3.配套设施齐全。休闲购物，一站式消费，已成为现代都市人的一种时尚。因此，现代商场必须迎合现代人这种追求享受的购物心理。
4.物业条件好。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。在选择商铺时，应特别注意物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高等条件。市场上一些位置极佳的楼盘在设计之初未考虑商业用途的特殊性，在硬件设施方面存在很多缺陷，加大了后续招商的难度。
5.物业管理专业。买铺者把管理看得和地段同样重要是十分明智的做法。投资者一定要问清楚管理模式，以免投资有误。
旺铺要靠淘
1.街铺。由于街铺聚集的人流多，并且经营自主，只受地段商业气氛的影响而与其他商铺的经营无关。成熟的社区往往店家密集，要判断街铺市面是否好，也可参照“肯德基指数”：如果在某个区域内有两三家同类的服装店，就足以说明其市面在区域中是不错的了。
2.未卖散的商场。投资大商场的商铺，且不必看商场的地段、设计、价格等，一定先看商场的营销手段是卖还是租。如果租售兼有，还要看租的比例大还是卖的比例大。大商场，经营不好有很大程度是因为卖散的缘故。
3.两大主干道间的次干道商铺。不要以为处于次干道就没有人流和生意。其实，主干道由于“车赶人”而无法留住消费群，而次干道借助主干道两边的便捷交通，容易把人流吸纳进来。
4.商场小型铺。小型商铺一般在10平方米以内，不仅成本低，而且易出租，承担的风险小，适宜小资产投资者。
5.将旺未旺的商铺。从商铺经营角度看，可分为旺场、“将旺未旺”和预热型三种。旺场售价和租金都高，投资后的收益只有租金部分。而刚开始招租的新场，正处于预热阶段，人流少，商家进场后至少要守一两年才能暖热铺子，而且能否做旺无法预计，风险大。而将旺未旺的商铺不仅聚集了一定人气，其后期发展也能预见，还有升值空间。投资成本虽然高了点，但守冷铺的时间短，回报也能立即体现。
6.产业市场的商铺。对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高投资的回报。许多商业街已经形成了自己的产业市场，比如“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。
值得注意的是，要做一个专业的商铺投资者，要减少投资风险，放准眼光，还得疏通和扩大信息渠道。例如，当年某城市某条路要拆迁拓宽的消息还未公开，一些消息灵通人士就趁机买下或租下二线的商铺，结果沿街商铺拆迁后，后一排的商铺成了街铺，再加上原来街铺的经营者全部往后撤，原来的二线商铺租金一下涨了一倍多。
关于商铺选址的六点忠告
中国人经商最讲究“天时、地利、人和”，对于做终端零售的经营者来说，店铺位置的好坏是能否赢利的关键。如何选择好的店铺位置是店铺经营者所面临的首要问题，如果不经过认真而科学的选择，而是仓促或者盲目开店的话，通常很容易遭受失败的打击。那么，经营店铺究竟该如何选址呢？
一、根据自己店铺的经营定位进行选址
选择店铺位置之前，首先要明确自己的经营范围和经营定位。如果经营的是日用、副食等快速消费品，就要选择在居民区或社区附近；如果经营的是家具、电器等耐用消费品，就要选择在交通便利的商业区。此外，还要考虑自己的目标消费群体，是主要面向普通大众消费群体，还是主要面向中高阶层消费群体，简单地讲就是要选择能够接近较多目标消费群体的地方。通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是当地商业活动比较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈。
二、尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置
