第一，约定赔偿范围。依当事人的意思而定的，称为约定赔偿范围，如根据我国《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二，一般损害赔偿范围。依法律之一般规定的，称为一般法定赔偿范围。《合同法》第113条第1款规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。"这是我国关于损害赔偿范围的一般法定赔偿范围所作的原则性规定。在界定损害赔偿的一般法定赔偿范围时还应当遵循与有过失规则（也称过失相抵原则）、可预见规则、减损规则、损益相抵规则等。
第三，特定法定赔偿范围。特定法定赔偿范围是指由法律基于特殊的立法政策而特定规定的损害赔偿范围。典型的如最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条关于"可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任"的规定。
【典型案例】
2007年7月24日，谢某某（甲方）与上海某公司深圳分公司（乙方）签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定甲方将位于一套房屋（建筑面积117平方米）出租给乙方作办公使用，月租1.428万元，乙方应于2007年10月11日前交付首期租金，于每月20日前交付租金，租赁期限自2007年9月12日起至2009年9月11日止；甲方应于2007年9月12日前将租赁房地产交付乙方使用；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金2.856万元，租期满不续租可退还保证金，如租期满一年提前退出，甲方可不予返还保证金；租赁期间，乙方负责按时支付租赁房地产的物业管理费；乙方拖欠租金达10天以上，或拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5000元以上，甲方可向乙方请求损害赔偿或追究违约责任，还可依据上述情形解除合同。该合同还约定了其他事项。
2007年6月底，谢某某于将讼争房产的钥匙交付给上海某公司深圳分公司，起租日为2007年9月12日，上海某公司深圳分公司交付的租金截止2008年10月12日。
2008年10月21日，上海某公司深圳分公司搬离讼争房产，但没有向谢某某交付防盗锁的钥匙和电子锁的密码。
2009年2月25日，谢某某打开电子密码锁和防盗锁，收回讼争房产。同日，经深圳市金某某经纪有限公司的介绍和撮合，谢某某与案外人沈某官签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定谢某某将讼争房产出租给沈某作办公使用，月租1.01万元，租期从2009年3月1日起至2011年2月28日止。为此，谢某某向该公司支付了中介服务费5050元。
上海某公司深圳分公司搬离后，讼争房产在2008年11月至2009年2月的物业管理费3744元由谢某某支付。谢某某以上海某公司深圳分公司提前解约为由，未返还租赁保证金2.856万元。
双方《深圳市房地产租赁合同书》在深圳市福田区房屋租赁管理局备案的合同版本中第九条约定"出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1.如租期未满一年提前退出，甲方可不予返还保证金。"被上诉人谢某某向法院提交的《深圳市房地产租赁合同书》文本中，第九条中"如租期未满一年提前退出"中的"未"字被涂抹掉。
后谢某某将上海某公司深圳分公司诉至法院，诉讼请求为：1.赔偿谢某某两个月免租期的租金2.856万元；2.赔偿谢某某空置四个月的租金5.712万元及管理费3744元；3.赔偿谢某某6个月零12天的租金差额2.6752万元；4.赔偿中介费5050元和装修费；5.承担本案诉讼费用。
【专家评析】
本案是一起租赁合同纠纷，双方权利义务关系比较清晰，上海某公司深圳分公司于2008年10月21日自行搬离讼争房产，未将讼争房产防盗锁的钥匙以及电子密码锁的密码交付给谢某某，构成单方提前解除合同的违约行为，应承担违约责任，赔偿谢某某因此遭受的损失。双方争议的焦点在于损害赔偿的范围应当如何界定。
根据《合同法》第113条第1款规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。"违约损害赔偿的范围应当包括违约造成的实际损失和可得利益损失。
在本案中，谢某某请求房屋空置期间代上海某公司深圳分公司支付的物业管理费3744元，属于上海某公司深圳分公司在承租涉案房产期间应当支付的物业管理费，上海某公司深圳分公司应向谢某某赔偿上述费用。关于谢某某主张的租金差额损失2.6752万元，租金收益系合同履行后可以获得的利益，但谢某某另行招租而产生的租金差额不属于违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，不属于《合同法》第113条规定的可获得赔偿的违约损失范围，故对于谢某某主张该租金差额损失2.6752万元没有法律依据；关于谢某某另行招租而支出的中介费5050元，该笔费用发生于双方合同实际终止之后，不属于本案因上海某公司深圳分公司违约而给谢某某造成的损失。
