【案例分析目标】
通过本案例读者能明确财务报表分析的基本内容，掌握企业财务状况评价的方法，并从中寻找企业存在的财务问题，预测企业的发展前景。
【案例分析资料】
资料一：招商局地产控股股份有限公司2009年年度报告相关资料
§1董事会报告
一、管理层讨论与分析
（一）2009年经营环境分析
从年初的“危机重重”，到明显的“V”型反转，中国宏观经济在挑战和压力中成功走过了2009。而中国房地产市场在2009年更是经历了一个从低迷到迅速升温的行情，为宏观经济的企稳回升发挥了举足轻重作用。房地产市场逐步繁荣的动力来自国家积极的财政政策和适度宽松的货币政策。然而，经济刺激计划促进中国房地产乃至中国经济回稳的同时也带来了通货膨胀预期和部分城市资产价格泡沫隐患。公司认为，资产价格泡沫的积聚不利于行业的健康发展，因此，政府推出调控政策势在必然。公司相信，在全社会共同努力下，中国的房地产业必将健康前行。
公司管理回顾
2009年，招商地产25岁了。从精耕蛇口到布局全国，公司继承了招商局一贯的稳健经营风格，并以先进的经营理念，精益求精的专业追求、敢于担当、注重人文关怀的核心价值观，锤炼成一个稳健但不乏个性的企业。25年的历练，逐渐形成了有招商地产特色的核心竞争力。
作为国资委保留的16家以“房地产开发与经营”为主营业务的央企之一，公司是招商局集团下属的唯一经营房地产业务的平台。招商局集团力争将公司打造成一个有实力、有责任的地产旗舰，在资源及资金的获取上，集团凭借其较为强大的综合实力将逐渐加大对公司的支持力度，成为公司发展的强大后盾。
公司的优势还来自于多年经营积累并逐步成熟的“住宅与商业并举模式”“绿色地产技术”和社区综合开发经验。公司在经营房地产开发销售业务的同时逐年增加商业租赁物业，目前拥有约70万平米可租物业，大部分集中在蛇口海上世界商业圈，随着2010年蛇口地铁开通的临近及深港合作一体化的深入，公司的商业出租物业增值空间非常广阔。未来，大股东对建设蛇口太子湾国际邮轮母港和海上世界CBD的大手笔规划，以及其他城市商业地产的逐步增加，将给公司商业地产业务的发展提供更充足的资源，并为公司金融创新、融资渠道多元化提供新的空间。
绿色地产技术的领先和实践，使公司产品更具有独特的竞争力。在绿色地产技术方面，公司走在了同行的前列，可以说是国内“绿色地产”的领跑者。缘于对行业乃至城市的可持续发展的思考与担当，对新的居住以及房地产开发模式不断的探索，公司于2004年至2009年分别以“可持续发展的理念与实践”“绿色社区和谐家园”“绿色建筑循环经济”“绿色实践城市再生”“绿色开发城市更新”“绿色新城低碳发展”为主题举办了六次“中外绿色地产论坛”。历经六届，中外绿色地产论坛已经成为境内外生态开发和绿色建筑领域内的专家、学者以及媒体的年度盛会，也是目前中国绿色开发领域学术水平最高的公益性国际会议之一。在倡导绿色地产理念的同时，公司积极应用绿色技术，建造“绿色建筑”。通过采用温湿度独立控制空调、太阳能光伏电池、集中新风系统等各种不同的节能技术，在探索实践中建造出像深圳泰格公寓、广州金山谷、深圳南海意库等一批高舒适、低能耗的绿色建筑，并获得了行业认可和高度的评价，从2001年至今，公司获得了37项省级以上的绿色荣誉，其中广州金山谷项目更是荣获2009年联合国人居署颁发的联合国HBA“人居最佳范例奖”，这是我国唯一当选的获奖项目，且全球仅有5个项目获此殊荣。目前，公司正在全国各个项目中推广绿色技术体系，使之标准化、普及化，着力打造更多的绿色节能建筑。
社区综合开发，仍然是公司突出的优势所在。社区综合开发理念解决了对居民生活多样需求的整体大循环问题，使社区具有很强的凝聚力和多重社会功能，为社区开发提供一套最为合适的综合解决方案，为社区赋予真正的活力和良性运作的发展动力。蛇口这11平方公里就是最好的例证。如今，公司正在尝试将综合社区开发方式有选择地复制到其他地区的项目中，成为进行异地扩张的核心竞争力。在广州金山谷、苏州小石城、重庆江湾城、北京公园1872都可以看到产品类型多样、涵盖面广的大型社区正在形成。
