关于2.89平方米超面积价格应按最低单价计算的问题。根据《商品房销售管理办法》第20条规定，允许房型面积可以有绝对值3%的误差，而超出2.1%，属合理范围。事实上，周女士已按照《房屋拆迁补偿安置协议》第7条的规定，按约据实结算房款、完成房屋交接。如前所述，由于协议系各方真实意思表示，且已实际履行完毕，周女士提出2.89平方米超面积价格应按最低单价计算的理由，依照法律规定不能成立。
（黄亚忠时明清）
案例30：侨眷王先生看中一套二手房，与卖方口头谈好以净出价80万元（过户费用由卖家承担）购买该房产。双方签订了定金合同，约定在15天后签订买卖合同，买方不买无权要求返还定金，卖方不卖则双倍返还定金。但在签订买卖合同时，卖方却说税费双方各自承担，王先生不同意，于是卖方以王先生违约为由要求没收定金。问：王先生是否能拿回定金，签订定金合同有哪些注意事项？
答：由于本案中定金合同约定不明确，无法反映交易条件，双方应按国家规定各自缴纳税费，除非有证据证明双方真实的交易条件，否则卖方有权没收定金。在买卖二手房过程中，买卖双方先签订定金合同的现象比较普遍。先交定金再签买卖合同的，应当订立定金合同。反之，只需双方签订买卖合同，定金作为买卖合同中的一个条款。无论是定金合同还是定金条款，买方应当注意如下几点：
第一，“定金”不要写成“订金”、预付款或者保证金等。这几个词的差别在于，“订金”书写不规范，只有“定金”才有法定的效力，即卖方有权因买房违约没收定金；反之，买房亦有权因卖方违约有求双倍返还定金；第二，定金数额要适当。法律只规定了定金数额不得超过总成交额的20%，买卖双方应当在上限之下约定定金金额，但金额也不宜过低。太低，则起不到约束卖方的效果；
第三，定金的接受方应是卖方，而不是房产中介。因为卖方才是买卖合同的当事人，定金的惩罚和保证作用也只是针对合同相对人，而不能约束中介；第四，定金合同应当说明交易房屋的全部状况。定金合同不能越简单越好，而应当详细记载房屋的产权状况（包括产权人、所有权证、共有权人、面积和位置等）和交易价格（是否包含装修款、交易税费谁来支付、交易是否满5年、中介费用的负担、付款方式是全款还是贷款等）；
第五，买方可以要求卖方在收受定金的同时，留下房屋所有权证原件。这样除非卖方故意挂失补办产权证的情况，有利于防止卖方一房二卖。
（陈枫）
案例31：侨眷杨先生租住在上海市某区一套公有住房多年，有一张租用公房凭证。2010年，该小区面临旧城改造，杨先生租住的老式公房划在了拆迁范围之内。杨先生因为没有房产证，怕得不到拆迁补偿，三番五次阻碍拆迁。问：杨先生能否得到相应的补偿？
答：杨先生有获得拆迁补偿的权利。首先，杨先生没有该公有住房的房地产权证，只有一张租用公房凭证。
但是，房屋承租人虽不是拆迁许可的当事人，并不意味着他在拆迁中就不享有任何权利；其次，房屋承租人有获得拆迁安置的权力。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第23条第2款规定：“被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。”所以，杨先生有获得拆迁补偿的权利。
（徐明敏）
案例32：2011年1月，侨眷顾先生与邻居吴某因土地使用发生纠纷。在争执中，吴某将顾先生致伤，经医院诊治花去医疗费3000余元。后经村调解委员会的调解，吴某同意在2011年5月底一次性赔偿顾先生3000元，双方就此达成了一份调解协议。5月底，顾先生要求吴某支付医疗费时吴某却反悔了，并称调解协议没有法律效力。问：通过村民调解委员会达成的调解协议有效吗？
答：有效。人民调解委员会主持下达成的调解协议属于特殊的民事合同，在传统民法上称为和解合同。最高人民法院《关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第1条规定：“经人民调解委员会调解达成的、有民事权利义务内容，并由双方当事人签字或者盖章的调解协议，具有民事合同的性质。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除调解协议。”这是我国首次以司法解释的形式，将人民调解协议确定为具有民事合同性质。司法部《人民调解工作若干规定》则进一步明确了人民调解委员会的设置、组成和运行机制，调解民间纠纷的范围、方式和分工，调解民间纠纷的程序和要求，人民调解协议的订立和履行。可见，最高法院和司法部的相关规定实现了人民调解制度和诉讼制度的对接。顾先生与吴某经村民调解委员会调解达成的协议符合上述规定，具有民事合同的性质，顾先生有权要求吴某按照协议的规定履行义务。如果他拒不履行协议内容，可以向法院起诉，要求其履行调解协议。
