【典型案例】
2009年2月14日，董某作为买受人与A房地产公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定董某所购房屋用途为商业，该商品房总价款600万。同一天，董某向A房地产公司交纳了600万元购房款，双方又签订《商品房买卖合同补充条款》一份，约定：董某同意A房地产公司于2010年2月14日前，按原价回购上述房屋，并配合解除《商品房买卖合同》。A房地产公司承诺每月14日前，将按月息2.2%向董某支付利息。A房地产公司如果不按时退还房款，董某有权取得房屋所有权。合同签订后，A房地产公司自2009年2月14日起至2009年7月14日，每月向董某支付13.2万元的利息。后因A房地产公司未能按时偿还借款，董某将其诉至法院，请求法院判决A房地产公司偿还借款并支付相应利息。现涉案房屋并未办理过户手续，仍在A房地产公司名下，已被A房地产公司抵押给第三人。
人民法院经审理认为，判断合同的性质不应仅根据合同名称，而应以合同的内容即合同的权利义务条款作为依据。本案中，《商品房买卖合同补充条款》约定的董某向A房地产公司支付600万元款项并按月收取利息，A房地产公司到期返还本金等，均符合借款合同之特征。根据《商品房买卖合同补充条款》的约定，《商品房买卖合同》的履行条件为“A房地产公司到期不按时退还房款”，故买卖房屋并非双方真实的合同目的，而是A房地产公司以其所售商品房为600万元借款提供抵押担保，双方以商品房买卖合同的形式代替借款担保合同。故该案合同的性质应认定为名为商品房买卖合同，实为借款合同。另外，虽然本案中董某与A房地产公司明确约定，A房地产公司如果不按时返还借款，董某有权以商品房买卖合同的形式取得房屋所有权，但该合同条款因为违反《担保法》第40条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定而无效。
至于董某主张的A房地产公司偿还本金，并从2009年7月15日起至还款之日止以600万元为基数按合同约定的逾期利率日千分之一计付利息的请求，鉴于《商品房买卖合同补充条款》对逾期利息的计算是以本金600万元还是以月息13.2万元为基数约定不明，且A房地产公司的违约行为给董某造成了损失，董某主张以本金600万元为基数计算逾期利息亦属合理。《人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”。因双方约定的逾期利率已超过了银行同类贷款利率的4倍，对超过部分法院不予保护。故法院判决：A房地产公司在本判决生效之日起10日内向董某返还本金，并支付从2009年7月15日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍的利息。
【专家评析】
本案争议的焦点是对董某与A房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充条款》的合同性质的认定。在判断合同性质时，不能仅根据合同的名称来判断，而要根据合同内容及其所涉及的法律关系来判断。本案中，董某与A房地产公司签订的合同虽然名为“商品房买卖合同”，但其所涉及的权利义务关系却不同于一般的商品房买卖合同。就商品房买卖合同而言，其当事人为买受人和出卖人，买受人的合同义务是向出卖人交付购房款，出卖人的合同义务是向买受人交付房屋并办理产权过户登记手续。而董某与A房地产公司签订的《商品房买卖合同补充条款》中，却约定了A房地产公司可于2010年2月14日前按原价回购房屋并解除原商品房买卖合同的条款，以及A房地产公司按月向董某支付利息的条款，并且，董某在支付了购房款后，A房地产公司并未交付房屋和办理过户登记手续，而是继续占有、使用相关房屋。这与一般商品房买卖合同的权利义务关系大为不同。董某与A房地产公司所签订合同的合同性质，需要从双方签订的《商品房买卖合同补充条款》中出现的“回购”一词出发来理解。回购，顾名思义是购回卖出之物，一般是指卖方在卖出某物时，同时与买方约定在将来的某时以预定价格购回此物，通常该预定价格要高于卖出时的价格。回购行为常见于证券领域，是一种带有浓厚的融资色彩的行为。由此可以看出，董某与A房地产公司签订的《商品房买卖合同》以及包括回购条款的《商品房买卖合同补充条款》，其目的在于满足A房地产公司的融资需要。从该案的合同内容来看，双方之间签订的房屋买卖合同并非双方的真实合同目的，以房屋为双方之间的借款提供担保才是双方的真实意图。从双方的权利义务约定来看，董某向A房地产公司提供融资款项，A房地产公司在限期内应偿还该款项、按月向董某支付相应利息，并以实际履行商品房买卖合同的交付房屋行为作为担保，符合借款合同的权利义务关系，其合同性质应为借款合同。因此，法院认为双方之间应为民间借贷法律关系，并依此作出判决。
实际生活中可能经常出现合同性质与合同形式不符的情况，既可能出现本案例中以购房合同形式进行借款的，也可能出现上一个案例中以借款合同形式进行购房的。要区别合同究竟是借款合同还是购房合同，需要判断合同当事人所承担的主要权利义务。在借款合同中，合同双方当事人的主要义务是提供贷款和偿还借款。而在房屋买卖合同中，合同双方当事人的主要义务则是交付房屋和交付货款。因此，房屋是否交付、是否转移占有是判断合同性质的一个重要标准。在此，需要提示大家，应当遵守法律规定，依据真实意图签订相应的合同；为规避法律规定，以其他合同形式掩盖真实的合同目的，可能给自己带来履行风险和实际损失。
