【典型案例】
孙某的宅基地与程某的宅基地相邻，孙某的宅基地位于西边，程某的宅基地位于东边。两块宅基地的宽度均为8米，长16米，面积均为128平方米。孙某与程某均于2006年2月12日分别取得县国土资源局颁发的用地证书。2009年5月6日，孙某与程某经协商签订了一份《宅基地调换位置协议书》，该协议书约定孙某与程某双方互换调整宅基地位置，即原来孙某位于西面的宅基地与程某位于东面的宅基地互换位置，双方所持的土地使用证书中的土地尺寸不变，协议签订后的任何一方不得后悔，否则负全部经济责任。2011年9月18日，孙某在尚未办理宅基地使用权变更登记手续时便在换得程某宅基地的位置上动工建楼房。至同年12月，孙某建起了一幢两栋四层半高、建筑面积576平方米的楼房。在孙某建房的过程中，程某知道但未提出异议。2012年4月27日，程某以双方换地尚未办理正式过户手续，孙某侵占其宅基地为由向法院提起诉讼，要求孙某退出侵占的128平方米宅基地，恢复原状。在庭审中程某变更诉讼请求，要求孙某赔偿其该购地款15万元及其利息。
【专家评析】
目前在农村地区，私自互换宅基地但未办理必要手续的现象并不少见。根据《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属的，应当办理变更登记手续。第82条规定，不办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。因此，土地权属转移不经变更登记，不具有法律效力。土地行政主管部门发现有关权利人未依法办理土地权属变更登记，或者土地行政主管部门接到有关单位或者个人未办理土地变更登记的检举、申诉，应当查明事实。如果证据充分、事实清楚，土地行政主管部门应当做出责令限期办理的决定，要求其在一定的期限内办理。当事人在接到责令限期办理的决定书后，应当在该决定书限定的期限内办理变更登记，同时还可以申请行政复议或者向有关人民法院起诉。如果当事人不按土地行政主管部门的决定办理土地权属变更登记，其原有的宅基地权利将不受法律保护。
本案中，孙某与程某自愿签订协议互换宅基地后，孙某已在程某原来的宅基地上建起楼房，双方的换地事实清楚，换地协议已实际履行。现程某出于某种原因反悔，以未办理变更登记为由要求孙某退出该宅基地，恢复原状，或要求孙某赔偿其购地款，依法不应得到支持，而应由当地人民政府土地行政主管部门作出决定责令其办理变更登记。法院应当裁定中止本案审理，向当地土地行政主管部门提出司法建议，由土地行政主管部门作出决定书，责令孙某与程某限期补办宅基地权属变更登记之后，由程某自行撤诉。如果程某未在责令期限补办宅基地权属变更登记，其宅基地权利将不受法律保护，届时应恢复本案的审理，并依据土地行政主管部门所作出的决定书，判决孙某与程某的换地协议有效，驳回程某的诉讼请求。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第八十二条 不依照本法规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
19、农民共用宅基地时，怎样操作？
【宣讲要点】
宅基地的使用权，依法可以由两个或两个以上的公民共同享有。宅基地共同使用人中的任何一方要占用宅基地建房，必须经过其他共同使用人的同意。但如果一方使用人在占用宅基地建房时，其他共同使用人明知而未提出任何反对意见，则视为默认。在不妨碍公共利益和他人合法权益的情况下，宅基地占用人可以继续使用所建房屋。
【典型案例】
2000年，某村农民王东与其弟王建共同向乡政府提出申请，要求占用村东面积为4亩的空闲地盖房，得到了乡政府的批准。2001年，王东和王建盖4间房屋，两屋之间面积达100平方米的空地，双方约定为共用宅基地。2003年，王东娶妻，2004年生一子，同时王东的岳父母也搬来与他们同住。原来所盖的房屋已明显不够用，王东打算再加盖2间小屋，当其找王建商量时，恰巧王建外出不在家。王东便自作主张占用共用空地的60平方米盖了两间小屋。王建回来后，未提出反对意见。2006年王建娶妻，其妻得知此事后，向王东要求赔偿因占用共同空地造成的损失5000元，王东不允。2006年9月，王建向法院起诉，状告王东侵权。法院认为王建在得知王东占用共用宅基地后未表示反对，视为默认，依法驳回王建的起诉。事后王东自愿给付王建2000元作为补偿。
【专家评析】
宅基地的使用权，依法可以由两个或两个以上的公民共同享有。宅基地的共同使用，虽然不同于共同财产的使用，但各共有人在对共有宅基地进行使用时仍必须遵守一般规定：首先，宅基地共同使用人中的任何一方要占用宅基地建房，必须经过其他共同使用人的同意。未经其他共同使用人同意而擅自占用宅基地建房违反法律规定，权利受到侵犯的宅基地共同使用人可以视具体情况要求非法占用人排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失。例外的情况是：宅基地一方使用人在占用宅基地建房时，虽然没有取得其他共同使用人的同意，但如果其他共同使用人明知其占用宅基地而未提出任何反对意见，则视为默认，这种情况下，如果一方在共同使用的宅基地上盖起了新房或修建了其他建筑物，又不妨碍国家利益和社会公共利益，不妨碍他人合法权益的，宅基地占用人可以继续使用。
本案属于上述分析中的例外情况，王东与王建共用面积达100平方米的空地，王东在利用该片空地中的60平方米建房时未取得王建的同意，原则上构成侵权。但王建事后得知后在长达两年的时间里一直未表示反对，应视为其默认王东的行为，王东占用共用空地的做法则由非法转为合法。王建在其妻的鼓动下提出侵权诉讼是没有理由的，应予驳回。
【法条指引】
《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行）
第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
20、农民宅基地内的空地，别人能随便占用吗？
【宣讲要点】