（黄亚忠）
五、委托、代理、雇佣合同
案例33：归侨顾某为出国工作需要，2010年准备在上海市购置一套房屋。因顾某长期在国外出差，便委托国内的朋友胡某办理各项手续，以胡某的名义隐名按揭购置一套价值50万元的住房。几年过后，胡某意欲将该房屋占为己有。问：该房屋所有权归谁所有，胡某是否有权将房屋占为己有？
答：此案涉及隐名代理的问题。根据《合同法》第402条的规定，所谓隐名代理是指受托人在享有代理权的前提下，既不披露本人的姓名，也不表明自己的受托人身份；或者披露自己的受托人身份，但并不以本人名义与第三人进行法律行为，而本人仍然将承担代理行为的法律后果。本案中，胡某购买的房屋是基于顾某的委托，以自己的名义实施的代理行为，是一种隐名代理行为。隐名代理中基于委托关系而为的代理行为的法律后果，应当由委托人承担，取得的财产也应当为委托人所有。所以，顾某是房屋的所有权人，胡某无权将房屋占为己有。按照《合同法》第404条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”胡某作为受托人有义务将房屋转交给顾某。
（谢琼琼）
案例34：2010年1月1日~2011年1月，归侨王先生的公司为兴化市某有限公司（简称兴化公司）出口不锈钢产品。王先生的公司在兴化公司资金有困难的情况下，为其垫付了原材料款项、代进口商垫付的款项及代理费达600万元，但兴化公司拒不还款。问：王先生的公司有什么方式可以获得该笔款项？
答：王先生的公司与兴化公司之间的合同系委托代理合同，兴化公司委托代理出口产品，王先生的公司则考虑到其实际困难为其垫付款项。在这种情况下，王先生的公司可通过起诉法院要求兴化公司根据代理合同约定归还款项，并赔偿王先生的公司相应的损失。
（封晓骏）
案例35：归侨成先生回国后在上海设立公司，需要租赁办公用房，于是在网上登了启事。甲房产中介得悉后上门介绍了五角场一处房产。成先生虽然看中了，但因故交易未成。嗣后区招商办通过关系，促成了成先生公司租赁该办公用房，该办公用房即成先生原先看中的五角场的房产。事后，甲房产中介起诉成先生公司，要求支付房屋居间协议约定的一个月房租10万元。问：房屋居间未成，成先生是否应当支付中介报酬？
答：《合同法》第424条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中尽管甲房产中介通过房屋居间合同介绍了该五角场房产，但因故未成，实际是区招商办促成了成先生租赁该办公用房。但是，甲房产中介毕竟带成先生看过该处房产，成先生中意该处房产，且租赁办公用房的房屋还是该处房产。因此，根据合同法的规定，居间人未促成房屋租赁合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。鉴此，甲房产中介不得要求一个月的房租，但可以要求成先生公司支付从事居间活动支出的必要费用。
（陈学斌黄）
案例36：侨眷程先生在上海古北地区有一处物业，长期委托给胡女士代理出租。2010年，胡女士未经程先生同意，通过中介公司将该物业挂牌出售并收取了买家2万元定金（定金收取后暂存于中介公司处）。程先生得知后，明确表示不同意将该物业出售。但买家认为，胡女士是程先生的全权代理人，程先生拒绝履行合同就是违约，故将程先生和中介公司告上法庭，要求程先生双倍返还定金。问：程先生是否应双倍返还定金？
答：不存在表见代理关系，程先生无需双倍返还定金。依据《合同法》第49条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”因此，需要有足够充分的理由让相对人相信行为人有代理权，才可能构成表见代理。程先生只是将物业委托给胡女士代理出租，并没有委托其出售。胡女士所收取的定金及签订的相关协议并未受程先生的书面委托，虽然胡女士持有华侨程先生的房产证、房屋钥匙等，但这些都不能认定为胡女士与程先生之间形成表见代理关系，故胡女士所签房屋买卖协议及收取的定金对程先生不具有约束力。
（汤晓明）
