登陆注册
3958800000002

第2章 物业管理概述(2)

①物业管理职业经理人模式。在这种模式中,职业经理人通过一定的程序,取得国家和行业认可的资质,然后就可以独立地进入物业管理市场接受业主的委托来经营物业管理业务,也可以接受物业服务企业的委托从事相应的管理工作。一个取得资质的物业管理职业经理人,能够承担一个物业服务企业或一个物业管理项目的运作,并通过对各种资源的有效组织和配置,为业主提供专业的物业管理及经营服务,并实现委托人的管理和赢利目标。

②业主自营式。在这种模式中,当社会上专业服务公司大量出现并有成熟的市场的时候,业主就可以直接聘请专业公司分别承担相应的物业管理单项业务工作。业主也可以利用自己的力量处理部分业务,从而最大限度地节约物业服务费用。

目前我国也在摸索自营式物业管理与服务的模式,近年来,一些地方政府为改善旧住宅区环境,投入了大量的财力、物力,为其引进了高档、现代化的物业公司。但是,这些旧住宅区的居民收入普遍不高,难以接受专业化物业公司的管理模式以及高额的物业费用,一些改造后的旧小区,纷纷“淘汰”了原来的物业服务公司,又回到了“无人管理”的原始状态中。

业内人士建议,小区物业管理应根据不同居住区的实际情况,采取不同的物业服务管理收费标准,选择不同的物业管理与服务模式。鉴于一些旧住宅区内居民素质不一、收入普遍偏低的情况,应重点在住宅区推行自营式管理模式,由街道办事处牵头组建自营式物业管理组织。要建立自营式物业管理支撑体系,应对旧住宅区制订、出台自营式物业管理与服务收费等级标准和低收入群体物业服务费补贴办法,实行动态管理。

构建自营式物业管理模式,要对住宅区现有配套设施设备进行整合,即将自行车棚、社区用房、门卫房及有关部门已出租或出借的公共配套设施设备和房屋,统一纳入社区物业服务单位使用与管理。要整合人力资源,提高劳动效益。将社区现有的民办保洁队、治安联防队、绿化管护队人员、房产经营公司售后服务中心人员统一纳入社区物业服务管理体系,实行自营式物业管理,以提供基本的物业服务项目,达到市级普通住宅小区的管理标准。要整合政策资源,实现公共服务均等化。对实行自营式物业管理的单位应给予物业管理政策的支持,使推行自营式物业管理工作具有良好的政策环境支持。

任务指导1.2 完成任务情景1.2 中的工作任务。

目的:了解业主自治模式的发展。

步骤:第1步,收集业主自治模式的相关资料;

第2步,分析资料,形成自己的观点,业主自治模式是否能成为物业管理模式的发展方向;

第3步,举办研讨会或者举办辨论赛,分享各自的观点。

技能实训1.2

阅读以下资料,谈谈管家式管理模式可以提供哪些服务,以满足客户的需求?

管家式管理模式是高档物业管理发展趋势

管家式管理模式已经在北京等地部分高档住宅物业区实施,成为未来高档别墅住宅区物业管理的发展趋势。北京除了香江花园、茗都花园等几家传统的高档小区以外,包括今夏业内最为关注的高档公寓星河湾、开盘不久的威尔夏大道、即将开盘的香山81号院等都提供了类似的服务项目。龙熙顺景别墅的项目也正在筹划引进“英式管家”的服务。豪宅中的物业服务已经不拘泥于物质上的享受,而更多地扩展到了人性化的服务管理上。

真正的“英式管家”,他们衣着讲究、态度谦和、气质庄严,他们受聘于世袭贵族和亿万富翁,手下管理着一支包括家庭教师、厨师、保镖、花匠、裁缝、保姆、仆人等在内的庞大家庭服务队伍。他们不仅安排整个家庭的日常事务,更是主人的私人秘书和亲信,有着极高的自身素质和丰富的生活知识。

在我国,目前可以说基本没有如此专业化、私人化的“英式管家”,不仅仅因为雇佣这种管家的薪酬十分昂贵,而且跟现代人的生活方式有关。

专家告诉记者,在北京,“管家式服务”的概念十几年前就开始在别墅区率先实践了。发展到现在,别墅区的“管家式服务”小到叫车、遛狗,大到照顾小孩都可以交由客服人员处理。别墅区的客服队伍组成为3 ,5 ,10人,规模不等,提供“一对多户”的24小时服务。现在北京温榆河一带的别墅,有很多国外住客达到50%以上的住宅区都会提供相应的“管家式服务”。

思考练习

(1)请谈谈物业管理模式未来的发展趋势是怎样的?

