【专家评析】
根据《土地管理法实施条例》第3条规定，国家依法实行土地登记发证制度。土地登记是土地登记机关依照规定程序，将土地的权属、用途、面积、等级等情况进行审批、注册登记、确认、发放土地证书的法律制度。土地登记是土地权利归属的法定公示方法，简单地说就是对土地登记注册和颁发证书。土地权属的确认以登记簿记载为准。
土地证书作为土地所有者、使用者和土地他项权利者持有的证明土地权属的法律凭证，只能由土地主管机关发放，其他机关发放的土地证书不具有法律效力。土地证书是对特定土地权属的书面证明，并可记载特定土地状况，以一宗土地一个土地证为原则。同时土地使用证只能向特定土地权利人发放，并且土地证书的内容应与登记簿的内容相一致。
土地证书遗失后，土地权利人并不因此失去土地权利，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利，并可要求登记机关根据登记簿上的记载补发土地证。可见，土地证书不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。
本案中，郭某对该宗土地权属的确定，应以土地登记所记载的内容为依据。虽然郭某未及时查验换发新证，导致他原有的土地证书被宣布作废，但原土地证书仅仅是证明法律事实的书面凭证，被宣布作废，并不意味着他丧失了已经依法取得的宅基地权利。相反，原证书中关于该宗土地的位置、面积的记载与登记簿的内容相互印证，更进一步明确了郭某对该宗土地的权属。故本案审理中应将登记簿上记载的权利作为合法、有效的证据，依法保护郭某的权利不受侵犯。
【法条指引】
国土资源部《土地登记办法》（2008年2月1日起施行）
第十五条 土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：
（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；
（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；
（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；
（四）地上附着物情况。
土地登记簿应当加盖人民政府印章。
土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。
第十六条 土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。
土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。
第十七条 土地权利证书包括：
（一）国有土地使用证；
（二）集体土地所有证；
（三）集体土地使用证；
（四）土地他项权利证明书。
国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。
土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。
16、一户能拥有两处宅基地吗？
【宣讲要点】
1998年8月29日修订的《土地管理法》明确规定了农村居民“一户一宅”制度，该次修订的《土地管理法》1999年1月1日正式实施之后，农村居民一户只能拥有一处宅基地。
【典型案例】
某村村民陈某与父母在2001年分家另立户头，并经批准修建了一套住宅。父母去世后，陈某于2011年将父母原住宅拆除盖新居。几个月后，本村村委会经研究，决定收回陈某原住宅的宅基地使用权，并报乡政府、县国土资源局。县国土资源局认为陈某拥有两处宅基地是违法的，作出处理决定，限陈某在两个月内，将原宅基地的建筑物和附属物全部清理掉，并完全恢复耕地面貌。陈某拥有两处宅基地违法吗？
【专家评析】
1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订了《土地管理法》，并于1999年1月1日实施。该次修订的《土地管理法》首次明确规定了农村居民“一户一宅”制度。在此次修订的《土地管理法》实施之前，我国农村不少地方的一些农民存在着一户占有两处宅基地的现象，只要是遗留的老房子或经过依法批准兴建的房子，都不算是违法用地。而在1999年1月1日之后则不然，该法第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第77条规定：“农村村民未经批准或者采取诈骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。”
本案中，陈某自己有住房，父母去世后，又拆掉他们的旧房建新房，属于两处占有宅基地，是违法的。在追究陈某的法律责任时，如果新建房屋的用地没有经过依法报批，陈某必须拆除新建的房屋，将该处宅基地退还给本村集体经济组织，如果陈某要保留新房，只要符合规划，又愿意退出旧房的宅基地，可以将旧房卖给本村集体的缺房户或拆除老屋还地给集体经济组织，县土地行政管理部门可以予以照顾，但对新房占地必须重新办理审批手续。如果新建的房屋经过依法审批，则应该责令陈某退出原有的宅基地。如果陈某拒不执行，县土地行政管理部门可以申请法院强制执行，并由陈某承担相应的执行费用和拆除费用。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第七十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