对公司而言，随着规模化发展和经营管理流程的逐步成熟，现正步入“精细化管理”的阶段。2009年公司重点加强了对成本、营销、服务三项能力的提升，做到全过程成本控制、全员营销、全员服务。
降低成本是企业管理的永恒主题之一。2009年公司深入开展持续降低成本工作，优化成本目标管理体系，执行从项目总投资、成本估算、成本目标、执行预算四阶段的控制体系，逐级降低目标成本。并针对成本细项的主要环节提出改进方案，特别是做实策划设计源头阶段的成本控制，对主体结构，公共部位装修，会所，样板房及景观工程等影响成本关键环节和主要要素执行限额设计，从设计环节把控主要成本项，有效降低了项目的目标成本。在费用管理方面，执行预算刚性管理，严控行政开支，实行“总额和可控费用分项双不突破”的严格管理，有效控制了管理费用增长。
继2008“销售年”之后，2009年公司提出全员营销的口号。在市场乏力的年初，公司谨慎而不悲观，坚持“灵活应对、快速反应”的销售策略，全面建设公司全国营销体系，形成专业的销售技术共享平台。之后，随着市场出现复苏迹象，公司及时提出“把握时机、加速销售”的阶段性策略。销售策略和销售力度的及时调整，使公司全年销售总额完成近150亿元。
2009年是公司的“服务年”。通过推行“郁金香行动”，从准交楼、入伙、投诉处理三大关键环节落实十一项措施如举办“客户开放日”“设立项目经理接待处”、开通“保修绿色通道”，致力于进一步建立有招商地产特色的服务体系。公司首发启动了PDA验房系统和制度，不仅将验房所有环节的信息全部系统化、实效化，而且将客户反馈的所有信息全部电子化和档案化，全方位与客户信息无缝对接；设置了完善的监督体系，所有服务内容均纳入公司内部考核体系。“郁金香行动”整合并提升了“客服”的多项内涵，兑现了公司“家在情在”的诺言，赢得了客户的认可与肯定，具体表现为商品房交付时客户问题的明显降低，客户的满意度不断提升。
公司一贯坚持“规模、质量、效益”均衡发展的原则。年内，公司对满足企业发展所需的土地、资金、债务等关键要素建立了均衡发展关系的财务模型，为防范经营和财务风险起到了重要作用。继续进行多元化融资，满足公司生产经营对资金的需求。抓住有利时机优化债务结构，增加中长期借款在有息债务中的比重，截止报告期末，公司中长期借款占总借款的70%且多数为固定利率；通过锁定借款期限和利率，应能较有效地控制资金成本，为公司的后续发展提供强有力的支持。
面对火爆的土地市场，公司始终遵循稳健储地的原则，在坚持积极争取的同时保持清醒的头脑，谨慎拿地。2009年公司通过合作竞拍等方式取得重庆弹子石地块、天津靖江路地块等各城市核心地段的六幅土地，新增规划建面196万平米，其中权益建面108万平米，为公司的可持续发展储备了资源。
（二）公司经营情况回顾
1、总体经营情况
2009年，公司面对行业形势的快速转变，积极洞察和把握行业复苏时机，适时调整开发节奏和销售策略，以市场为导向、以服务为主题，开发和销售都实现了突破，取得了良好的经营业绩。全年实现营业收入总额101.38亿元，归属于上市公司股东的净利润16.44亿元，较上年同期增长34%。营业收入中：
商品房销售收入84.90亿元，结算面积62.48万平米。商品房销售收入含按建造合同确认的尚未结算的项目收入0.53亿元，本期尚未结算；
投资性物业租赁收入4.83亿元，租赁面积累计达661万平米；
园区供电销售收入5.99亿元，售电77，606万度；
园区供水销售收入0.65亿元，售水2，556万吨。
报告期内，取得了不俗的销售业绩，完成房地产签约销售金额148。42亿元，销售面积121。19万平方米，平均售价约12，247元/平米，销售业绩超额完成年初计划，销售金额和销售面积分别较去年增长131%和172%。
2、主营业务经营情况
（1）房地产开发与销售
报告期内，公司在11个城市同时进行房地产开发，截至2009年末，公司在售面积21.4万平米，在建面积357万平米。
（2）投资性物业的经营
受金融危机影响，2009年投资性物业的整体出租率有所下降，对此，公司采取措施提升服务品质、积极维护优质老客户，使租金单价比上年有所增加，一定程度上抵消了出租率下滑对业绩造成的负面影响。通过努力，全年完成租金收入4.83亿元，累积出租面积661万平米，主要经营指标与2008年基本持平。