(2)你认为自治式物业管理模式发展前景怎么样?

项目三 境外物业管理

任务情景1.3:

请阅读以下国家在物业管理方面的做法,总结出值得借鉴、可行的经验。

他山之石,可以攻玉。作为物业管理从业人员,应该对境外物业管理情况进行了解,丰富自己的知识,同时对我国物业管理的发展趋势有一个正确的预测,最主要是借鉴先进的经验来发展自己。境外各国和地区在完善物业管理法律法规、加强社区物业管理、规范业主委员会职责、维护业主权益等方面的经验和做法均值得我们借鉴。

俄罗斯:福利型的物业管理。

在住宅物业领域,苏联解体后,俄罗斯对住宅实行无偿私有化,将现有住房无偿转归住户所有。住宅虽私有化了,但物业管理、房屋修缮仍由国家承担,全部免费,因此也就没有业主委员会和专门的物业服务公司。但苏联时期遗留下来的住宅和公用设施早已老化,不进行大规模维修已无法正常使用,而政府根本无力承担这一巨额开支。俄政府原计划对物业实行有偿管理,但遭到全社会的反对。为了缓解低收入群体对社会改革的不满情绪,俄政府将分阶段对福利制度进行改革,目前暂时保留在公共住房和物业管理方面的优惠政策。

瑞士:物业管理与社区管理相结合。

瑞士的居民社区以地理位置划分,一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的物业管理员,负责楼内的清洁卫生,楼周围绿地的修整,管理员一家必须住在楼里的一个单元内。凡住户需要服务的,大小事情都可以找管理员,管理员则将住户诸如修门窗、换家具、粉刷房屋、修理更新电器等需要及时通知物业公司,住户也可以打电话给物业公司。物业公司接到通知后则及时联系与其有业务关系的各类专业公司。有关专业公司很快便会给住户来电话约定时间,登门服务。负责此事的物业公司技术服务部一般只有一两个人,一切服务都已社会化。社区内的公园不论大小一律免费,体育健身场所对本社区居民有优惠。

瑞士物业管理的特点,就是为物业增值,为房主和住户提供方便的生活条件和优质的服务。物业小区的管理不搞大而全,而是按社区的安排将服务设施出租,以物业管理促进社区建设,以物业建设推动社区管理,使物业管理与社区管理协调发展。

日本:一专多能的物业管理。

日本的物业管理公司由居民管理委员会雇请,一幢楼内的居民管理委员会由3~7人组成,每届委员会任期两年。委员会负责了解业主的意见,监督和检查物业管理公司的工作,同时指定专人管理账目。委员会由业主自主组成,不受任何外来权力操控。日本的物业管理公司之间的竞争十分激烈,各公司都千方百计地提高服务质量,降低服务价格。为提高效率和节约成本,公司一般只派一两个人负责管理一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等共用部分的清扫、安全和功用设备检查等工作。楼内没有保安值班,因为公共治安属于警察的事务。物业人员不得随意进入任何一户居民的房间,也不得探听居民家庭生活及隐私。一旦有哪一家居民水、电、气等发生故障,住户可以直接向有关公司拨打电话,维修人员很快就会赶到修复。日本的物业管理人员必须接受严格的培训,经过国家统一考试,并取得合格成绩才能成为物业管理士。由于日本物业管理人员必须具有丰富的专业知识,是一专多能型人员,效率很高,管理一个项目不像国内那样需要很多的人员。

知识讲解

一、英国的物业管理

英国物业管理起源最早,物业管理便是始于19世纪60年代的英国,当时正值英国工业化大发展,大量农民进入城市,出现了房屋出租。为维护业主的权利,需要一套行之有效的管理方法,于是出现了专业的物业管理,自那以后,物业管理传遍世界各地,并受到各国的普遍重视。

发展到今天,英国的物业管理作为一个成熟的行业,其整体水平是世界一流的。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外,物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通信及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在积极推广物业管理业务的同时,英国还加强对这一业务的研究,成立了皇家物业管理学会,其会员遍布世界各地。

英国作为物业管理的诞生地,在物业管理上形成了自己的特定模式,其中依法管理的特点尤其令人关注。据了解,除了直接的物业管理法规外,一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的与房地产开发管理有关的法律、法规就有50多种。

英国的物业管理已成为社会化的服务行业,任何人、任何公司都可从事物业管理,只要具备条件,领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。管理公司(机构)人员精干、效率高、固定人员少,一些项目尽可能临时聘请,可承包的就不设固定人员以节约开支。

