登陆注册
1794500000002

第2章 老百姓的住房梦(1)

温州房价暴跌会向全国蔓延吗?

据《21世纪经济报道》2012年12月28日报道:“国土资源部公布的城市地价监测数据显示,温州再次以18.03%的降幅居于本季度住宅地价同比下降的城市之首。在今年第一季度的全国地价监测数据中,温州也曾获此殊荣。”

相对于2009年、2010年的最高位,温州房价回调了30%~40%。温州的豪宅项目鹿城广场,2011年时的二手房转让价格最高可达8万元/米2,2012年每平方米已降到四五万元了,甚至更低。

温州房价为什么会出现暴跌?首先就是经济低迷,导致高利贷危机,银行的不良资产增加,房产是其中的重要一部分。其次,土地供应量猛增,这是很重要的因素。据统计,在截至2012年的过去10年时间里,平均每年土地供应量不足600亩,但是在2012年8月25日温州土地出让会上,一共有52宗,3220亩土地进行土地招商。这个数字,相当于过去好几年的土地供应量。再次,中国经济增长速度不断下滑,这让人们对房地产市场产生了悲观的情绪。

楼市出现问题的城市并非温州一个,鄂尔多斯的情况更严重。鄂尔多斯是名副其实的“鬼城”,很多项目都处于停工状态。万正集团销售经理王永胜透露:“鄂尔多斯2010年、2011年开工但未完工的项目中,80%因缺乏资金未能复工。这些项目中,极少数幸运者可能会渡过难关,绝大部分恐将成为烂尾楼。”(引自《鄂尔多斯楼市泡沫破灭缺钱开发商贱卖豪车度日》)

现在,贵阳可能成为第二个“鬼城”。据《国际金融报》2012年10月9日报道:“据不完全统计,贵阳超过50万平方米以及超过20万平方米的在建楼盘均不下30个,这些楼盘预计总建筑规模也不下3000万平方米,规划居住人口接近100万人。而根据贵阳市2010年第六次人口普查的数据显示,全市常住人口中,居住在城镇的人口为2946323人,占68.13%;居住在乡村的人口为1378238人,占31.87%。”要知道,贵阳这个城市,无法像深圳当年那样去吸引外来人口,房子过多必然会出问题。

随着城市化进程速度放慢,城市住房问题有所缓解。2011、2012年这两年,全国多数城市的房价都处于比较平稳的阶段,即使出现上涨,也没有2009年和2010年上涨得那么厉害。当然,也有个别城市在2011、2012年两年上涨特别厉害的,比如广东湛江。不过,总体来看,全国楼市还是处于相对平稳阶段,尤其2012年以来,有一些城市的楼市已经开始下降了。

温州房价暴跌算是个别事件,但是经过媒体放大之后,就会对全国楼市产生心理影响。很多消费者都会想,温州房价暴跌会不会蔓延到全国?再加上当前经济处于低迷状态,人们自然会产生悲观的看法。

很多人都看到别人购房,自己也跟着购房。有一些业主看到房价降下来,就要到开发商那里闹事,要求退房或者补偿差价。这就说明,这些人心里觉得房价一定是上涨的,从来都没有考虑到房价下跌。很多人都知道“郁金香狂潮”的故事,球茎价格狂跌到不足“盛市”时的1/10。

据说温州炒楼团在香港绝迹超过半年了,这说明温州民间资本陷入困境。温州房价之所以这么高,就是这些民间资本炒作起来的。现在,温州民间资本出现了问题,自然就会影响到房价。要是温州房价继续下跌,那么很有可能触动全国的楼市。

温州房价暴跌会不会向全国蔓延?估计这事只有上帝才知道,但是好戏还在后头。

香港楼市泡沫给我们的启示

20世纪八九十年代,香港房价出现了高涨。这里可以分为两个阶段:第一阶段是1985-1989年;第二个阶段是1991-1997年。1989年之所以出现跌幅,主要是受到中国内地政治风波影响,再加上当时移民潮骤起,房价一度下跌约30%。到了1991年,香港房价就开始新的一轮上涨,中间出现了一定调整,但高房价仍持续到1997年。

