近代烟台建筑和房地产开发
近代，是烟台乃至整个胶东建筑发展的成熟期，也是房地产开发之始。
传统“四合院”得到升华
鸦片战争以前，烟台境内的民居多为围合式建筑，草屋面、土坯墙体、开间较少，无论从形制还是结构、用材等方面讲，都不是真正概念上的“四合院”。有些寺庙、工商等建筑亦是如此，例如烟台人人皆知的天后宫（即大庙），早期即为草房建筑。建筑体量的大小、质量的优劣和特色风格的形成，是建立在经济基础之上的。烟台开埠以后，随着经济社会的发展，富商巨贾和家境殷实户的增多，民间建房讲排场、提高居家生活质量的思想开始萌芽。当少数真正意义上的“四合院”矗立起来之后，便得到了民众的青睐和效仿。经过以莱阳人为主的建筑工匠的不断研发升华，烟台“四合院”实现了融实用性与艺术性于一体，成为胶东建筑的优秀代表，可与北京、徽州、苏南和山西等地的“四合院”媲美。
近代升华的烟台“四合院”，属建筑群。其平面布局为规则的正长方形，正房坐北朝南，倒房坐南面北，两厢东西相对应；两厢南墙之间建一道将院落一分为二的墙壁，中置垂花门；院落开过道大门通街，置于倒房东一间或二间，影壁置于东厢南山墙，与过道大门内对应；正房后、厢房与正房、倒房之间外围套墙，形成一个规整、封闭、静谧的院落。“四合院”有大小、几进、连缀之分，大“四合院”一般正、倒房各5间，厢房各3间；民居“四合院”一般为二进，富户可多达四五进；连缀“四合院”为横向排列的若干大小“四合院”。“四合院”建筑群正、倒、厢房之间竖向错落有致，多为“五檁”屋架，砖石木结构；屋面多为两面坡阴阳合瓦，以普通游脊为主的简洁吉祥屋脊；山墙为一峰山，“剪墙”以下由青石砌筑，大门厚重防御能力强，窗多为棂窗且有窗无户。“四合院”装饰风格简素而不张扬，简洁而不简单，突出了庄重、实用和吉祥。现保存完好的芝罘傅家傅氏庄园、福山盐场王氏庄园、莱山西解甲庄李氏庄园、牟平邵家堪张氏庄园以及栖霞牟氏庄园等，是近代烟台“四合院”的经典之作。
“小洋楼”成为城市亮点
烟台开埠以后，作为沿海交通重镇，虽然位于祖国北方，但外国传教士、商人和国家却蜂而至，抢滩这块丰腴的土地。他们在烟台山下、滨海岸畔、毓璜顶东麓等地段建设公寓、住宅、别墅、使领馆、官邸和公司、教堂、学校、医院及接待娱乐场所等，建筑总数达百座以上。这些建筑为欧式和中西合璧风格，多三层以下楼房，虽规模不大，也不是洋风潇洒的传统欧式建筑，却始终洋溢着特有的风韵和与中式建筑迥异的风格，体现出殖民文化的缩影，被民众称为“小洋楼”。“小洋楼”伫立在风景优美、交通便捷的地段，大多与外面的街道环境相通透，与宅前的绿树、近处的碧海、远处的山岚相依托，流露出自然、亲切、宁静、和谐的气氛，成为城市建筑中亮丽的风景线。
“小洋楼”屋式主要是点式和条式单体，方形，砖木和混凝土结构，亦有城堡式石体结构，其造型不拘一格，富于变化。楼体多是规则和不规则多面体，突出毛石和水泥线条，多角或抹角而层次分明；屋顶多为四面和多面陡坡，阁楼设老虎窗，成为陡坡屋顶的点缀与装饰，有的小楼屋顶的一端竖起一个尖尖的塔楼，使整个小楼挺拔俊秀；墙体表现手法独特，语言精练，有青红砖清水墙、棕红毛菇石墙，亦有水刷石墙，墙体正面的表现形式多为希腊式石柱和塔斯干式立柱、罗马式门廊、哥特式山花、半弧形拱券门窗套和窄长形窗户，使小楼线角、线条流畅，层次分明，尽显气派。