二、新加坡的物业管理

新加坡以其国土清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球,这主要因为其物业管理工作很有实效。为了加强对居住小区的管理,物业管理部门编写了枟住户手册枠枟住房公约枠和枟防火须知枠等,把搬进新居后应注意的事项和有关知识,详尽地告诉住户,以明确住户的权利和义务,让其了解物业管理部门的权利和责任等。物业管理公司还根据所管辖区域的具体情况,设立监督部门,监督各类法规执行情况和受理住户的投诉,从而提高服务水平和管理水平。

物业管理组织系统健全。新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式,物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处,每个区办事处一般管理2~3个小区,每个小区拥有4 000~6 000个住户,区办事处一般管理10 000~15 000套(户)住宅。新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视,要求物业服务企业提供最优质服务。

三、中国香港地区的物业管理

中国香港地区物业管理公司数量非常多,政府还没有对管理公司采取发牌制度(类似内地的资质证书),物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务。中国香港地区的物业管理市场已经十分成熟,法制、法规也很健全。中国香港地区实行大厦公契制度,物业管理公司的权利来源于大厦公契或物业管理委托合同。在中国香港地区,开发商卖房时,必须起草制定大厦公契,并报政府登记备案。大厦公契制度的推行,大大减少了前期的物业管理纠纷,保障了购房者的合法权益。

物业公司的酬金有行规。在中国香港地区,物业管理费用模式主要是“代理人制”,即“管理费用成本支出+酬金”,酬金可以按固定数额提取,也可以按比例提取。另外,物业管理费也有采用包干制的,这一点与内地大多数普通居住小区的收费方式相似。

完善的招投标制度保障物业管理行业有序竞争。中国香港地区是一个市场经济相当发达和完善的地方,物业管理行业的竞争也相当激烈,大到物业管理公司的选聘,小到日常管理中材料的采购,均广泛采用物业管理招投标机制,因此已形成了一套完善的招投标机制。

法规健全,操作性强。中国香港地区的市场经济发展成熟,法制健全,一切均有章可循。中国香港地区在物业管理方面的根本大法是枟香港建筑物业管理条例枠。物业管理中发生的任何问题,均能在法律条文中找到答案,本法有强制执行力度。物业管理中的欠费问题,也得到了较好的解决。

任务指导1.3 完成任务情景1.3 中的工作任务。

目的:深入了解境外物业管理方法和经验。

步骤:第1步,每组选择一个国家或地区的物业管理方式进行深入的了解;

第2步,分组进行讨论;

第3步,选举发言人,拟定回答内容。

思考练习

(1)英国物业管理的经验有哪些?

(2)中国香港地区的物业管理模式是内地物业管理的发展方向吗?

(3)你对国内的物业管理发展有什么建议?

同类推荐
  • 播音主持专业高考面试题解

    播音主持专业高考面试题解

    《播音主持专业高考面试题解》是为将来有机会投身于广播电视从事播音主持工作并希望顺利通过专业考试的高中学生准备的一本书。这本书既是一本指导专业考试的指南书,又是年轻的播音员主持人练习语言基本功的工具书。
  • 激发青少年物理兴趣的故事(启发青少年的科学故事集)

    激发青少年物理兴趣的故事(启发青少年的科学故事集)

    本书是献给尊重科学、学习科学,创造科学的青少年的一份礼物。过去培根说:“知识就是力量。”今天我们说:“科学就是力量。”科学是智慧的历程和结晶。从人类期盼的最高精神境界讲,朝朝暮暮沿着知识的历程,逐步通向科学的光辉圣殿,是许多有志于自我发展的青少年晶莹透明的梦想!
  • 骆驼祥子

    骆驼祥子

    《骆驼祥子》祥子来自农村,立志买一辆自己的车,做一个独立的劳动者。但是,用三年的血汗钱换来的车却被军阀的乱兵抢走,从军阀逃回来后,在经过多次挫折后,并随着祥子心爱的女人小福子的自杀,终于他对生活失去了希望,彻底地堕落了。他从一个老实的车夫逐渐演变成为一个地道的流氓无产者。通过这个悲惨的艺术形象,人们对半封建半殖民地的旧中国有较深的理解,并启发人们认识造成祥子悲剧的根源。
  • 自立成就好人生(指导学生身心健康发展故事集)

    自立成就好人生(指导学生身心健康发展故事集)

    学生时代,是一个充满理想的季节,也是人体发育的转折关键期,这一时期,如何正确认识和对待自己的生理变化,怎样面对生活和生理的各种烦恼,是决定青少年身心是否健康的关键。
  • 作文趣话

