承担违约责任。
法律链接
《中华人民共和国民法通则》
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》
第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续。但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