【法条指引】
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
5、合伙人因出资发生纠纷，能否以民间借贷为由要求返还出资款？
【宣讲要点】
在现代经济生活中，多人合伙成立企业的现象越来越普遍，然而有些人妄图打法律的擦边球，想只分享收益，而不承担责任，投资不是签订合伙协议，而是让其他合伙人签订一个借款协议，待合伙企业盈利时分享利益，亏损时，由其他的合伙人返还出资款，对于这种亏损时返还出资款的协议，一旦发生纠纷，一方以借贷关系为案由到法院起诉的，法院会审查当事人之间是否存在真实的借贷关系。如果查实仅是合伙合同履行、合伙出资的纠纷，法院不会认定借贷关系，将驳回当事人的诉讼请求。
【典型案例】
金成诉称，2010年7月，我借给王强、李冰60万元。于2010年8月5日签订了还款协议，约定王强、李冰于2007年8月30日-2007年12月30日期间，分五次向我归还全部借款本金。现还款期限已过，经我多次催要，仅王强还了8万元，其余52万元未还。故我起诉要求王强、李冰归还借款本金52万元，按中国人民银行同期贷款利率支付利息，并承担该案诉讼费。
王强辩称，金成提供的还款协议上的签名系我书写，李冰的签名也是我在李冰在场的情况下书写的。该协议内容不属实，金成未实际投资60万元，也无法提供原始的股份合作协议。我不同意金成的诉讼请求。
李冰辩称，还款协议上我的签名是在我在场的情况下由王强代签的。协议书上60万元是金成对龙庭俱乐部的投资款，但金成未投资，我们没有借他的钱，他也没有任何借款凭证，现在龙庭俱乐部已经不存在，因此不同意金成的诉讼请求。
法院经审理查明，2010年8月5日，王强、李冰（甲方）、金成（乙方）签订还款协议，约定经甲、乙双方友好协商，对乙方出资60万元，甲经营管理龙庭俱乐部，并同意制定此还款协议。协议如下：“一、还款期限（五个月）：2007年8月30日至2007年12月30日。二、还款金额：计人民币60万元。三、还款方式：甲方在当月利润里还款乙方人民币12万元整。如遇特殊情况三方协商经丙方同意还款期限的延长（不超过一个月）还款金额每月不低于人民币10万元整”。庭审中，双方认可王强还款8万元。王强认为8万款还款属实，但系偿还另一笔借款，与此案无关。王强、李冰辩称其虽签订了还款协议，但在金成还未投资前，龙庭俱乐部就已经关闭。故金成并未实际投资，金成未就借款的情况提供相关证据。
人民法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。本案中，金成、王强、李冰签订还款协议，约定由金成出资60万元，王强、李冰按期履行还款义务，共同经营、管理龙庭俱乐部。该协议系双方当事人真实意思表示，且内容合法有效，双方当事人应按约定内容各自履行相应的义务。现金成称其已经履行出资义务，但未向法院提供相关证据，王强、李冰对此亦不予认可，故金成起诉要求王强、李冰偿还借款及利息之请求，于法无据，法院不予支持。综上驳回金成的诉讼请求。
【专家评析】
实践中，在组建合伙企业时，本应该签订正规的合伙协议，约定各方出资额及风险承担，但有些合伙人为了规避自己应当承担的风险，将合伙协议改签为借款合同，约定其出资额为对方的借款，在规定期限内，先由合伙企业的利润偿还，待偿还不能时，由对方直接偿还。这种名义上为“借款合同”或者“还款合同”的合同，并不是真实的借款关系，以借款合同起诉，法院一般不予支持。本案中，双方虽约定由王强、李冰偿还金成60万元投资款，但经法院审查，金成并无证据证明已经履行了该协议中约定的60万元的投资义务，王强、李冰对此也不认可，因此在基础关系即借款关系不存在的情况下，自然不存在借款偿还的问题，法院依法驳回金成的请求是正确的。由此可以看出并非有了还款协议就一定能够证明对方借了钱，也不一定能够得到法院的支持，还需要有资金交付的证据支撑。
如果本案中，金成履行完了出资义务，金成、王强、李冰三人成立了龙庭俱乐部，并且进行了经营，则三人之间构成合伙关系，三方就金成出资的约定属于合伙协议，其出资盈利或者亏损，应当按照协议约定或者法律规定处理。如果没有成立龙庭俱乐部，没有进行经营，王强、李冰又收了金成的款项，二人构成了不当得利，金成可以要求王强、李冰返还。
因合伙关系出资后，所投入资金的盈利和亏损，应当按照合伙协议处理，因为这种出资属于投资，在市场经济条件下，投资就有风险，投资时应当有相应的判断，如果亏损了，应当承担相应的责任，无权要求全部返还，这是自愿承担风险的结果。民间借贷则不同，无论借款人用借款从事何种经营活动，是否盈亏，借款人应一律返还借款及约定的利息，这是基于双方对借款关系的确认。
【法条指引】
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
6.在日常生活中，民间借贷与合伙、合作、共同投资有何区别？
【宣讲要点】
当事人之间现金的往来，并不一定是基于民间借贷关系，而是可能会依据当事人之间约定的其他法律关系，例如共同入伙，共同合作，共同投资到某一项目中进行经营。但是当事人之间法律关系性质的认定必须根据当事人签订的合同来认定。如果没有合同或其他证据，无法证明有其他法律关系的存在，欠款一方可能会被认定为是民间借贷的借款人，而被判决承担还款义务。