    作文趣话

    《作文趣话》本书主要介绍了作文中的趣话, 是学生一族不可缺少的课外读物。
热门推荐
  • 红楼水黛梦

    红楼水黛梦

    她是孤女,一身傲骨,满腹才华他是王爷,位尊权重,清冷如月本以为今生无情,却不想偶然的一次患难与共,让他记住了那个柔弱而又坚强的女子,从此后,大海捞针我也要将你找到王府、皇宫、皇子、公主杀父之仇,诸子夺嫡、嫁祸于人、移花接木谁也阻止不了我的决心你注定是我的王妃耳旁一个温热的声音狠狠的说:“记住,你永远是我的,不管是人还是心”龙沐望着窗外,有些凄然的道:“既然做不成你的良人,那就让我做你心中最敬重的兄长,无论何时,你的身后都有我守候的目光”宝玉急切的道:“我的心里只有妹妹一个人,我恨不得立时化成灰,让你们明白我的心到底是怎样的。”恍惚中,黛玉扑在那个熟悉的怀里,喃喃的道:“明知道这是梦,可我却想就这样抱着你,永远不要醒来。”望着夜空中那轮清月,水溶叹道:“一面是舍命恩重,一面鹣鲽情深,我该何去何从,老天,你真残忍。”黛玉凄然的道:“我不想你做一个背信弃义的人,亦清,你娶她吧。”说完,一滴清泪孤零零的倏然滑落。只见水溶浅浅一笑,清隽的脸上是难掩的柔情,低低的道:“傻瓜,我宁可负他人,也绝不会负你呀。”若兰的新文《一水溶玉梦红楼》人幽若兰《再梦红楼潇湘情》心随碧草《红楼之禛心锁玉》妙莲居士《再续石头记--水黛奇缘》
  • 我在漫威无限抽卡

    我在漫威无限抽卡

    魂穿漫威二战时期,凯尔看着眼前的美国队长,对方身上正浮现一连串密密麻麻的卡牌。【手枪精通】【拳击精通】……【真·盾击精通】【稀有·超级士兵】是否选择抽取?等等,不单单能力,连任何黑科技和毒液类生物都能抽?!————新书:【漫威里的国王】、【在海贼掌控六道】书友群:877693220
  • 最具影响力的政坛伟人(下)

    最具影响力的政坛伟人(下)

    作家是生活造就的,作家又创作了文学。正如高尔基所说:“作家是一支笛子,生活里的种种智慧一通过它就变成音韵和谐的曲调了……作家也是时代精神手中的一支笔,一支由某位圣贤用来撰写艺术史册的笔……”因此,作家是人类灵魂的工程师,也是社会生活的雕塑师。文学作品是作家根据一定的立场、观点、社会理想和审美观念,从社会生活中选取一定的材料,经过提炼加工而后创作出来的。它既包含客观的现实生活,也包含作家主观的思想感情,因此,文学作品通过相应的表现形式,具有很强的承载性,这就是作品的具体内容。
  • 重生之电子风云

    重生之电子风云

    胡一亭回到了自己16岁那年的春天,不甘再尝平淡,从人生寂寞轨迹中一步步迈出,站在了青春的十字路口。面对千帆过尽怅然落泪的过去,他要如何抉择,才能不留遗憾,在这片天空下,如白日惊雷,点亮人生。半导体产业又称IC产业,是信息革命的发动机,共和国每年进口芯片总值超过石油,仅2012年便进口1900多亿美元,比起1200亿美元的石油进口总值,超出近60%。重生的全栈工程师胡一亭,依靠强悍深厚的研发功底,面对一个个IC业界超重量级巨兽,无可避免的狭路相逢。电闪雷鸣般对撞后,他将是昙花一现被慢慢遗忘?或是抵达彼岸的灯塔?
  • 未拾

    未拾

    梦音无意间来到了一个特殊的图书馆,从此背负了寻找书中星宿将的使命,穿过万千世界。“我想睁开眼,第一眼看到的人就是你。”“我想真爱是你,天命是你。”“等我从地狱归来,等你回来。”“我想即使失去这天下,也想让你看见。”“如果世界毁了,你就不会回来了。”“我想毁掉你所讨厌的,所以我要先毁掉自己。”一百二十个星宿将,来自幕后人的惊天密谋。爱情和生命,你选择什么?
  • 痞气狂妃