很多城市为了便于交通管理，在一些主要街道会设置交通管制，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等，店铺选址应该避免这些地方。也尽量不要在道路中间设有隔离栏的街道开店，因为这样会限制对面的人流过来，即使你的店铺招牌做得再惹眼，对面的顾客也只能“望店兴叹”。交通方便是选择店铺位置的条件之一，店铺附近最好有公交车站点，以及为出租车提供的上下车站等。另外，店铺门前或附近应该有便于停放车辆的停车场或空地，这样会更方便顾客购物。
三、选择居民聚集、人口集中的地区，不要在居民较少和居民增长较慢的地区开店
人气旺盛的地区基本上有利于开设店铺，尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺。城市新开发的地区，刚开始居民较少、人口稀零，如果又缺乏较多流动人口的话，是不适宜开设店铺的。虽然有时候在新建地区开店，可以货卖独家，但往往由于顾客较少，难以支撑店铺的日常运营。
四、事先了解店铺近期是否有被拆迁的可能，房屋是否存在产权上的纠纷或其他问题
随着城市的快速发展，旧城改造是经营中可能遇到的问题，开设店铺首先要调查和了解当地的城市规划情况，避免在可能拆迁的“危险”地区设置店铺。在租赁房屋时，还要调查了解该房屋的使用情况，例如建筑质量、房屋业主是否拥有产权或其他债务上的纠纷等，这些细节方面的忽略往往会导致店铺的夭折，给自己带来巨大的损失。
五、注意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类
一条街道会因为交通条件、历史文化、所处位置不同，而形成自己的不同特点，要选择街道两端交通通畅、往来车辆人流较多的街道，避免在“死胡同”里开店。店铺的坐落和朝向也是十分重要的，店铺门面尽量要宽阔，朝北要注意冬季避风，朝西要注意夏季遮阳，等等。同一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。长途汽车站、火车站和城市的交通主干道，虽然人流也很大，但客流速度较快，很多人经过的目的不是购物，滞留时间较短，在这些地方开店，要根据自己的经营需要慎重选择。
六、选择同类店铺比较聚集的街区，或者选择适合自己店铺的专业市场
“货比三家”是很多人经常采取的购物方式，选择同类店铺集中的街区，更容易招揽到较多的消费者。不要担心竞争激烈，相关店铺聚集有助于提高相同目标消费者的关注。电子市场、花卉市场、建材市场等专业化程度较高的市场或商场，也是开设店铺的不错选择。需要注意的是，选择专业市场或商场开店，要考察这些市场和商场的管理水平、规模大小、在当地的影响力等因素，对规模较小、开业时间较短、管理水平差的，要谨慎入驻。
投资商铺诀窍
在同一个商铺市场上，不同投资者投资的结果可能会截然不同，有的赢利丰厚，有的亏损累累，这是由不同的判断标准、不同的操作等诸多原因造成的。这其中对操作性风险的防范对策可以说是林林总总。
心理因素的影响和把握
操作性风险中重要的一环是心理因素的影响。商铺投资决策是人的主观行为，客观因素无论怎样变化，最终都得由人来评判其是与非，决定是否参与及如何参与商铺投资。如果说基本因素是从“质”的方面影响，市场因素是从“势”的方面影响，那么，心理因素可以说是影响商铺市场价格水平的“人气”。我们可以把引起商铺投资风险的心理因素归为两类：一类是市场主导心理倾向变化，另一类是投资者个人心理倾向变化。
注意区域内商铺的总量和增量
目前，随着城市化进程的加快，在各地旧城区改造中出现不少新建的商业街市，但一些地方商业街规模过大，商铺总量与当地购买力不相适应，导致商铺空置率上升，使商铺局部总量供求关系失衡，导致当地商铺总体价值下降。
因为投资市场的投资类别比较少，商铺投资出现了较大的增量态势，不少投资者投资商铺为间接投资，即投资商铺是为了获得商铺租金收益而非自用，在找不到求租对象时，只得空置。
把握买进卖出的时机
投资商铺也如炒股，规避风险，讲究买入卖出时把握时机，这与商铺投资的收益、售价和租金走势有密切关系。业内人士认为，在商铺周边商业状况稳定的前提下，租金是平稳上升，升到最高点后就呈直线发展；商铺的售价一般是从开卖后就呈坡度攀升，等升到最高点后，同租金一样，是直线发展。也就是说，等商铺售价和租金都涨到最高点，平稳发展的时候，商铺投资收益就只有租金一部分了。明白这个走势后，如果已经购买了商铺的投资者，最好找机会把商铺售出去，再投资其他商铺；而对于想投资商铺的人来说，售价已到顶峰的商铺投资价值不大，不如投资租金和价值都处于起始阶段的商铺。
