财产税与所得税、商品税并称现代税制的三大体系，根据其演进的历史和当今财产税的发展现状，可总结出财产税的四大特征：首先，财产税多为存量课税。财产税的绝大部分课税对象是不易流转或不直接参与流转的，如土地、房屋、车船、机械设备等，多为个人、组织占有或支配的财产存量。其次，财产税多为直接税。财产税直接针对个人或企业的静态财产征收，税负转嫁难度大，故其纳税人也是负税人，具有明显的直接税性质。再次，财产税多为经常性税收。财产税是一个历史悠久的古老税系，其主要税种都有较长的征收历史，缴纳财产税已经成为公民的普识和习惯，故财产税在大多数国家都是其经常性收入来源。最后，现行财产税的征管权限多在地方。随着税制体系的不断完善，世界各国多以所得税取代财产税，成为中央政府的主体税种。财产税具有税源稳定和中性税收的特征，逐步成为地方政府主要的税收来源。
财产税有多种分类方式。以课税依据为标准，财产税可分为财产价值税、财产增值税和财产收益税。财产价值税以财产的总价值或净价值为计税依据，财产增值税是以其财产的增值额为计税依据，财产收益税则是以依靠财产取得的收益额为计税依据。以课征环节为标准，财产税可分为静态财产税和动态财产税。静态财产税是指对一定时期内存续的财产，以其数量或价值为依据课征的税，又称财产占有税，如房产税。动态财产税是指在财产转移、产权变动时课征的税，因此又称财产转移税，以遗产税、资产转移税最为典型。以课征方式为标准，财产税可分为一般财产税和特别财产税。一般财产税也叫综合财产税，是对纳税人的所有财产减去生活必需品、负债等余下的其他所有财产进行的综合课征。特别财产税也叫个别财产税，是对纳税人的某种财产单独课征，如对房屋、土地、资本等课征的税收，一般不需考虑免税和扣除。另外，以课征频率为标准，财产税可分为临时性财产税和经常性财产税，前者主要是在非常时期临时课征的税收；如应对战争、自然灾害课征的税，后者是指具有经常性收入特征，且在一较长时期内存续的财产课税。
2. 不动产税
不动产一词译自英语real estate或real property，原指财产、产业所有权等动产和不动产，由此可以看出，不动产的概念是相对于动产而提出的。一般认为，不动产是指空间位置相对固定、改变位置会破坏其自然属性和经济价值的物，包括土地、房屋、非房屋的建筑物（如桥梁、道路、纪念碑等）和财产综合体，以及与土地尚未分离的农作物、林木种子等，车辆、船舶、飞机虽然可以移动，但价值比较昂贵，不易流通和变现，也被看做不动产。另外，不动产既是有形的物体，同时也附着无形的权利，因此可以设立用益物权(指权利人对他人所有之物享有的以使用为目的的物权)，且用益物权仅以不动产为客体。比如，土地使用权，房屋、飞机和车船的产权等均可以被看成不动产，这些使用权和产权与拥有土地、房屋、飞机、车船等物体一样，均可有偿出让、转让。
不动产税有狭义和广义之分。狭义的不动产税是指对纳税人所占有的不动产课征的税，是针对不动产的保有环节所课征的税收，以不动产的价值为计税依据，一般要求其占有人定期按不动产的评估价值的一定比例缴纳税款。这种方式中的纳税人是占有人而非所有人，即实际控制和占有不动产的占有者。占有只是一种事实状态，并不能代表法律意义上的所有权归属。但占有权是所有权中最重要的一项权能。马克思认为，“私有财产的真正基础，即占有”。当所有权与占有权分离时，则不动产的占有人并非其所有人，占有人只是在事实上实现了对不动产的控制，如租户对其所承租的房屋的占有。当两者统一时，不动产的所有者在事实和法律两个层面实现对不动产的实际控制和支配，如产权业主对自有房屋的占有。由此可见，不动产的所有者不一定是不动产的占有者，不动产课税以不动产的占有者作为纳税人，意味着不论不动产在法律上的归属如何，都是由不动产的实际占有和控制者承担税负。
广义的不动产税不止包含不动产保有税，而是对不动产运行过程中各环节课征的税收的总称。广义的不动产课税对象包括不动产流转额、不动产收益额、不动产本身的价值额以及针对不动产的特定行为。另外，广义不动产的税基亦十分广泛，涉及财产、利得、消费等各个方面，几乎遍及人类税收史上曾出现过的人口、财产、收益、所得、利得、消费和流通这七种税基。除人口税基与不动产无关之外，其他六种税基或多或少都与不动产有一定关联。因此，根据其税基，广义的不动产课税可分为不动产流转课税（针对消费和流通带来的流转额）、不动产保有课税（针对不动产财产本身）、不动产收益课税（针对经营不动产的所得、收益、利得）。
