三、借款合同
案例21：侨眷张某于2011年1月3日借了朋友周某5万元，约定借期为一年，利息为10%，当时张某写了一张借条。2012年1月3日，张某按照约定向周某归还全部本息。可是周某收下钱后，突然说借条弄丢了，给张某写一张收条：今收到张某归还欠款本息共5.5万元，收款人周某，同时写了收款日期：2012年1月3日。张某拿着收条回家后，妻子提醒说借条下落不明，不知日后是否会有问题。问：借条遗失，通过这种收条的形式结清欠款，是否存在什么问题？
答：该收条的确有问题，因为欠款有可能是买卖合同的欠款而并不等于借贷合同的借款，并且字面上的意思是收到5.5万元，也可以是归还某个以前的借款，而并非2011年的这笔借款。因此，从字面看，原存在的借款可能仍然没有归还，债权人仍可凭借条要求张先生归还原来的借款。为慎重起见，张先生可以让这位朋友在这张收条上再作如下注明：“原2011年1月3日张某出具的5万元的借条已被周某遗失，出具本收据以示该欠款已偿还”，并妥善保管。
（周宏杰向明）
案例22：自2006~2011年归侨康先生一直借钱给朋友李某，期间有借有还，最后一笔还款日为2009年11月20日。后经多次催要李某再也未还钱，李某于2011年3月28日写了还款承诺书：（1）所欠余款110万元将于2011年7月底前归还；（2）自2009~2011年7月的利息按年息20%计算；（3）如有违约自愿支付违约金人民币20万元。至今，李某未履行还款承诺书义务，由于部分借款是以现金形式出借，没有转账凭证。问：康先生可以要求李某归还本金、支付利息及违约金吗？
答：我国《合同法》第210条规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”由此可见，不同于金融性借款合同的诺成性，民间借贷属于实践性合同，款项的实际交付系此类借款合同的生效要件。因此，如果在诉讼中对方对实际收到借款本金提出异议，根据最高法院的相关司法文件精神，法院会要求债权人进行举证。如果康先生有借条、收条和还款承诺书等证据相互印证，可以确认康先生与朋友之间的借款关系合法有效并实际发生，法院一般会予以支持。
（封晓骏）
案例23：归侨周先生在沪经商期间，国内A 公司因经营扩大急需资金，向周先生借得人民币150万元，商定两分息，一年内归还。因为周先生和A 公司经理陈先生关系很好，故没有写借款合同或借据。一年后A 公司未还款，也未付息。周先生要求还款，陈先生称所在企业项目正在进行之中，需待一段时日。又过了半年，A 公司仍无还本付息的迹象，陈先生甚至不接手机。问：周先生能否起诉A 公司，要求还款付息？
答：根据最高法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见的规定》第4条，人民法院审查借贷案件的起诉时，根据相关法律规定，应要求原告提供书面借据；无书面借据的，应提供必要的事实根据。对于不具备上述条件的起诉，裁定不予受理。借款涉及利息问题，上述最高法院司法解释第6条规定，民间借贷不高于同期银行利率的四倍之利息，可以获得法律上的保护。周先生可以A 公司为被告提出诉讼，向其主张还款。尽管没有借据或合同使案件审理有些难度，但是该150万元通过银行打入A 公司账户，银行流单可以作为凭据。不过，周先生还需要有一些能够证明借款关系以及借款利息的证据，如录音、信件等，如果证据充分，是能够以民间借款为由诉请法院判令甲公司还本付息的。
（陈学斌）
案例24：侨眷李先生有一张借条：“今借王小毛1万元，利息按20%计算。”落款是：“李大毛2012年1月1日。”问：这张借条是否有效？借款收据如何正确书写？
答：这张借条基本有效。根据《合同法》第197条的规定，借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。本借条基本符合该项要求。原因如下：首先，如果没有反证，币种无疑应当为人民币。其次，没有约定还款期限的，根据《合同法》第62条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。再次，借条中利率较高。《合同法》第211条规定，自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定；依据现行《贷款通则》规定，民间资本贷款利率不能高于同期同档次人民币基准利率的4倍的利率。
但本借条最大的争议点在于李大毛究竟是借款人还是贷款人？是“借到”王小毛1万元，还是“借给”王小毛1万元？当然，根据常识，一般可以认定是李大毛向王小毛借款1万元，但还是写清楚比较好。
借条的写法有多种，可以借鉴以下的格式，再结合各自的实际，书写比较严密的借款合同：今有王小毛借给李大毛人民币1万元整。借款期限自2011年5月1日至2012年4月30日，年利率为20%。全部本息于2012年4月30日一次性偿还，如不能按时足额支付，则借款人李大毛应向贷款人王小毛支付违约金人民币2千元整。落款为“借款人：李大毛2012年1月1日。”如果有担保人的，还要有担保人签名。
（沈宏峰）
四、购房意向书、拆迁协议、和解协议
案例25：侨眷赵女士于2009年3月通过某房地产经纪公司与张某签订了购房意向书。当日，赵女士向张某支付了定金5万元。事后，张某却以种种理由拖延不与赵女士签订购房合同，直至2010年6月张某才通过律师告知中介，其不愿将房屋出售给赵女士。而在此期间房价迅速上涨。问：赵女士应当如何维护自己的合法权益，可以主张哪些损失？
