【典型案例】
常某买了一套新房，刚装修完还没入住，房屋的天花板和内墙面就开始大量渗水，吊顶、装饰灯、墙面、壁柜和木地板等都受到了水渍不同程度的影响。因此，常某找到开发商就维修和赔偿问题与其交涉，但开发商却声称室内渗水属于室内装修质量问题，与开发商无关。请问：开发商的答复是否有道理？如果现在不进行及时维修将会造成更大的财产损失，而如果常某先自行或者委托他人修复，又会破坏原状，使常某的财产损失索赔无据，常某向法院起诉，法院最终支持了常某的诉讼请求。
【专家评析】
本案中，常某遇到的房屋渗水等情况，就是典型的房屋质量问题，属于开发商的责任范围，此时，开发商有责任进行维修并赔偿常某的财产损失。
本案中，常某房屋的天花板和内墙面在常某还未入住时就开始大量渗水，而根据常识，这显然是屋面防水工程和外墙面的防渗漏装修工程出了质量问题，并不是房屋内部装修的原因。根据我国《房屋建筑工程质量保修办法》第7条的规定，屋面防水工程和外墙面的防渗漏装修工程在正常使用条件下的最低保修期限为5年，从该工程竣工验收合格之日起计算。由此可见，现在房屋屋顶和墙面渗水明显属于开发商的保修范围之内。
由于房屋的天花板和内墙面大量渗水，常某一直未能实际居住，因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定，目前有三种方法可供常某选择：一是解除合同，要求开发商退还房款；二是要求开发商在一定期限内承担修复责任；三是自行或者委托他人修复，所需费用由开发商承担。此外，由于房屋的吊顶、装饰灯、墙面、壁柜和木地板等都受到了水渍的影响，使常某遭受了较大的财产损失，所以，常某还可以根据《房屋建筑工程质量保修办法》第14条的规定，向开发商提出财产损失的赔偿要求。
提醒大家，对于房屋装修的质量一定不能马虎，尤其是对开发商赠送的所谓精装修。因为在利益的驱使下，许多开发商用不合格的材料进行装修，从而给您带来健康上的隐患。应该在入住前先对房屋进行环境检测，看其是否达标，最好隔几个月再入住，尤其家中有孕妇、老人和儿童的更应多加注意。
【法条指引】
《房屋建筑工程质量保修办法》
第7条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
(五)装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
第14条在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律常干问题的解释》
第13条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
17.购买的房屋被开发商抵押，购房者该如何应对？
【宣讲要点】
在现代经济生活中，房屋抵押是很常见的现象。但是，一些开发商却将已经出售或者即将出售的商品房进行抵押，这样的行为是不合法的。在购房者并不知道该抵押设定的时间是在购房者之间的商品房买卖合同订立之前还是之后时，分以下两种情况处理：
如果该抵押设定在商品房买卖合同订立之前，那么，在订立该商品房买卖合同过程中，开发商有义务告知购房者。如果开发商未履行这一告知义务，并且是其故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，根据法律规定，该开发商出售抵押房屋的行为可变更、撤销。购房者可以按照法律规定，解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息并赔偿购房者的损失，同时还可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。
如果抵押设定在商品房买卖合同订立之后，此时商品房买卖合同有效，购房者同样可以请求解除该买卖合同，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
鉴于此，购房者在买房之前，一定要了解开发商是否有商品预售许可证，是否在房屋上设定了抵押。否则，一旦出现问题，购房者的利益将会收到很大的影响。
【典型案例】
去年年底，彭某与某开发商签订了一份商品房买卖合同。合同中约定，彭某向该开发商交纳一定的房产证代办费，开发商则须为彭某办理房产证。现在，房款早已交清，可房子一直没有交付，房产证也没有发放给彭某。彭某多次向开发商询问交房和办证事宜，开发商总是以各种理由搪塞。最近，彭某忽然听说该楼盘早已被抵押，现因开发商没有偿还到期贷款，银行正准备将楼盘拍卖。彭某震惊万分，赶忙过去打听，没想到售楼处已经人去楼空，开发商早就远走高飞了。据彭某了解，其他购买该幢商品房的业主也遭遇了与彭某相同的情况。
【专家评析】
本案中的开发商将所售房屋进行抵押的行为属于恶意欺诈，彭某有权要求其承担退款和赔偿的民事责任；另外，本案涉案数额巨大，社会影响恶劣，开发商携款逃匿，已经构成诈骗罪，彭某应该向司法机关报案。
如果该抵押设定在商品房买卖合同订立之前，那么，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，根据我国《合同法》第54条的规定，该开发商出售抵押房屋的行为可变更、撤销。彭某可以按照我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息并赔偿购房者的损失，同时还可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。