3. 房地产税与财产税、不动产税的关系
财产税、不动产税、房地产税是一组内涵由大到小的概念。财产税是对财产占有的课税，即只要是应税的财产，不论其具体形态是怎样的，都需要依法缴纳财产税。财产税按照所课征的对象是否可以移动分为动产税和不动产税。其中，不动产税是指对不能移动、或移动后会改变其原来的性质、性状和失去原价值的物，以及虽然可以移动，但价值比较昂贵、不易流通和变现的物所课征的税收。按照不动产的具体形态，不动产税可以分为对土地房屋等对象的课征、对非房屋建筑及其财产权利的课征、对尚未与土地分离的农林作物的课征，以及对价值高昂、不易变现的财物的课征。其中，对房屋、土地等物及其衍生的权利课征的税收就被称为房地产税。
（三）房地产税与物业税
物业税是指在房地产保有阶段课征的一种税。作为物业税的征税对象，物业实际上指房地产，称其为物业只是东南亚一些国家和我国香港地区的方言称呼。根据我国香港《差饷条例》，物业是指被持有人事实占有或拥有明确产权归属的土地（包括其水下部分）、地上的楼宇建筑，以及建筑中分隔出的，具有相对独立的空间和权属的建筑单位。换言之，物业指地产、房产、相关配套设施和场地，是一个由房地产实物、衍生权利、区位关系共同构成的统一体。物业税于20世纪60年代开始在我国香港地区征收，而这一概念在我国大陆的正式提出最早可回溯至中共十六届三中全会。全会决议明确提出：“实施城镇化建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。但是，从以上文件中我们并不能得出关于物业税的准确定义，理论界及实务界关于物业税的定义也存在一些分歧。
在国内外大量研究物业税的相关文献中，大都将物业税理解为最狭义的财产税，即物业税仅是指对持有地产、房产和房地产综合体的组织或个人征收的财产保有税。这种观点有一定道理，因为物业税的征收对象是不动产——房屋和土地，计税依据是财产的价值（原值或评估值，不同的国家和地区有不同规定），符合财产税的税制要素。因此，物业税是财产税类中的一种税，更确切地说，是财产税中的个别财产税。物业税的征管，一般以在境内拥有或占有的土地及依托土地的建筑物和土地附着物等不动产的单位和个人为纳税人；以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象；以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比例税率计算征收。
我国香港地区对物业课征物业税和差饷，二者同属学术上的物业税这一范畴。需要注意的是，香港地区开征的物业税仅为学术意义上的物业税的一个方面，即对物业租金收入的课税。其课税范围仅限于用于出租经营并获得租金收入的物业，以物业实际租金收益扣除20%的修理保养费后的余额为计税依据，向物业业主征收，类似于我国大陆已开征的房产税中按租计征的方式。差饷则是以假设物业在某一指定的估价日期内空置出租，通过估算物业在作出租用途时能够取得的合理年租金，确定其税基。差饷的征税范围为香港地区所有的地产物业，包括私人物业及公共房屋、自主用房和出租用房，只是自住物业的差饷由业主自行缴付；如果物业是出租，缴交差饷的责任则由双方所订的租约条款决定。差饷的征收及估值由香港差饷物业估价署负责。差饷物业估价署一般参考同区类似物业于估价期间内出租的市价，按照物业的面积、位置、设施、质素及管理水平等进行调整、计算得到其计税价值，再以应课差饷租值乘以一定比例的差饷征收率计算应纳税额。应纳差饷分为4期缴交。
由以上的分析可以看出，房地产税和物业税都是以房地产为征税对象，对在管辖范围内拥有或占有房地产的单位和个人征收的税收。不同的是，房地产税是在房地产取得、交易、保有、所得的每个环节都要课征，是一个比较完善的税收体系；而物业税是在房地产保有环节对存量财产课征，只是一个特定的税种。因此，物业税与房地产税相比，征税范围更小，征税对象更单一，可以认为物业税是房地产税收体系的组成部分。
