一、房屋产权归属
案例1：2010年4月，归侨林某由于此前身在国外，委托国内的亲戚吴某购买房产。吴某以自己的名义与房产公司签订了商品房预售合同，并将房屋权利登记在自己名下。2011年11月，林某回国，发现房屋产权人为吴某，遂要求吴某一起办理变更手续。吴某予以拒绝。林某可提供存折、转账凭证等证据来证明该房屋的房款是林某支付的。问：林某能否通过向法院起诉确认该房屋的所有权为其所有？
答：我国《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”因此，凡不动产物权非经登记，一律不发生物权变动的效力，其以登记作为享有物权的公示方法。公示是物权的享有及变动的可取信于社会公众的外部表现形式。不动产物权公示后产生公信力，具有使社会公众相信在登记机关所作的登记是正确的、合法的效力，即使登记有误，因信其登记的正确、合法而与之进行交易的善意第三人所得利益仍受法律保护。因此，不动产的登记公示效力，主要在于保护不动产登记权利人及真正所有权人以外的善意第三人的权益，不动产的登记权利人不一定就是不动产的真正所有权人。故，林某若能提供存折、转账凭证等充分证据证明房产所有者确实不是不动产登记簿上记载的所有权人时，则可以向法院起诉确认该房屋的所有权为其所有。
（向明汪兆军）
案例2：侨眷高某系本市某沿街两层住宅房屋的继承人。其父解放前在此开设粮店。1956年公私合营时，底楼前部店面合营归粮食部门，二楼及底楼后部约7.6平方米留作自住。“文化大革命”期间，其父受冲击，该房底楼后部也被粮店使用。1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布后，在进行房屋产权登记时，粮店的上级主管单位将该房的整个底楼全部登记在粮店名下，且一直使用到当地市政动迁。其间，侨眷高某并未对房产登记状况提出过异议。
市政动迁开始后，高某向动迁单位主张该房屋底楼后部7.6平方米安置补偿，因该部分房产登记在粮店名下，动迁人对该主张未予认可；高某再向粮店的上级主管单位主张该部分房产权，亦遭拒绝。遂起争议。问：可否将该房屋底楼后部7.6平方米的房屋归还并独立办理房产证？如果获得该部分房产的安置补偿，该安置补偿可否按商业用房标准执行？
答：一是关于该部分房屋产权归属。如果1956年公私合营时，粮食部门确实未将该房屋底楼后部纳入合营资产，则该部分房屋产权应当仍属于个人。至于“文化大革命”以后一直由粮店使用，属于特定年代的不正常行为，原权利人不可能也不敢主张权利，这也不能成为房屋产权变更的依据。继承人可以主张归还该部分房屋。
二是关于独立办理房产证。由于当时房地产登记部门对于10平方米以下的房屋不予独立登记（登记后会造成住房困难户），故该主张难以实现。
三是关于安置补偿标准。鉴于住宅和商业用房的安置补偿标准存在较大差异，动迁单位会严格控制和掌握，且该部分产权客观上属于待定状态，因而现实中存在两种选择：第一，如果动迁单位认可实际产权人为侨眷高某，则该房屋将被认定为住宅房屋，按住宅服务标准安置补偿；第二，如果动迁部门坚持按产权证记载的权利人认定，则将按商业用房安置补偿。但侨眷高某将无法直接获得安置补偿；要获得安置补偿，则需要通过诉讼方式才可能获得解决。
（何振卿）
案例3：归侨李先生于2011年3月通过房产公司与人签订了房屋买卖合同，签订当日就交了50万元定金。合同签订后，李先生也依约支付了剩余房款共计人民币458万元。但在李先生去房地产交易中心办理产证时，却被告知该套房屋因涉及其他诉讼被法院查封了，房屋权利人不能变更，李先生不能办理产证。问：这种情况李先生该如何处理？
答：通过对案件的了解和沟通，原房主因涉嫌诈骗4000多万元的金额已被司法机关逮捕，且该房屋也已被四家法院查封。一般通常的处理办法是我方起诉主张对方违约，要求法院解除合同。此种做法在判决时取得胜诉是没有问题的，但联系本案原房主被逮捕，房产被查封的情况，此胜诉判决将无法得到执行，我方的权益也得不到实现。
针对这些实际情况，应当从另一方面进行处理，而非简单地套用通常做法，这对律师而言有更大的要求和压力：第一，要求对方继续全面履行合同。对方的履行义务不仅是交付房屋，同时也包括完成产权的转移。因此，对方应在交付房屋的同时协助办理完成房地产权利人的变更手续，完全履行其合同义务；否则，将构成违约，我方有权依据合同约定要求对方完全履行其合同义务并赔偿违约金。第二，可以向法院起诉确认该房屋的所有权归属。房屋买卖合同的签订系双方真实的意思表示，且已按照合同约定全面履行了付款义务并实际占有使用该房屋，该合同合法有效。但根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”若纯粹从法条的角度出发，原房主系该房屋的权利人，因此该案在胜诉方面存有悬念。但根据我们之前承办的一系列该类型的案件所积累的经验和通过努力与法院进行对接，是可以达到目标、取得胜诉判决的。只有通过确认房屋的产权为我方，解除法院的查封，才能真正保障李先生合法权益的实现。
（封晓骏）
案例4：2006年2月22日，家住上海某区的归侨任女士与慧新公司签订了房屋预售合同，看房后，任女士支付房款11.6万元。两天后，当任女士再次去看某小区的“新房”时，发现门锁已被换掉，自己怎么也打不开门锁了。任女士马上找到慧新公司，可公司已“人去楼空”。之后，任女士几经周折，才知道自己花了11.6万元买的新房，其实已经“名花有主”。其实早在两年前，慧新公司就与他人签下了《房屋预售合同》。任女士遂向法院起诉要求解除合同、退还房款及赔偿损失。问：慧新公司一房两卖应承担什么法律责任？