如果抵押设定在商品房买卖合同订立之后，彭某同样可以请求解除该买卖合同。如果购房者是在房屋抵押设定之前订立的商品房买卖合同，那么该合同就具有法律效力。但是，在尚未交付房屋并为彭某办理产权证之前，开发商仍然拥有该房屋的所有权，因此，其在自己拥有所有权的房屋上设定抵押的行为是有效的，而银行根据有效的抵押合同行使抵押权的行为也是受法律保护的，并且这种根据抵押合同获得的拍卖权在法律效力上优先于彭某根据房屋买卖合同所拥有的权利。这样一来，彭某就不能根据有效的商品房买卖合同获得该房屋，当初订立该合同的目的也就无法实现了。此时，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，彭某可以请求解除该买卖合同，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
【法条指引】
《合同法》
第54条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第8条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第9条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
18.按套购买预售房屋的实际面积“缩水”该怎么办？
【宣讲要点】
商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套或者单元计价以及按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
如果按套购买房屋的实际面积与合同约定的面积不符，解决问题的关键在于双方签订的商品房买卖合同是否对法律强制要求的建筑面积以及分摊的共有建筑面积作了明确规定。
首先，双方签订的商品房买卖合同已经对法律强制要求的建筑面积以及分摊的共有建筑面积作了明确约定的情形。对于按套计价的房屋预售合同，房地产开发企业应当在合同中附上所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变。若套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中约定了处理方式的，按合同约定方式处理；合同中未约定处理方式的，购房人可以要求退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。
其次，是双方签订的商品房买卖合同没有对法律强制要求的建筑面积以及分摊的共有建筑面积作出约定或者约定不明确的情形。在这种情况下，如果出现面积误差，按照以下原则处理：一是面积误差在3％以内的(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，此时，购房者不得请求解除合同；二是在面积误差超出3％的情况下，如果是房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差在3％以内(含3％)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，超出3％部分的房价款由出卖人承担，但是所有权归购房人；如果房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还购房人，超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还购房人。购房人也可以要求解除合同、返还已付购房款及相应的利息。
【典型案例】
2012年，王某与某房地产开发商签订了一份复式房屋的预购合同。合同约定，该预售房屋按套计价，整套房屋总价为88万元，套内建筑面积为110.2平方米，分摊的共有建筑面积为24.01平方米，面积误差不超过2％，误差超过2％的部分多退少补。2009年初，王某接收房屋时发现，开发商提交的检测报告中关于房屋面积的测量结果为107.57平方米。比合同中的约定面积少了2.63平方米。于是，王某要求开发商返还多交的2.63平方米的房款，但开发商以房屋按套计价出售，且面积误差没超过2％为由，拒绝返还。现在，王某打算将该开发商告上法庭，维护自己的合法权益。
【专家评析】
商品房买卖是百姓生活中的一件大事，因此我国法律对商品房买卖的规定也相对较为严格。现实生活中，开发商所交付的房屋实测面积与商品房买卖合同所约定的面积不符，是商品房买卖合同纠纷中极其常见的一种情形。
本案中，由于王某与开发商签订的合同对法律规定的各项内容(如套内建筑面积、分摊的共有建筑面积，以及误差的处理办法)均作出了明确约定，因此王某根据合同可以要求开发商返还误差范围内的差价。
提醒大家，购房时，一定要重视违约责任条款。应该尽量在签订合同时就将可能发生的纠纷写进合同中加以规范，对违约行为约定违约金，这样在发生纠纷时事情就变得容易解决，避免不必要的麻烦。
【法条指引】
《商品房销售管理办法》
第18条商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第19条按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