我国对房地产保有环节的课税有房产税和城镇土地使用税，对房产和地产分开课税。房产税是以房产原值或者租金收入为计税依据，城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。由于房地产价值不断上升，现行的房产税和城镇土地使用税税制老化，不能适应现实的需要了。热议中的物业税或者新房产税将要把房产和地产合并征税，并且将以房地产的评估价值作为计税依据。因此，本书中物业税和房产税这两个概念的内涵是一致的。
第二 房地产税收体系
一、房地产税收体系的形成
房产税、土地税和其他与房地产相关的税种、税类及其之间的相互关系构成了房地产税收体系。一般认为，现行房地产税收体系主要包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税等五个与房地产直接相关的税种，以及营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税等涉及房地产业的税种。它们具有稳定性和持续性，税基稳固，税源充沛，是地方财政稳定的收入来源，更可以作为重要的经济政策工具，对促进资源，特别是土地资源的合理配置和有效利用，促进土地财富的公平分配具有明显的作用。
房地产税收体系是一个古老的税收体系，西方经济学说中对房地产税收体系有着丰富而系统的论述。西方经济学者最早对房地产税收体系进行研究的是古典经济学派中的重农学派。其先驱P·布阿吉尔贝尔主张建立地租单一税。该学派创始人F·魁奈进一步从理论上阐述了单一土地税的必要性。他认为， 物质财富的增加取决于“纯产品”数量的增加，工业只是对“纯产品”的加工，商业只是从事交换买卖，这些活动都不能增加物质财富的数量，唯一能生产“纯产品”的只能是农业活动。农业生产依托于土地，故对土地征税才是最简单、最合理，征收最简便的课税方式。其他形式的征税，如对工业品和商品的征税，其税负总会通过各种途径向土地转嫁，造成纳税人的超额负担。因此，他主张只征收土地税(或称之为地租税)。重农学派的理论在西欧各国当时向资本主义过渡的时期对反对特权和重税具有积极意义。但受制于其时代背景，其理论并不全面。
18世纪下半期，古典政治经济学的集大成者亚当·斯密提出了由多种税组成的复合税制的观点。他认为，“工资、利润和地租，是一切收入和一切可交换价值的三个根本源泉。一切其他收入归根到底都是来自这三种收入中的一个。”国家征收的所有形式的税收，不论其税基或征收方式如何改变，其最终的源泉只能是这三种收入。因此，斯密将税种归为地租、利润、工资三类，并认为国家的税制结构也应由这三大部分构成。
19世纪中叶，德国新历史学派代表人物瓦格纳认为，应该对收益负担能力较强的土地和资本多课税；对负担能力较弱的劳动收入少课税。对奢侈品消费多课税，对一般共同消费品少课税。他以此为依据将税制划分为收益、所得、消费三大税系，按照征税的客体，还将对土地课征的收益税、增值税、房屋税等划归到收益税体系。
19世纪后半期，美国经济学家亨利·乔治主张由全体社会主体共享土地收益，再次提出单一土地税论。他认为，资本主义制度下的土地所有权被少数人垄断，而由于社会发展导致的土地资源的稀缺，使得更多的财富积聚在土地所有者手中，加剧了社会财富分配不均。因此，应该对土地征税，将部分地租收入用于提供社会公众共同使用的公共产品，从而促进社会公平和福利水平的提高。
20世纪初，随着凯恩斯主义的盛行，税收的功能不再局限于筹集财政资金和平衡社会分配，也开始为调节经济服务。美国学者理查德·A·马斯格雷夫和皮吉·B·马斯格雷夫按收支在家庭和企业两大部门之间的循环流动方向，把税收归纳为货币资金运动过程中的课税和财产持有及转让的课税两大体系。以此为据，学者们将税收分为三类，即现代税制的所得税、商品税、财产税；并根据房地产实物和权属的运行规律，最终将现代税制下的房地产税收体系定义为：对房地产取得、保有和所得的课征。
从房地产税的发展历史可以看出，房地产税收经历由单一逐渐走向丰富的过程，最后才形成如今相对完善的税收体系。
二、房地产税收的分类
房地产税收体系是一个综合概念，是与房地产经济活动各环节有关的所有税收的集合，也是国家关于房地产的各项税收法律、规章、条例、征收管理办法和税收管理体制等构成的一个复杂的体系，其按照课征方法、课征对象、课征标准、课征时序、课征范围等不同，可以有不同的划分方式。因此，本书选择了比较常用的标准，对房地产税收体系进行分类。
（一）房地产开发、交易、保有、所得的课税
按课税环节划分，房地产税可分为房地产开发、交易、保有、所得的课税。
1. 房地产开发投资环节的课税