实际上,香港在1985-1997年出现的高涨,和1984年年底签署的《中英联合声明》确实有很大关系。一方面,中国政府为了防止港英政府在主权移交之前,将香港的土地卖光,所以在附加条款中限制了香港每年的土地出让数量;另一方面,该声明签署之后,香港政治前途明朗化,所以对楼市的需求也增加了。政治前途的明朗化,导致经济增长强劲。香港人均GDP从1984年的5900美元增至1989年的10000美元以上。同时,海外资金大量流入香港。

在苏东的《房地产真相》这一本书里,引用了当时香港楼市的报道。该报道说:“在高峰时期,一般中档私人住宅每平方呎②要大约7000至8000港元,如果有海景或是高层单位则价格更高,一般中产人士需要持续工作直到退休后才可完成供款。楼价的持续上扬使中下阶层难以自置物业,即使是租住物业,租金也连年上升。在1997年的高峰期,香港人平均把月薪的74%用作供楼。”

香港回归前,港英政府也想通过增加土地供应量来抑制房价,但是《中英联合声明》严格限制了土地供应,所以也无能为力。实际上,现在中国内地城市的情况有点类似香港回归前的港英政府。地方政府土地供应量也是受到国土资源部限制的,并不能自由增加土地供应数量。在这种条件约束下,土地供应数量相当有限,所以地方政府也非常惜售土地。

在冯邦彦写的《香港地产业百年》这本书中说道:“1996年3月,新地、恒基合组财团,以47.25亿元人民币夺得红磡湾填海区内地段一幅非工业用地。1997年3月,信和置业联同大股东黄氏家族,以118.2亿元的高价夺得柴湾小西湾一幅非工业用地,创下香港官地拍卖史最高金额纪录。其后,面临撤退的港英政府再分别以人民币55亿和60.6亿元的价格,售出赤柱黄麻道和九龙环海街两幅土地。”可是非常不幸的是,香港在1997年遇到亚洲金融危机,楼价出现了暴跌,就这样一路跌了70%。

可以说,1997年前香港的房价高涨得不得了,恰好此时出现了亚洲金融危机,这立马把楼市打压了下去。当年,很多炒楼者大量购入房子,结果损失得非常惨重,这里还包括不少明星。如今,中国内地的房价就像当年香港那样暴涨。

中国很多的三线城市,房价也是高得离谱,动不动就是每平方米上万元。有的城市,多数人月工资才2000元左右,买一套房子却要差不多100万元。因此,这个高位的房价,是否会重复香港的泡沫,就有待实践来说明了。

为何房价远远高于建筑成本?

20世纪90年代末到2002年左右,房价并不高。当时,房价一般是建筑成本的2倍左右。2002年,广州天平架附近房价也就是每平方米3000元左右。现在,就是经济落后的县城也远远超过这个价格了。2002-2012年这10年,房价上涨的速度远远高于建筑成本上涨的速度,从而导致房价远远高于建筑成本。

2000年左右,三线城市的普通房子的建筑成本通常是每平方米500元左右。我家(位于广东湛江)住的房子是我母亲单位的房子,是1995年年底完工的。当时,包括简单的装修,造价是每平方米430元左右,这是我母亲的同事告诉我的。他还说,要是私人的房子,造价可能更低。当然,不同城市的房子建筑成本也不同,这主要体现在劳动力价格的差异。不管怎么说,那时建筑成本占房价的比例还比较高。

建筑成本占房价比例比较高,这意味着地价成本占房价比例比较低。2000年左右,广东番禺一带的地价是每平方米120元,个别楼盘拿的价钱甚至更便宜,每平方米90元。对于开发商来说,地价成本压力不大。当时,土地可以大量供应,拿地成本也非常低。