17、现役军人能继续使用宅基地吗？
【宣讲要点】
农村籍的士兵、初级士官（一级士官、二级士官）退伍后，要重新回到农村去，因此他们并未完全脱离农村集体组织，可以继续享受分配给其耕地、宅基地的优待。
【典型案例】
解放军某部二级士官高某在镇政府批准使用的宅基地上一直无法建造房屋，原因是同村的李某翻出1950年土改时当地人民政府发放的地契，主张拥有村集体分配给高某使用的宅基地的所有权，并认为高某是现役军人不应当分得宅基地，要求高某家支付其宅基地使用费3000元。在遭到高某家的拒绝后，李某依仗李姓家族人多势众，强行在该宅基地上种植了树木，盖起了院墙。现役军人能否继续使用宅基地？
【专家评析】
根据我国法律规定，农村的土地属于村集体所有，当然也包括宅基地。村民对土地只有使用权而无所有权，土改时人民政府发放的地契也就自然失去了法律效力，不能作为土地所有权属的凭证。国家为了保障军人在部队安心服役，对军人及其家属给予一定优待。如《国防法》第7条规定，“国家和社会尊重、优待军人”。第63条规定，“国家和社会优待现役军人家属，在就业、住房、义务教育等方面给予照顾”。
本案中，李某不但没有该宅基地的所有权，更不能要求张家给付土地使用费。高某能否继续使用这块宅基地，主要是看其是否符合《土地管理法》第65条规定的“因撤销、迁移等原因而停止使用土地的”条件。如果是军官（少尉军衔以上）或三级以上士官（中级士官以上），退出现役的，称为“转业”，国家给予安置，可以看作是“迁移”而脱离了农村集体组织，停止使用土地，由村集体组织召开村民会议作出决定，报经县级人民政府土地管理部门批准后，才能将土地收回并重新分配。而士兵、初级士官（一级士官、二级士官）退出现役的，仅为“退伍”。高某是二级士官，根据《兵役法》的有关规定，其复员后要重新回到农村去。因此，高某并未完全脱离村集体组织，可以继续享受分配给其耕地、宅基地的优待。国家这样规定是为了保证农村籍义务兵和二级以下士官复员后的正常生活。李某的行为严重损害了军人及其家庭的合法权益，干涉了他人的正常生活，给高某家人造成了一定的损失。高某可以要求李某排除妨碍，恢复宅基地的原状，并赔偿相应的经济损失。根据《土地管理法》有关规定，土地所有权和使用权发生争议的，应当由人民政府处理；对人民政府处理决定不服的，可以在接到处理决定30日内向人民法院起诉。高某可以向当地人民政府提出请求，要求解决与李某的纠纷。如对人民政府处理决定不服，可以向人民法院提出诉讼。
【法条指引】
《中华人民共和国国防法》（2009年修正）
第七条国家和社会尊重、优待军人，保护军人的合法权益，开展各种形式的拥军优属活动。
中国人民解放军和中国人民武装警察部队开展拥政爱民活动，加强军政、军民团结。
《中华人民共和国兵役法》（2011年修正）
第五十五条现役军人入伍前已被普通高等学校录取或者是正在普通高等学校就学的学生，服役期间保留入学资格或者学籍，退出现役后两年内允许入学或者复学，并按照国家有关规定享受奖学金、助学金和减免学费等优待；入学或者复学后参加国防生选拔、参加国家组织的农村基层服务项目人选选拔，以及毕业后参加军官人选选拔的，优先录取。
义务兵和服现役不满十二年的士官入伍前是机关、团体、企业事业单位工作人员或者职工的，服役期间保留人事关系或者劳动关系；退出现役后可以选择复职复工。
义务兵和士官服现役期间，入伍前依法取得的农村土地承包经营权，应当保留。
第六十条义务兵退出现役，按照国家规定发给退役金，由安置地的县级以上地方人民政府接收，根据当地的实际情况，可以发给经济补助。
义务兵退出现役，安置地的县级以上地方人民政府应当组织其免费参加职业教育、技能培训，经考试考核合格的，发给相应的学历证书、职业资格证书并推荐就业。退出现役义务兵就业享受国家扶持优惠政策。
义务兵退出现役，可以免试进入中等职业学校学习；报考普通高等学校以及接受成人教育的，享受加分以及其他优惠政策；在国家规定的年限内考入普通高等学校或者进入中等职业学校学习的，享受国家发给的助学金。
义务兵退出现役，报考公务员、应聘事业单位职位的，在军队服现役经历视为基层工作经历，同等条件下应当优先录用或者聘用。
服现役期间平时荣获二等功以上奖励或者战时荣获三等功以上奖励以及属于烈士子女和因战致残被评定为五级至八级残疾等级的义务兵退出现役，由安置地的县级以上地方人民政府安排工作；待安排工作期间由当地人民政府按照国家有关规定发给生活补助费；本人自愿选择自主就业的，依照本条第一款至第四款规定办理。
国家根据经济社会发展水平，适时调整退役金的标准。退出现役士兵安置所需经费，由中央和地方各级人民政府共同负担。
第六十一条士官退出现役，服现役不满十二年的，依照本法第六十条规定的办法安置。
士官退出现役，服现役满十二年的，由安置地的县级以上地方人民政府安排工作；待安排工作期间由当地人民政府按照国家有关规定发给生活补助费；本人自愿选择自主就业的，依照本法第六十条第一款至第四款的规定办理。
士官服现役满三十年或者年满五十五周岁的，作退休安置。
士官在服现役期间因战、因公、因病致残丧失工作能力的，按照国家有关规定安置。
18、宅基地互换协议是否有效？
【宣讲要点】
符合法定条件的农村同一集体经济组织内的村民之间可以互换宅基地，但应当依法办理土地变更登记手续。不依照规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。