“小洋楼”的显著特征是建筑北侧的回廊和二层的阳台，这是几乎所有小楼的设置。因为烟台市区北临大海，地势南髙北低，几座突兀的小山伫立城中，“小洋楼”多建在可观大海地段，回廊和阳台的设置使小楼内的人足不出户即可观赏到大海的美景。清晨日出东海，夜暮晚霞降临，工作疲劳之后，在回廊里、阳台上观海，心旷神怡，劳顿即消。“小洋楼”的经典建筑有现今保存完好的意大利、英国、丹麦、俄罗斯等国家驻烟台领事馆和哈根故居、倪维思故居、芝罘倶乐部、崇正中学等。
19世纪末20世纪初，受“小洋楼”的影响，国人也在海关街、朝阳街、广仁路、太平街、大马路、十字街等地段，建起不同用途的中西合璧建筑，例如坐落在现滨海广场的梅氏故居等，形成了近代特色风格建筑。
用材进步和屋式、色彩多元化
烟台传统房屋建筑用材原则就地取材，一般用当地的木材、花岗岩、石灰石、泥土和沙子等，高档建筑偶用从东北由海上运至烟台的红松、白松等“海木”。20世纪初，在烟台的外国洋行从欧美购进了“洋灰”（水泥）、“洋瓦”
（民间称簸箕瓦）、玻璃、彩色地砖和插销、合叶等现代建筑装饰材料，进入烟台建筑市场，先是在“小洋楼”建筑中使用，后逐步向中式建筑延伸。建筑材料的进步，促进了建筑风格、建筑质量的进步，提高了使用年限。“洋灰”的使用，改变了建筑结构、墙体造型、建筑用材，把传统建筑和中西合璧建筑提高到了新水平，为多层楼房的普建发挥了关键作用；“洋瓦”以其幅面、色彩和质量优势，打破了传统“鱼鳞瓦”鑲阴阳合瓦屋顶的一统天下，为城市增添了亮色；玻璃门窗的使用，延长了工作时间，改善工作条件，节省了能源，提高了民众的健康水平，促进了烟台经济社会的发展。
随着建筑材料的进步，逐步实现了建筑屋式和色彩的多元化。在建筑屋式上，多种布局并存，主要有院落式、条式和楼式。院落式有“四合院”和非“四合院”的其他院落屋式，既有单层房院落，又有楼房、平房混合院落。条式屋式为非院落式栋式单体建筑，多为贫民住宅和店铺、作坊及其他用途的房屋。点式屋式始为“小洋楼”，后在其他建筑中推行。中式楼房多为富绅、商家所建，一般二至三层，既不失中华建筑风韵，又节省土地。近代房屋建筑传统色彩以青灰、白为主色调，以黑红色为点缀，唯有寺庙色彩斑斓。近代“洋房”色彩以红和棕为主色调，给人以温馨惬意的感受；新型建筑材料的引进使用，为中式建筑的屋面、墙面和地面增添了新的色彩。
名曰“地皮房”的房地产开发
据有关志书记载，烟台开埠以后特别是清末民初，各路船帮、商人、苦力纷至沓来，城市人口急剧膨胀；港口曰益繁忙，工商业迅速崛起，房屋十分紧张，一房难求与人口、经济发展的矛盾突出。在这种局势面前，奇山所城里的张、刘姓等一些“坐地户”和部分商家看到了建房出租、出售的巨大商机。于是，他们拿出囤积的土地，开发经营“地皮房”。“地皮房”多建在罗锅桥、西马路、海防营、所城西门外和三马路等地段，其功能有住宅也有店铺，住宅一般为大杂院式建筑，为一般民众提供住处。“地皮房”的开发建设方式，有土地所有者自行投资开发建设和经营，也有土地所有者联合商家合作建设经营。多是“坐地户”出土地，商家出建设资金，建成后先由出资者经营10—15年，期满后房屋归出地者所有，用来继续出租或出售，俗称“吃瓦片”。据不完全资料显示，到1936年，烟埠“地皮房”总数达到2万间以上。不仅是奇山所城里土地大户，有些工商企业也做“吃瓦片”生意。例如德成营造厂是一个工厂化建筑企业，设计、制成品和施工能力很强，烟台街上很多“洋房”建筑，包括芝罘俱乐部、挪威领事馆、瑞典领事馆、仁德洋行和汇丰银行等，都由德成营造厂建造。该企业利用建筑的有利条件开发经营“地皮房”，到1948年，共经营“地皮房”1057间，收入较丰。
（刊载在2011年8月27日《烟台日报》、2011年9月23日《山东建设报》、2011年12月24日《联合日报》）