上海某公司深圳分公司是上海某公司在深圳依法设立的分公司，根据相关法律规定，上海某公司应对深圳分公司上述清偿不足的债务承担补充清偿责任。
【法条指引】
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日）
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
四、违约赔偿中的可得利益损失如何认定？
【宣讲要点】
全面、适当履行合同是合同当事人的基本义务，在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的场合，合同违约方要承担违约责任，赔偿对方的损失。上文中已经提到对合同损失赔偿范围的分类，但具体应当包括哪些内容？
根据日常生活经验法则，一方违约后，另一方未违约的当事人除了违约行为造成的实际损失（比如合同已经履行部分的费用）外，还可能导致原本可以根据合同取得对方交付的财产并利用其从事生产后可以取得的预期纯利润的丧失（比如把买来的物品转卖给他人可以获得的利润）。在合同法上，这种利益损失被称为可得利益损失，属于一般法定违约责任赔偿范围的一部分。
首先，违约损害赔偿，总体原则是使守约方处于如同合同已经履行的状态，因此，合同法第113条规定"损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益"。可得利益损失是指在生产、销售或提供服务的合同中，生产者、销售者或服务者因对方的违约行为而受到的预期纯利润的损失。通常而言，可以分为三类，包括：1.生产利润损失，主要涉及买卖合同，例如棉花供应商没有及时把棉花供应给生产加工企业导致生产的延误，产生的利润损失；2.经营利润损失，主要涉及承包、租赁合同，例如生产用地出租，出租人违约不再出租，承租人无法继续经营导致的经营利润损失；3.转售利润损失，即生活用语中的"倒买倒卖"，合同履行中的价差就是可得利益损失。审判实践中关于可得利益的计算方法和标准多种多样，简要的说，要受这些规则的约束：
一、受所谓"可预见规则"约束
可得利益损失应当限于违约方在订立合同时应当合理预见的因违约所造成的损失。一方面，预见包括合理预见的损失数量和根据对方的身份所能预见到可得利益损失的类型，并不需要遇见到损失的具体程度或数额；另一方面，"合理"的判断是一种客观标准，即一个抽象的"理性人"、"常人"、"善良家父"应该尽到的标准。只要违约方是一个正常人能够遇见到的，就推定他应该预见到。
二、受所谓"减损规则"约束
如果一方违约之后，另一方要采取适当的措施减少损失的扩大，如果没有采取适当的措施，导致损失扩大的，对扩大的损失，就不应该予以支持——当然，一方面衡量采取防止损失扩大的措施时，成本的费用必须考虑；另一方面，要考虑违约方是不是能够采取一些合理措施，只要非违约方实际采取了措施，最终损失仍是扩大，对扩大的损失违约方仍要承担责任。
三、受所谓"损益相抵规则"约束
简要来说，就是守约方因损失发生的同一违约行为同样获得了某种利益，请求的赔偿额应当是损时间去获益的差额，比如合同标的物的残余价值、因不再履行合同免去的费用或税负等，简单来说，就是"净损失"。
综合这些规则，在审判实际中，对可得利益损失的计算有一个简单的公式，即可得利益损失赔偿额=可得利益损失总额-不可预见的损失-扩大的损失-受害方因违约获得的利益-必要的成本。
其次，不能适用可得利益损失的情况。概括起来有三类情况：1.经营者欺诈。原因是《合同法》明确规定经营者对消费者存在欺诈的情况下，适用《消费者权益保护法》的损害赔偿规则，不再适用合同法；2.违约造成人身损害、死亡的情况。可得利益损失主要调整的是财产关系，而履行合同给对方造成人身损害，已经涉及侵权的领域，应当由侵权法解决；3.双方在合同中事先约定了损失的计算方法。这种场合下，合同订立时双方就已经预见到了损失的数额，就应当按照双方约定来计算。
【典型案例】
一审原告A铁业公司于2000年7月10日领取营业执照，从事矿热炉改造为硅铁炉工作。
A铁业公司与原审被告B供电局于2000年10月12日，11月4日分别签订《高压供用电合同》和《电费结算合同》。双方在合同中约定：1.供电方供电的方式；2.在电力系统正常运行的情况下，供电方应向用电方连续供电；3.为了保障电力系统的公共安全和维护正常供电秩序，供电方依法按规定事先通知停电，用电方应予以配合；4.电费支付方式，即用电方按月均电费每月分三次支付；5，未缴纳电费的违约责任计算，及供电方催交后用电方仍未付清电费的，供电方可依法按照规定的程序停止部分或全部供电。
2002年4月22日，由于当地市政府下达限期治理决定，X铁业公司污染而能实现达标排放，由市政府作出关停X铁业公司硅铁炉的决定。2002年12月2日，该地市政府决定强制搬迁X铁业公司。2003年，由于X铁业公司提出延期搬迁的申请，该地环保局撤回向法院提出之强制执行申请。
在合同履行过程中，X铁业公司已交B供电局电费为2800余万元，以机动车一部充抵18万元电费，尚欠B供电局78万余元电费。双方对该欠电费属于陈欠电费还是新增电费未达成一致意见。随后，因欠付电费78万余元，B电业局于2003年6月22日实施了停电行为。
