1. 潮起潮落何是期？
——也谈房价
说明：本文成文于2011年初春。最初发表于2011年5月4日中国经济网——理论前沿专栏，编者的标题为《调控房价从治理土地出让方式做起》；在网页上输入该标题即可查阅之。当时，全国房价均处于盘旋上升期，高房价给全社会造成了很大压力。为此，国务院出台了号称史上“最牛”的调控政策，采取了限制房价过高的严厉措施。初，成效甚微；直至该年四季度始，房价才有所松动、徘徊不前且呈下行之势。是故，本文某些观点随着时间推移似乎已不合时宜。当然，这需要从当时的历史大背景下予以考量。不过，某些观点从逻辑推理上还是说得通的，从发展趋势上看也还是可行的。
房价还会涨吗？抑或是跌呢？可以肯定地回答：还会涨。因为，从各有关地方政府贯彻“国八条”而出台的实施意见内容上看，概括起来讲，就是房价增长速度不高于GDP的增长、不高于居民人均可支配收入增长速度等，而历年来各地的GDP和人均可支配收入都是增长的。所以，房价还会随着社会经济指标的增长而增长。那么，会涨到什么时候、涨幅又如何？怎样才能有效抑制房价上涨呢？这是一个见仁见智且极为纷纭复杂的重大课题。
房价还会上涨，尤其是自2009年后，我国房地产市场迅速升温，量价齐涨，特别在东部沿海大中城市社会公众对住房的畸形需求更为突出。我们知道，住房本身是消费品，既然是消费品，其边际效用理应呈递减之势，其价格也应伴随效用而呈下降走势。但是，现实状况是，不仅新上市的商品房价格上扬，就连陈年老旧二手房价格也爆涨。究其原因仍是供需不平衡，即需求大于供给，而需求又分别源自于自住性需求和投资性需求。其中，投资性需求则是自住性需求的副产品。只有当人们有了自住房后，才有可能向投资性需求方面发展。因此，房地产市场供需失衡的诱因具体表现在以下五个主要方面：一是自住房的强大需求；二是中产阶级扩大；三是城市化发展，其中农村居民快速向城市转移；四是土地出让方式存在严重弊端；五是地产及房产的投机囤积行为盛行。于是，即使房价持续高涨、开发商不断地推出商品房，供不应求仍将是一个常态。
面对房地产市场价量上扬的现状，如何才能使供需大体平衡而有效抑制房价上涨过快呢？依愚之见，这需要对导致房地产市场供需失衡的上述五个主要方面的诱因进行分析并探寻相应对策。其中，前三个诱因属于我国经济社会发展中的必然趋势，无讨论之必要。而后两个诱因——即土地出让方式之弊端及房地产市场投机囤积之现状，则成为思辨的焦点话题。
就土地出让方式而言，大家知道，我国现行住房建设用地主要采取公开“拍卖”的方式出让或获得，即对出让使用权的土地公开叫价竞投，按“出价最高者得”的原则确定受让人。由于土地拍卖的操作比较简单，也是政府出让土地后获取财政收入的重要来源，结果高昂的土地出让费最终被转嫁到消费者身上。这就是说，出让土地的拍卖方式，十分有利于推高地价，能极其有效地增加地方财政收入，故地方政府乐此不疲，土地财政成为某些地方财政的主要依赖，形成了地方政府推高地价带动房价的逻辑链条。据悉，目前房价总成本中的地价占比在1/3、甚至1/2以上，故房价居高不下，以至于首都北京有80%以上的居民认为买不起房子。为此，限制房价当从限制地价着手。我们知道，商品房所用土地属于国有，即全民所有，它以政府名义征收之后再行出让。否则，就是所谓“小产权房”。既然土地属于全民所有，那么，其收益则应归全民之国家政府所占有，即归中央政府占有，而后再由中央政府有重点、有目的地统一转移支付。然而，事实上土地收益的绝大部分被各级地方政府（省、市、地、县）所占有。人们也许尚且记得，2004年土地停批半年后，有些地方财政出现了较大困难，表明这些地方发展层次较低，只能依靠土地财政。数据显示，2004年全国土地收入5894亿元，占地方本级收入的49．56%；至2010年土地收入占地方本级收入近70%，故“卖地+盖楼=财政”。“土地是财富之母”在中国城市化进程中得到了充分诠释。土地出让金在财政收入中的占比高居不下的体制让中央政府对房地产的调控举措，似乎拟于“花拳绣腿”、“银样蜡枪头”。
窃以为，必须解决地方政府的卖地财政，限制其土地财政规模和增长速度。