2000年左右,中国各个城市的房价都不高。即使是上海这样的城市,房价也不过每平方米5000元左右。很多三线城市房价也就每平方米1000多元,甚至每平方米几百元的房价也有。然而在2003年之后,房价就开始上涨了。虽然这些年建筑成本也不断上涨,但是这种速度是无法和房价上涨的速度相比的。到2012年,低层建筑成本一般是每平方米1300~2000元,高层建筑在2000~3000元。当然,不同城市,造价也会有所不同,但是一般都不会超过3000元/米2。

2012年,北京、上海等城市价格在3万元/米2左右的房子,建筑成本一般也就是3000元/米2左右。一些建筑成本超过1万元/米2的房子,建筑层数基本都超过50层。总体来说,建筑成本也仅比10年前上涨了1倍多。可是有些地方,房价10年上涨超过了10倍。以前,建筑成本占房价比例超过50%,现在却降到不足20%,一线城市甚至不足10%。然而,地价占房价比例却上升了50%以上,个别房子甚至上升了70%左右。

以前,建筑成本在房价中是最主要的成本,但是如今所占的比例却很低了。这就意味着,城中村里的农民在住宅地上建筑房子的代价比较低。法律规定农村土地不能自由买卖,所以购买这种性质的土地,就有法律上的风险,地价自然就会打折。在这种情况下,通过建筑炮楼方式出租,有利于收益最大化。同时,在政府征地过程中,拆迁赔偿是按照面积计算的,而不是按照房子市值计算的。因此,一些农民建房子,并不是很注重质量,而是拼命增加面积。

要是建筑成本占房价比例和以前一样,那么房价也不会很高。如果建筑成本在房价里所占比例为50%,那么建筑成本为2000元/米2的房子,价格也就是4000元/米2。可是国家政策对土地供应的限制比较紧,再加上对容积率的管制,市场上房子供应量是非常有限的。

为何鄂尔多斯楼市会走向崩溃?

虽然鄂尔多斯48%的土地都是沙漠戈壁,但却被投资家当成了“塞外天堂”。他们希望把鄂尔多斯打造成一座超越迪拜、拉斯维加斯的梦想之城,却遭遇了暴风雪的袭击。鄂尔多斯楼市正面临崩溃,约有75%处于停工或者半停工状态。

这座新城规划得很美好,但是现实很残酷。一个规划要住100万人口的新城,如今居住人口不到3万。根据资料显示,2010年,鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米,全市商品房销售面积才1009.4万平方米。

很多年以来,鄂尔多斯都是扮演着一种默默无闻的角色。这个曾经不为人知的城市,就在最近几年里一夜成名。20世纪90年代之前,鄂尔多斯基本上一直在拖内蒙古自治区的“后腿”。鄂尔多斯平原约占总土地面积的4.33%,丘陵山区约占总土地面积的18.91%,波状高原约占总土地面积的28.81%,毛乌素沙地约占总土地面积的28.78%,库布其沙漠约占总土地面积的19.17%,沙多风大,干旱少雨;全市7旗1区曾有5个国家级贫困旗(区)和3个自治区级贫困旗(区)。

同类推荐
  • 他们是这样赚钱的

    他们是这样赚钱的

    谈起赚钱,很多人都会兴致勃勃。毕竟,要想在这个日新月异的经济社会中生存,离开金钱这个货币流通工具是行不通的。不过,要想赚钱,不仅要有强烈的赚钱欲望,而且还要为此付出行动。正所谓“磨刀不误砍柴工”,在行动之前不妨看看世界大富豪们如何赚钱。读完这本书后,您会发现:其实,每位富豪都是芸芸众生之一,是一个有血有肉、真真实实的人,而不是一个虚无缥缈、难以触摸的神。这些富豪们能够做到的事情中,也有您可以做到的。他们可以创造一个个财富神话,您也能够创造出属于自己的经商奇迹。
  • 空中客车:一个真实的故事