答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。赵女士与张某所签订的购房意向书系双方真实意思的表示，不违反法律规定，依法有效，双方应严格履行各自的义务。因此，赵女士有权要求张某继续履行合同。根据《合同法》第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”因此，张某确不能继续履行合同，则应当赔偿赵女士的损失，包括直接损失（即付出的定金、中介费、利息等）和房屋差价等可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一是双方协商确定的，从其约定；二是双方不能协商确定的按下列方式处理：（1）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（2）可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定房屋差价损失的时间点应从保护守约方赵女士的利益出发，以赵女士的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等予以合理确定。
（商建刚向明）
案例26：归侨梁先生于2005年回国来上海开办公司。陆女士系上海市民，在上海某区拥有一套商品房。经朋友介绍双方认识并简单签订了一份房屋买卖协议，约定了房价和定金等，但是付款方式和过户交房都是口头约定，后房价上涨，陆女士反悔，不想出售房屋，双方遂起纠纷。双方协调未果的情况下，梁先生将陆女士告上法庭。庭审中，陆女士主张房屋买卖合同无效，法院支持了陆女士的主张。问：华侨回国购房，签订购房协议时要注意哪些问题？
答：我国建设部《城市房地产转让管理规定》第8条对房地产交易合同的格式作了强制性规定。房地产转让的当事人如果不按照其具体要求签订房地产转让合同，房地产管理部门有可能据此拒绝办理相关手续。此时，如果当事人买卖的意愿发生变化，不愿意再补签一份正式合规的房产买卖合同，当事人的合同目的就有可能无法实现。我国《合同法》虽然主张“当事人意思自治”原则，但是基于我国尚处于市场经济发展完善的考虑，对某些特殊交易也作了一些限制。归侨在购买国内大宗财产时，需咨询国内的律师或专业法律机构，以免因为与国外的交易习惯的不同而蒙受损失。
（张政）
案例27：侨眷王先生与房屋所有人张某签订了一份《房屋买卖定金协议》，随后王先生支付了20万元的房屋定金。但协议签订后一个多礼拜，楼市行情看涨，张某觉得按照定金协议里面约定的价格定得太低，非要王先生加价50万元，否则就不同意出售房屋。问：王先生该怎么办，能否获得赔偿？
答：现行《合同法》第115条规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。
它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。本案中，如果房东张某坚持不肯卖房，他的行为应属违约。王先生可以按照《房屋买卖定金协议》，并根据《合同法》第115条的规定，向张某要求双倍返还定金，即可以要求张某一次性支付40万元作为不履行《房屋买卖定金协议》的惩罚。
（张雷）
案例28：侨眷陈女士与房屋买方以及中介签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定：买卖双方在签订居间协议之日起15天内签订正式的《房地产买卖合同》，并由买方向陈女士支付了10万元定金。但在签订了居间协议一个礼拜后，国家突然发布了一项关于房地产买卖的新政策。据此，陈女士若卖房需要多支付20万元税款。陈女士便通知买方和中介取消交易，但买方和中介认为如果陈女士不继续履行该居间协议，就要双倍返还买方定金。问：这种情况下陈女士该怎么办？
答：首先，陈女士需要进一步地仔细看一下当时签订的《房地产买卖居间协议》，其中是否有对国家发布新政策的约定，如果有约定，并明确了新产生的税、费双方如何负担的话，那应该按照约定履行。但如果《房地产买卖居间协议》中并未对目前出现的政策变更所引起的税、费增加或减少进行约定，除买卖双方协商一致外，增减部分的税、费应按国家税、费法规的相关规定，规定由谁承担，就应由谁承担，任何一方不得以税、费调整或双方未作约定以及约定不明为理由，要求解除合同。如果陈女士不愿意履行的话，买方有权要求双倍返还定金。
（张雷）
案例29：2004年，侨眷周女士居住的地区因建设需要征收土地。在房屋拆迁安置过程中，周女士与拆迁公司先后于2004年9月1日和2005年12月29日签订两份《房屋拆迁补偿安置协议》（简称《前协议》、《后协议》）。
以后，周按《后协议》履行了全部结算付款义务并办理了房屋交换手续。因《后协议》写有如发生争议按《前协议》处理。现在周女士想按《前协议》执行，但拆迁公司不同意。另外，周女士认为其所选择的301室安置房不应收取层次差价，超出协议的2.89平方米建筑面积价格应按最低单价计算。问：周女士的要求是否符合法律规定？
答：关于两份协议中可否执行《前协议》的问题。根据提供的材料显示，在房屋拆迁安置过程中，周女士与拆迁公司先后于2004年9月1日和2005年12月29日签订两份《房屋拆迁补偿安置协议》，嗣后按《后协议》履行了全部结算付款义务并办理了房屋交换手续，签约双方就《后协议》规定的权利义务已履行完毕。根据《合同法》第91条第1项关于“债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止”的规定，《后协议》的权利义务终止。因此，周女士提出仍应执行未实际履行且已由《后协议》替代的《前协议》，该主张显然不能成立。
关于301室安置房房价是否应收取层次差价的问题。正是因为每套房屋的价格不同，才有可能做到“房优价高、房差价低”的公平交易，安置房也不例外。《上海市房地产市场明码标价实施细则》第4条明确规定，买卖或有偿转让房屋应当明码标价，采用一房一价或基价及其增减幅度等方法公开标示价格。基价是指买卖或有偿转让房屋确定的基准价；增减幅度是指由于房屋层次不同、朝向差异等以基价为基础相应增减的差价额或差价率。
《房屋拆迁补偿安置协议》第2条也明确约定，选择按货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方案，并同意按房地产市场价格结算调换房屋的差价。由于周女士选择的不是低价的一层、六层，而是相对高价的三层，且对该房价的差异事先是明知的，事后也已按约结算房款，完成房屋交接。可见，提出不应收取层次差价的要求是难以实现的。