如果空地处于农民宅基地范围内，他人占用的，属于侵犯农民的宅基地使用权。
【典型案例】
某村村民段某于2005年3月经乡政府批准，取得该村东边面积为2亩的土地建造房屋。建成后尚余20平方米空地。段某用来种植玉米。同年12月，村民姚某向乡政府申请占地建房，乡政府批准姚某在段某房屋附近的15亩荒地上建房。姚某见段某家有20平方米的空地，便在建房时故意往段某房屋所在处挪动10平方米。段某制止时，姚某则称土地为集体所有，段某无权干涉，双方发生纠纷。2007年1月，段某向县法院起诉，要求姚某赔偿损失3000元。法院认为姚某构成侵权，依法判令其退还段某10平方米的土地，并赔偿姚某经济损失500元，承担全部诉讼费用。
【专家评析】
根据我国《土地管理法》规定，农民经申请取得宅基地建房，对该宅基地享有占有、使用的权利，这种使用权任何单位和个人不得侵犯。凡属宅基地内的空地，他人占用的，均侵犯了农民的宅基地使用权；空地处于农民宅基地以外，他人随便占用的，所侵犯的权利非农民的宅基地使用权，而是集体对土地的所有权。因此，对农民宅基地内外的空地，他人都不得随便占用。
本案中，段某征得乡政府批准，取得2亩土地建房，虽实际占地后尚余20平方米，但段某对该片空地仍享有使用权。除非村里收回，他人不得非法占用。姚某在建房时，故意占用段某的10平方米空地，依据上述分析，侵犯了段某的宅基地使用权，段某有权责令其退还土地，但段某不得要求超过实际损失的补偿额。法院的判决是正确的。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
国土资源部《土地登记办法》
第七十条 依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
21、抢占宅基地行为有效吗？
【宣讲要点】
农村村民未经批准非法占有土地建住宅的，属于宅基地违法行为，违法行为人应当承担相应的法律责任。
【典型案例】
某村村南有一块空闲地。村民贾某和钱某两家都向村民委员会提出申请，要求获得这块空闲地做宅基地。经有关部门核查，贾某不符合申请宅基地条件，乡政府便把这块空闲地批给了钱某，并由乡人民政府发给钱某房屋准建证。贾某听到这一消息后，连夜组织家人把盖房用的木料、砖瓦等物堆放在这块宅基地上，并扬言谁也不准挪动他家的东西。为此，钱某和村民委员会多次找到贾某，让他把堆放的物料拉走，钱某还表示愿意赔偿他一些经济损失。但贾某声称：“我就要这块宅基地，村里可以给他再批一块。”钱某见劝说不成，只好以贾某抢占宅基地，侵犯其合法权益为由，起诉到县人民法院。县人民法院依法受理此案，并审理查明了案情，认为农村土地属于集体所有，应由村民委员会统一管理、规划。双方争执的宅基地，经村民委员会研究同意，由乡人民政府批给钱某，并发给了准建证，所以，该宅基地应由钱某使用。贾某在他人宅基地上堆放物料，属非法抢占。故依法判决贾某在判决书生效后10日内腾清该宅基地上的所有堆放物，向钱某赔礼道歉，并承担本案诉讼费。
【专家评析】
我国《土地管理法》等法律法规，对农民获得宅基地规定了基本条件，并且要经有关部门批准，履行必要的手续。根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》的有关规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占有土地建住宅的，属于宅基地违法行为，违法行为人应当承担相应的法律责任，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令违法行为退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
本案中贾某采取强占的方式获取宅基地是违法行为，并且他强占的是钱某的合法宅基地，属侵权行为，法院的判决是正确的。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第七十六条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
22、重新调整后的宅基地使用权能收回吗？
【宣讲要点】
宅基地经过法定程序统一规划调整或个别调整后，以调整后确定的使用权为准，公民原有的宅基地已被依法另行分配的，不得再要求收回。
【典型案例】
韩某与张某系同村村民，紧邻居住，韩某居东，张某居西。在两家居住的后面有一块空地，原为张某使用。2000年韩某因住房困难，向村委会申请地基建房，村委会经与双方协商，将张某原使用的那块空地调整给韩某建房使用，村委会另批准给张某另一块集体土地作宅基地，当时双方均表示同意。后来，韩某就在张某原使用的空地上建了房屋。2008年，张某趁韩某外出之机，声称韩某侵占自己原来使用的宅基地，擅自将韩某房屋前的大部分地块，垒墙圈在自己院内。韩某回来后，让张某拆除围墙，张某不拆。于是，韩某起诉至法院，要求保护自己的宅基地使用权。
【专家评析】
我国《宪法》和《土地管理法》都明确规定，农村和城市郊区的土地所有权除法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，个人只享有使用权。但个人对农村土地的使用权同样是受到法律保护的，任何单位和个人都不得非法侵占。
本案中，韩某修建房屋所使用的宅基地，原来虽属于张某使用，但经村委会重新调整后，该宅基地使用权已发生了变化，不再属于张某使用，而属于韩某使用。根据我国有关法律规定，宅基地经过统一规划的，以规划后确定的使用权为准，公民原用的宅基地已经统一规划另行分配了的，不得再要求收回。张某以韩某侵占其宅基地为由，擅自将韩某在村委会调整的宅基地上修建房屋前的大部分地块，垒墙圈在自己院内，侵犯了韩某的宅基地使用权。
因此，张某应当停止侵害，排除妨碍，拆除围墙。
【法条指引】
《中华人民共和国土地管理法》
第八十三条 依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。
