14.开发商逾期交房是否应该承担法律责任？
【宣讲要点】
购房合同一经签订，房地产公司应当严格依照合同约定的期限交付房屋，如果逾期未交付，就要承担违约责任；如果逾期未交付达到一定的期限，购房者可以要求退房，并要求开发商赔偿损失。
在何种情况下可以认定为开发商逾期交房，应以买卖双方签订的商品房买卖合同对交房期限作出约定的明确期限为准。但是，现实中仍有一些房屋交付期限不明的情况。在这种情况下，购房者可以根据实际情况，要求开发商交付房屋，但是应当给开发商以合理的准备期限。如果超过合理期限，开发商仍然不能交付房屋，则可以认定为逾期交房。
房地产开发商逾期交付房屋是一种违约行为，应当依法承担违约责任。具体分以下两种情况分别予以说明。
第一，购房者接收了开发商逾期交付的房屋。
这里需要分两种情况予以说明。首先，如果双方签订的商品房买卖合同对房地产开发商逾期交付房屋的违约责任作出了明确约定的，则按照合同约定处理。其次，如果双方在商品房买卖合同中对此没有约定或者约定不明确的，则开发商应当向购房者支付违约金或者损失赔偿，具体数额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。逾期交付房屋的期限从合同约定的交付期限最后一日的次日起到开发商实际交付房屋的前一日止。
第二，购房者拒不接收开发商逾期交付的房屋。
开发商逾期交付房屋的，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房者可以单方解除合同，拒绝接收房屋。购房者要求解除合同的，开发商应当将收取的购房款本金及相应的利息返还给购房者。同时，购房者仍然可以要求开发商承担损害赔偿的责任，具体数额按照有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
【典型案例】
去年10月份，王某与某房地产公司签订了一份商品房预售合同，并一次性支付了全部购房价款。当时该商品房正在施工建设之中，何时竣工尚难确定，所以，根据售楼人员的提议，王某们在合同中对交房日期并没有明确约定。但在签订合同时，售楼人员曾经口头承诺他们最迟在合同签订一年内交房。为了稳妥起见，王某用带有录音功能的手机悄悄录下了签订合同时的全部谈话内容。一年后，王某向房地产公司询问交房事宜，房地产公司称因其所开发的房屋是精装修商品房，本身工期就比普通商品房要长，再加上装修设计的调整，要推迟3个月交房。无奈，王某只好又等了3个月。眼看3个月已经过去了，房地产公司仍然没有通知王某拿新房钥匙。当王某亲自去房地产公司售楼部要求其如约交房时，却被告知还要再等几个月。并且他们还说合同本来就没有规定交房日期，因此，他们什么时候交房都不算晚。由于不能住进新房，王某现在还在租房居住，每月租金也是不菲，这更加重了王某的经济负担。
【专家评析】
虽然王某和房地产开发公司在商品房预售合同中并没有约定具体的交房日期，但售楼人员在签订合同时的口头承诺仍然具有法律效力。房地产公司逾期交房的行为已经构成违约，王某可以退房或要求房地产公司赔偿。
第一，售楼人员的口头承诺具有法律效力。
房屋的交付使用日期一直以来都是一个非常重要的必备条款，必须被明确写入商品房买卖合同之中。本案中，由于待售的商品房尚在施工建设，具体竣工验收日期难以确定，所以，购房者在签订合同时并没有将该不确定的交付日期写入条款。但是，因为售楼人员对最迟交付期限作出了口头承诺，而该承诺又是非常明确具体的，对王某最终决定接受该房屋、签订该买卖合同具有决定性的影响。所以，售楼人员的口头承诺仍然构成了合同的内容，对房地产公司具有法律约束力。
第二，王某可以要求退房或者请求赔偿。
如上所述，由于售楼人员关于最迟在签订合同一年内交房的口头承诺具有法律效力，所以当房地产公司未能按照承诺如期交房时，有权要求其承担违约责任。具体来说，王某可以选择以下两种方式解决遇到的纠纷：
一是，如果王某认为继续履行合同已经不符合自己的购房目的，可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，请求房地产公司解除合同，退还房款。如果房地产公司没有催告，王某可以在1年内行使这种解除权；如果房地产公司进行了催告，则王某必须在3个月内行使。逾期不行使，该解除权消灭。
二是，如果王某仍然愿意继续履行合同，则可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，按照逾期交房期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准向房地产公司进行索赔。
对于房屋可能出现的一系列问题，无论是大是小，都要尽可能在购房合同中加以约定，这样才能更好地维护自己的权益。
【法条指引】
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第15条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第17条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
15.购买的房屋实测面积与约定面积有误差该怎么办？
【宣讲要点】
开发商所交付的房屋实测面积与商品房买卖合同所约定的面积不符，在商品房买卖合同纠纷中极其常见。对于房屋的测量依据和误差处理结果，法律有明确规定。
第一，商品房建筑面积的测算依据。
商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，而商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