（3）园区供电供水
受园区内工业用户迁移、水电用户结构调整的影响，供电供水业务量2009年仍有一定幅度的下降。全年售电量77，606万度，实现售电收入59，949万元；全年售水量2，556万吨，实现售水收入6，541万元。
（4）物业管理
2009年度，公司物业管理以配套地产业务为核心，抓住“客户服务年”主题，以提升品质为工作主线，通过安全保品质、培训促品质、创新升品质，用高品质服务地产新项目、拓展市场新项目、稳固重要在管项目，实现了客户满意程度高的目标。全年实现管理收入3.83亿元，较上年同期增长27%。
3、募集资金使用情况
二、公司财务状况分析
1、重大资产减值
存货减值准备
2008年末，公司按照企业会计准则及公司会计政策的相关规定及要求，根据当时的市场情况，结合项目的销售预期，对佛山依云上城和苏州唯亭两个项目计提了存货跌价准备计人民币29，621万元。本报告期末，根据最新市场、销售情况及项目的销售预期，公司重新对所有项目进行了减值测试。其中，佛山依云上城和苏州唯亭两个项目于2009年末的可变现净值与账面价值（已扣除减值准备）的差额较小，仍然存在减值风险，故2009年末对上述项目维持计提减值准备的判断。
除此之外，无其他房地产项目的重大减值迹象。
应收款项减值准备
2008年末，子公司香港瑞嘉未如约定期限交纳南京栖霞区仙林湖G82地块的首期土地款，对已经支付的竞买保证金港币12，250万元全额计提了坏账准备。2009年12月，公司接到项目所在地国土资源局通知，认定子公司香港瑞嘉主动放弃竞得资格，已支付的拍地保证金不予退回。经董事会批准，公司核销上述应收款项及其计提的坏账准备（折人民币10，786.24万元）予以核销。此核销不会影响2009年度损益。
2、董事会对公司会计政策、会计估计变更的原因及影响的说明
报告期内，公司根据财政部于2009年颁布的《企业会计准则解释第3号》（以下简称“《解释3号》”）的要求，对下述主要会计政策进行了变更：
（1）采用成本法核算的长期股权投资
《解释3号》对采用成本法核算的长期股权投资，投资企业取得被投资单位宣告发放的现金股利或利润的会计处理方法作出了新的规定，即除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，投资企业应当按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益，不再划分是否属于投资前和投资后被投资单位实现的净利润。公司据此将会计政策修订为：“采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的”现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
（2）财务报告分部信息
《解释3号》要求企业应当以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部，并按新的规定披露分部信息。公司将原按业务分部及地区分部披露分部信息的披露方式修订为：以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部进行分部信息披露。
公司对上述两项会计政策变更采用未来适用法，对公司2009年度及以前年度的报表无影响。
3、2009年度利润分配预案及资本公积金转增股本预案
截止2009年末，公司经审计的母公司未分配利润为3，654，676，783元，其中年初未分配利润转入2，670，741，774元，本年净利润转入1，155，665，059元，分配上年度利润171，730，050元。
根据有关法规及公司章程规定，2009年度利润分配预案为：按母公司净利润1，155，665，059元的10％提取法定盈余公积115，566，506元；按年末总股本1，717，300，503股为基数，每10股派1元现金（含税），即派发现金股利171，730，050元；剩余未分配利润3，367，380，227元留存至下一年度。本年度公司不进行资本公积金转增股本。