答：按照相关法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。购房时如何防范这类风险呢？销售商品房，都必须在房地产交易中心登记，登记的内容包括每套房屋何时卖出、有无将其抵押给银行，等等，每套房屋的交易信息都可以通过付费查询的方式查到。购房者在购房前应查询自己准备购买的那套房子是否已经销售出去，是否已经抵押，正在销售的楼盘是否有预售许可证。这样做了，就杜绝了大部分“一房两卖”的可能。
（李怀成）
案例5：侨眷黄先生在1990年原有的老房子动迁时分得一套位于浦东的使用权房屋，当时户口有黄先生及其儿子，后来儿子结婚了，儿媳妇的户口也迁了进来。1994年，黄先生把房屋买成售后公房，用的是黄先生自己的工龄。如今儿子媳妇闹离婚，儿媳妇提出要分黄先生的房子，认为她也有产权。问：按上海市1994年方案购买的房屋，同住人是否有权主张房屋产权？
答：虽然儿媳妇当初不是该房屋的受配人，但在购房时儿媳妇的户口已经在房屋内，且实际居住于该房，如果其在他处没有住房，那么，根据有关公有房屋的规定，儿媳妇便具备了同住人的条件，也可以具备作为购房人的条件。
尽管现在的房屋产权是黄先生一个人的，这是因为根据1994年售后房屋的政策规定，只能有一人登记为产权人。但是，相关法律也规定了，房屋内的其他同住人，如果在诉讼时限内主张自己权利的话，也是有权利的。也就是说，黄先生的儿媳妇有权利主张产权，并成为房屋的共有人。同理，黄先生的儿子也有权成为房屋的产权人。
（金缨）
案例6：2010年12月，归侨宋先生与贾某签订了《房屋买卖合同》，以60万元的价格从贾某处购得一处房产，双方约定先办理房产的过户手续，3个月后交房。2011年2月，房产过户到宋先生的名下。到了合同约定的交房时间，贾某却不能交房，并透露房屋现住户李女士一直不肯搬离。原来，2005年5月，贾某曾与李女士私下签订了一份《房屋转让协议》，将该房产以47万元价格售予李女士，李女士交纳15万元后即可使用该房产，双方办理产权过户时，一次性付清余款。2005年6月，贾某收到15万元后将房屋交给李女士使用。之后，贾某要李女士先付清余款后再办房产证，而李女士则要先办房产证后再付钱，双方一直达不成一致意见。宋先生了解情况后，多次与李女士沟通，明确告知其业主身份，并要求李女士搬离。李女士一直拒绝。问：宋先生的权利能否得到保障？
答：对于“一房二卖”通常的做法是以物权公示为准，如果几个合同都没有办理过户手续，则按买卖的先后顺序以及实际履行情况做出判断，其他合同不能履行则只能在分清责任的基础上以违约处理。贾某将其本人的房产先后卖给了李女士与宋先生，李女士购房在先，且已实际使用房产，但因未依法办理产权变更，在法律上并未取得房产的所有权，仅对贾某享有因合同而起的债权，可向贾某主张违约责任，要求其归还房款、支付违约金等。宋先生虽然购房在后，但已依法办理了产权过户手续，取得了房产的所有权，理应受法律保护。可以向法院起诉，要求李女士搬离。
（许宝华时明清）
案例7：1992年，侨眷田先生进入上海市某区五金公司工作。1993年，因单位职工众多且大多住房比较困难，该企业向全体员工筹集资金建住宅房，每位（户）只需向单位缴纳2万元人民币即可。田先生向单位缴纳了2万元，1995年田先生如愿获得了一套2居室住宅。2010年，田先生欲出售此套房屋，但由于当时没有办房产证，导致其房不能顺利出售。田先生遂要求原单位为其补办房产证，但原单位以该房系集资房，产权属单位所有为由拒绝办理。问：企业向职工筹集资金所建房屋，职工是否有产权？
答：田先生对于单位集资建房所分到的房屋拥有产权。田先生可以向法院起诉，要求原单位协助办理房产证。单位集资建房是单位组织职工向单位缴纳资金，由单位以自己的名义，在自有土地上筹建房屋，房屋建成后由单位依据内部集资建房的政策，按成本价销售给职工的房屋。对于职工集资所建房屋，在未将房屋分配给职工之前，单位系合法的权利人；在将集资房屋分配给职工后，单位对于集资所建房屋的物权即已丧失。单位将所建房屋出售给职工后，职工就取得了该房屋的房产证及其所占土地的土地使用证，即职工对自己所分到的房屋具有了完全的物权。职工对于自己拥有物权的房屋具有占有、使用、收益和依法处分的权利。所以，单位集资所建房屋，只要职工取得了该房屋的房产证和土地使用证，其对自己所分到的房屋具有了完全的物权。
（徐明敏）
二、共同共有
案例8：华侨孙某与金某于1989年8月2日登记结婚，1995年11月孙某去了美国。金某在1996年向上海市某区人民法院起诉离婚，1998年9月8日，该区人民法院在孙某无法回国的情况下作出判决，解除婚姻关系，但没有对财产及住房作处理。金某在离婚的次年就购买并居住在了本市某新村×号×室房屋，建筑面积93.03平方米，产权登记为她和她前夫所生子金某某共同所有。而另一套房屋是孙某原工作单位分配的公有住房，居住面积25.8平方米，是独用成套公房。金某购买某新村房屋后，在没有告知孙某的情况下，就擅自将25.8平方米的这间房屋转租至今，并收取了全部租金。问：孙某是不是能向金某请求支付归还房屋或者返还房屋租金的一半？