不要被开发商的概念宣传所误导
现在是房地产概念满天飞的时代，开发商在推出自己的项目前，首先要提出一个新概念来吸引消费者的眼球。概念和项目是两回事，消费者不要被概念误导，在投资前首先要弄清楚项目的具体内容，尤其不要落入预售的陷阱。
注意物业管理
因为商铺单纯依靠经营而获得收益，需要依托于商业地段价值和经营特色等，所以它的商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高。投资者在投资商铺前，不是交了钱就完事，还要考察开发商有没有好的物业管理。事实上，商业物业管理好了，可以满足投资者多方面的发展需求，能提升商铺的品牌，实现投资者的经常性回报。有一些开发商有短视的毛病，将店铺都卖出去或都租出去作为自己的终极目标，而将经营管理的摊子交给买下店铺的人，使得物业管理越来越差，损害投资者的利益。真正负责任的房地产开发商，在将商铺出售给投资者后，会组建物业经营管理公司，负责业主的商铺代租和市场的统一招商管理，以保证投资者的投资回报。
考察商铺所在商圈的种类和规模
所谓种类，是指所投资的商业圈是否是一个集娱乐、购物、餐饮为一体的综合商业圈。往往是综合性的商业圈才容易吸引消费者，并能迅速成为新的商业中心。所谓规模，指的是商业圈不能太小，要有一定的规模。这要求开发商具有雄厚的资金实力和良好的经营状况。
投资前对商铺的评估
如果投资前对商铺价值“吃不准”，不妨先对商铺评估一下。一是用比较的方法。选择与评估对象在同一供需圈内的规模相当的商铺，进行日营业额、客流量、经营方向等方面的调查，综合这些数据，确定评估对象的回报率。二是在比较法的基础上，采用逆向思维法。寻找同类型火暴商铺的经营“缺档”，反其道而思维，你搞“粤菜”，我开“鲁味”；你店铺设计“民族风格”，我装修偏要“西洋风味”。对对方的“缺档”点寻找得越多，你评估对象的升值潜力就越大。
投资商铺的“先租后买”
投资中一种比较保险的办法是“先租后买”。想象和实际总是存在差距的，实际操作中总会发现商铺新的“闪光点”。即便失算，损失也不会太大。
把握商铺投资的科学营销链
科学的商铺营销链应该是：开发商、投资者、经营商家、消费市场，这是一环扣一环的完整体系。只有消费市场赢，商家、投资者才能赢。往往环境的一个变化因素，如交通改道、学校搬迁，或社区规划改变，就会使“旺铺”变成“冷铺”。这些变化也是投资者难以预测的。
投资商铺要密切关注环境特性与自身特性
这是商铺投资中风险大、要求高的地方。环境特性包括宏观的区域、地段、人流情况，目前值得注意的还有市政规划建设情况。有关工程附近的商铺会受到直接影响，商铺原来的“优等”地段和“劣等”地段可能对换。因此，必须了解有投资意向的铺面其所在区域的规划情况。商铺自身特性包括商铺门面、布局、设施以及商铺经营种类。对各个特点的重要程度见仁见智，很难确定其中哪一点最重要，因为它们犹如一条链子中不同的环节，其中任意一环有缺失，都会导致投资的失败。
小心商铺权属问题
如果投资的商铺已经被抵押，就可能受到抵押权人的拍卖、变卖，投资权益很难受到保障。了解商铺产权一般可向开发商或在房地产交易中心产权登记处确认。此外，还必须确认商铺的房屋用途是否为商用。由于商铺的权属问题专业性较强，具体的查询、确认操作可委托有关专业人士进行。必须明确，购买的商铺必须是商业用房的完全产权。
注意上家交付给你的商铺物业的“居改非”建筑结构的不适应性
对于“居改非”的物业，投资者在拿到商铺物业产证前，应该及时查看物业的实际构造情况。这样可以避免因为上家通过各种手段取得合法的商用房产权证后，实际上建筑结构并不适于商用。如因为承重墙等诸多原因，没有办法进行改扩建，使商铺经营无法得到正常开展，商铺的效益无法产出。
检查商铺的配套设施独立配置情况
要注意配套设施的分户独立性，要注意是否有独立的水表、电表及其他必备的独立设施。避免因为共用诸如一个大电表而无法分户，造成不必要的额外费用纠纷和增大不必要的投资成本。