    空中客车:一个真实的故事

    《空中客车——一个真实的故事》讲述了空中客车公司如何从民机行业的小兄弟一跃成为行业翘楚这一奇迹背后的故事,生动地描述了公司如何克服多国合作伙伴之间的体制矛盾和政府压力,展示了公司在世界民机市场上挑战强者的百折不挠的精神。全书可以说是欧洲民用航空工业整合的发展简史,是欧洲航空工业与美国航空工业的竞争简史。
  • “一带一路”:全球发展的中国逻辑

    “一带一路”:全球发展的中国逻辑

    “一带一路”战略是习近平主席提出的中央重大举措,建设“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”,能够为中国营造良好的周边政治、国防、民族环境,能够推进区域之间的互联互通,并有利于推进“以开放促中国西部大开发”战略。本书利用大量的历史资料,从国内和国际的角度全面阐述了历史上的丝路和当今的丝路对中国的意义,揭示了实施丝路战略所面临的问题和阻碍,分析了目前丝路战略实施的现状,并提出中国追求和平发展的理念和决心。
  • 台湾往事:台湾经济改革故事(1949~1960)

    台湾往事:台湾经济改革故事(1949~1960)

    《台湾往事:台湾经济改革简史(1949-1960)》是台湾知名学者郭岱君撰写的一部关于台湾20世纪50年代经济转型的专著。她参用现存于斯坦福大学胡佛研究院的蒋介石日记、国民党党史数据(微缩胶卷)以及几位国民党领导人物的个人数据,再加上作者对当年参与经济建设的老兵的口述访问得到的宝贵史料,让这段鲜为人知的故事浮出水面。许多当年在台湾发生的经济问题,正在今日的中国政经舞台上扮演。例探索台湾经济转型的秘诀,对中国大陆的深化改革具有重要的启示价值。
  • 寓言中的经济学诡计

    寓言中的经济学诡计

    寓言通过隐喻反映人性以及做人的道理,经济学用逻辑推理或数学工具分析人类的行为。寓言用原始质朴的方式表现了经济学中的许多深奥道理,经济学用现代精密的方式再现了寓言中的许多简单道理。寓言和经济学是共通的。 本书通过讲述家喻户晓的寓言的形式,把生活中的经济学原理展示给大家,使读者在阅读风趣生动的寓言的同时,了解当代经济学的道理。
热门推荐
  • 仙若空岚

    仙若空岚

    第一次见面,这人黑着脸一把推开他,“小和尚,别在这里碍事!”后来,他发现自己其实是她?不过这没什么要紧,跟着他脚步,她慢慢成长。可他却突然面若寒霜,冷冷地吐出扎人心的话,“滚,永远不要出现在我面前,不然我不保证不会杀了你!”就在她放下一切时,这人又突然冒出来,“大师,别来无恙!”
  • 地球球长

    地球球长

    2020年的这天,太阳照常升起。但是地球人不知道,远在632光年之外,神运号船长林放,把地球买下来了。因为他前几天在一家餐厅的卫生间,听到某个银河联盟官员炫耀说,太阳系将会被拆迁。书友群:826176135(新建)
  • 情泪无殇

    情泪无殇

    初遇,他为她所打动,容颜,品行。再见,她为他所感动,奋不顾身。熟知,他懂她……“流氓!”他涨红了脸。她笑了,妩媚非常:“那不如,你从了本流氓。”……一朝倾覆,层层面具下,她冷血,她残暴,都掩不住她的柔弱,掩不住他的心疼。
  • 与黑暗共舞