第二，如果确实发现面积“缩水”情况，开发商应该返还多余的房价款并赔偿损失。
在确定实测面积是否确实小于协议中所载面积之后，双方可以按照合同约定或者法律规定进行处理。
如果双方在合同中约定了实测面积与协议中所载面积发生差异时的处理方式，则按照合同约定进行处理；如果合同没有约定或者约定不明确，则根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定处理，即如果实测面积小于所载面积的差值在所载面积的3％以内(含3％)，则开发商应该按照合同所约定的面积单价据实退还房款；如果实测面积小于所载面积的差值在所载面积的3％以外，购房者有三种选择，一是有权退房，开发商应当在购房者提出退房之日起30日内将购房者已付房价款退还并支付同期银行存款利息；二是购房者有权不退房，面积差值在3％以内(含3％)部分的房价款由开发商返还给购房者；三是如果面积差值超出3％部分的房价款由开发商双倍返还给购房者。
【典型事例】
王某与某房地产开发商签订商品房买卖协议，其中明确约定了房屋的建筑面积，并以此计算出房产总价格。开发商交付房屋之后，经过实测，发现净空面积比合同所写的面积要小一些。王某想了解一下，房屋的建筑面积到底以何种面积为准？如果房屋实际面积真的比合同面积小，王某起诉，并提供了相关证据，最终法院支持了王某的诉讼请求。
【专家评析】
在签订房屋买卖协议时不仅要详细约定房屋质量、交付日期、房款等重要事项，而且对房产的性质也应加以明确约定，防止开发商在此做手脚。
本案中，开发商应该赔偿王某的损失。根据《商品房销售管理办法》第2l条的规定，王某和开发商应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。在进行实际测量的时候，首先必须弄清王某和开发商在协议中明确约定的房屋建筑面积到底是何种面积，其次要注意自己的测量方法是否正确，测量数据是否精确。在这些前提下，才能够得出实际面积是否小于合同规定的面积的结论。
王某主张开发商所交付的商品房实测面积比合同约定面积要小一些，必须提供充分的证据证明这一点。该案中，根据《民事诉讼法》第63条第1款的规定，王某必须提供权威的房地产测量部门所作出的面积测量鉴定结论。该鉴定结论作为证据，还必须具备以下要求：一是独立性，即房地产测量部门必须是中立的，不受任何机关或者个人的干预；二是结论性，即测量的结果必须对面积是增加了还是减少了作出明确的回答；三是范围性，即面积测量鉴定结论仅限于两个面积是否相符，而不涉及法律的具体适用。只有满足以上要求的证据，才能够被法院采纳。
【法条指引】
《民事诉讼法》第63条证据包括：
（一）当事人的陈述；
（二）书证；
（三）物证；
（四）视听资料；
（五）电子数据；
（六）证人证言；
（七）鉴定意见；
（八）勘验笔录。
证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。
《商品房销售管理办法》
第21条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第14条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
16.商品房出现质量问题该怎么办？
【宣讲要点】
房屋质量纠纷是人们在日常生活中经常会遇到的问题。一般来说，开发商在将商品房交付使用时，应当向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，其中，住宅质量保证书中应当列明该住宅工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房屋交付后，开发商还应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
在正常使用条件下，承包人对建设工程的最低保修期限为：
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
(五)其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
房地产商对所售商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；如果存续期少于下列期限的，保修期不得少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明制度的规定))第5条中规定的期限，即：
(1)屋面防水3年；
(2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
(3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
(4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
(5)门窗翘裂、五金件损坏1年；
(6)管道堵塞2个月；
(7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
(8)卫生洁具1年；
(9)灯具、电器开关6个月；
(10)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发商与用户自行约定。
房地产商对所售商品房的保修期从交付之日起计算。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。同时，房地产商具有以下两个免责事由，即：(1)不可抗力造成；(2)住户使用不当。对于这两种情况造成的损坏，房地产商不承担赔偿责任。