    痞气狂妃

    二十一世纪街头一姐叶小冬穿越成新娘才女变弃妇,她被一纸休书遂出皇子府,从此失踪沓无音讯。四年后,她带着一个萌到爆的嫩宝,流里流气地杀回来,飓风一样扫得京城一片人仰马翻。——戳,到底谁才是娃儿他爹?——◆◇◆——◆◇◆——◆◇◆——◆◇◆——◆婚约某女追杀刺客闯进某男府中不慎伤了某男,于是从此开始被某男无下限倒贴卖萌地逼着负责赔偿…“亲~到底要怎样你才肯放过我啊亲!”“你害得本王不行了,反正你们孤儿寡母也缺个男人,嫁给我撑个门面得了!”“除了这个,我什么都可以答应你。”“如此…本王委屈点,嫁给你们行了吧!”◆宴会天下第一美人婉玉公主:“真不明白,这世上怎么会有你这么粗俗不堪的女人?”左相府最受宠的大小姐:“如此下作龌龋,只有瞎了眼睛的男人才会看上你。”某女一脸亲切热情地望向身边的俊美男人:“亲,这里有包治眼疾的神丹妙药保证药到病除,节假日优惠七折包邮有回扣哦亲!”某男冷冷道:“来人,打烂这几张敢诅咒本王的狗嘴。”几位美人听后顿时脸色一菜,当场吓晕过去…◆婚礼“爷,四皇子说他没给王妃写过休书,他说王妃应该是四王妃,您这是强抢侄媳!”“混账东西,活腻了他!”一身红衣的俊美新郎官咬牙切齿地就想下马宰人,某人连忙拉住:“王妃让人给他喂了十公斤巴豆浓缩汁,小王爷让人给他喂了二十公斤巴豆浓缩汁。”想起那对母子的彪悍,某人当即打了个哆嗦,惹天惹地惹神惹鬼也别惹上那俩恶魔啊!◆婚后一某日,某男心血来潮,忽然问道:“卿卿,你怎么给咱儿子取个这样的小名?”“他小名咋了?”某女眼眨眨,某男:“太名不符实了。”他儿子介么可爱,怎能配以夜叉之丑名?孰料某萌宝昂起小脸,分外不满地瞪过来:“肿么不符实了?!”“→_→”◆婚后二“娘子,儿子今天给锄禾日当午,配了一个下联为起舞弄清影。”“有才,不愧是我生的,嘿嘿…”“还有一个横批:日忙夜也忙。”“贴切,我儿天才,像我,哈哈!”“他跟夫子说,这联写的是我们两个。”“…⊙﹏⊙‖∣°…“——◆◇◆——◆◇◆——◆◇◆——◆◇◆——【关于结局】本文男女主身心干净,结局一对一。已有大量存稿,更新及时,喜欢一生一世一双人的亲们,欢迎跳坑!记得要收藏哦O(∩_∩)O~
  • 翼归录

    翼归录

    虽然这个世界有修仙有长生但我只想在地球做条咸鱼啊。。。
  • 整合:让一切为我所用

    整合:让一切为我所用

    资源的整合到底有多重要?古人带兵打仗,讲究的是天时、地利、人和,三者缺一不可,这就是资源有效整合的一个典范。我们熟知的古代以少胜多的战事,大多数都可从中分析出之所以如此结局最深刻的原因。现在的商场就如战场。我们周围可以看到这样一些事情:有些老板很忙,忙到坐下来抽根烟喝口水的时间都快没了,对于这样的人我们总是很敬佩,亲力亲为嘛,可是公司的效益却没有上去,反而有所下降;有些老板却很闲,经?常约朋友去打打高尔夫啊、骑骑马啊什么的,公司的效益却很让人眼红。为什么呢?我觉得很重要的一个原?因,就在于其是否重视并进行了有效的资源整合。
  • 霸神决

    霸神决

    甚么?你是神?哦,好吧,我看上你女儿了,把她嫁给我,不愿意?那老子就抢了,老子管你是仙是神?活得逍遥自在便可,天算什么,地算什么,老子不高兴,照样挑翻你,老子是虐神的存在,一切尽在我的掌控之中。
  • 余生一个傅擎苍

    余生一个傅擎苍

    傅擎苍对着她红肿起来的手心呼了呼气。“都说了别用自己的手去打人,现在知道疼了?”传闻,嗜血如魔心狠手辣的傅擎苍仅有一个缺点——眼拙。娶了帝都丑得惨绝人寰的女人,并宠得令世人羡慕。有人议论:傅爷一定是满意余生的全部,才能如此心大地娶了她。傅爷只说:希望睁眼,有余生,有阳光。 (PS:此次重生是灵魂附在身体上,契合程度不高会有副作用,比如女主的丑和弱。) 推荐小道新文:《糟糕,寒太太又生我气了》