    与黑暗共舞

    一封突如其来的邮件打破了夏洛特平静而枯燥的生活。这是旧时好友发出的邀请,她欣然应邀前往希腊“度假”。这会是一个怎样的假期呢?在这个陌生的国度等待她的会是怎样的际遇呢?一见钟情的是她的真命天子吗?当心灵深处的理智和情感遭遇外来的冲击,长期自我封闭的夏洛特能否遇到真爱?她会迷失还是醒悟?又是否能找回自我?
  • 把梳子卖给和尚的几种理由

    把梳子卖给和尚的几种理由

    姬荣,女,陈州城北关人。幼年时聪慧,品学兼优。民国二十七年在开封女高读书时接受马列主义教育,加入中国共产党。时值陈州沦陷,她胸怀报国壮志,参加了中共淮太西抗日游击队。在抗日和解放战争中,历任中共陈县县大队副政委、陈县组织部副部长等职。1948年1月,她被派任颍河区土改工作队队长。她工作积极,善于发动群众,敢于与敌人做斗争。不幸于同年3月4日失踪,后经多方寻找,下落不明,成为一大悬案。1955年,经陈县县政府研究决定,追任姬荣同志为革命烈士。
  • 帝君心头宠绝世轻狂小殿下

    帝君心头宠绝世轻狂小殿下

    紫瞳一眸,纤纤素手,一身翩翩银白衣衫,漫天樱花飞舞,却抵不过她的笑魇如花;银发一身,傲世苍穹,邪魅紫衣落凡尘,对众生绝情,却把万千宠溺留给一个人;小剧场:“帝君,小殿下她,她看上了王母娘娘的七窍玲珑玉簪”“那就让王母亲自拿来送给小九”帝君腹黑一笑。“帝君,不好了,小殿下她看上了千羽上仙的桃林幽谷”“另赐一座宫殿,让千羽上仙搬走”帝君宠溺一笑。“帝君,完了,小殿下她看上了魔族的二殿下”小神仙表面发抖,其实内心暗爽(ps:现在看帝君您还淡定不?)果然抬头,早已不见帝君人影,“好个小子,竟敢拐走我家九儿,看本帝不宰了你,九儿永生永世只能是我的”谁都知道,惹谁都可以,但是一定不能惹墨烨帝君的小殿下……
  • 教观纲宗

    教观纲宗

    本书为公版书,为不受著作权法限制的作家、艺术家及其它人士发布的作品,供广大读者阅读交流。汇聚授权电子版权。
  • 高手寂寞2

    高手寂寞2

    其实,高手有一颗寂寞的心,因为高手的造就本就是用寂寞堆积而成。想快乐,想精彩,想无虑,就别当高手。高手寂寞2,承接高手寂寞江湖部结局展开的新神话部,剧情、以及11C角色定位,包括结局,均与旧神话部完全不同。三界,即江湖。
  • 王的朝鲜美人

    王的朝鲜美人

    “真淑,你到底是爱钱还是爱本王?”“王爷,我爱钱,也爱王爷!”大清最有权势的无冕之皇多尔衮,妻妾成群。他最爱的女人,是他从朝鲜掳来的美人李真淑。李真淑跟多尔衮在对抗中,赚得盆满钵满,富可敌国。.第二部是穿越剧,喜欢穿越剧的,真接看第二部。《学霸萌萌哒:BOSS坏坏哒》也希望读者喜欢。
  • 易骨

    易骨

    在西方的传说中,女人是男人的肋骨。在中国的古代,也有这么一群人他们被称为化骨师。拿你的骨来交换你想要的,什么都可以,权利,金钱,女人,名誉除了情。因为你的骨就是你的爱你愿意把你的骨给我吗?这一个奇妙的地方,里面住着一个长相平凡的女子还有一只会说话的鹦鹉。她们不知道活了多少年,但只要你有强烈的欲望,他们就会找到你。会帮助你,但是你也要付出你珍贵的骨。以化骨师为线,串接古代、现代的故事。不同的人做出不同的选择,有后悔的,也有勇往直前的,破釜沉舟。每一个选择都有其选择的代价,如果是你,你会如何让选择。