在发展后期，佛罗里达州的房地产市场日益显示出种种不可持续的迹象。土地所有者雇用了很多“保证书小伙”在烈日下引诱潜在的买家。这些年轻人有不少是网球和高尔夫职业选手，兼职赚点外快。他们穿着白色西装，鼓动潜在购买者支付不可退回的总房价10％的定金，这被称为“保证书”[19]。在地产繁荣的顶点，保证书收据像货币一样流通，酒店、夜总会和妓院都接受这些收据。
当满怀信心的购买者把钱存进开发商账户时，“保证书小伙”就会收到一笔固定费用。就像2006～2007年房地产崩盘前夕的抵押贷款经纪人一样，他们对购买者是否理解所签订的合同，以及是否有能力完成这一交易根本不感兴趣。一般来说，只有购买人的首付达到50％，金融机构才会提供抵押贷款。[20]所以，10％的保证书意味着买房的客户还要再准备支付40％。这对于许多满心期待要挣钱的业主来说，诚非易事。
当然，如果代表对中意地块具有优先权的保证书被卖给了另一个投资者，那么第一位购买者就不需要真的再去筹款了。房地产价格升得越快，保证书的买卖就会变得越流行。有些干得不错的“保证书小伙”不再把保证书卖给别人，他们自己干起了保证书投机。他们花10％去购买那个本质上是对未开发荒地的期权，打算转手以更高的价格卖出。1925年夏，在地产繁荣的鼎盛时期，保证书一天就可能被转手倒卖8次。[21]显然，20世纪20年代的佛罗里达州人从2007～2008年次贷危机急剧爆发阶段的房地产投机者身上并没有什么可学的，反而还能教会他们一些把戏。
当然，没有银行的支持，也不可能发生这种狂热行为。在1933年的《美国经济评论》上，佛罗里达州房地产专家赫伯特·辛普森发表了一篇题为“房地产投机和衰退”的文章。在辛普森看来，“现有银行的所有金融资源和金融工具都被充分调动起来，给这一投机行为融资”。他在文章中写道[22]：
保险公司购买被认为是选择抵押的贷款，保守的银行对房地产抵押自由放贷，更为激进的银行和金融商行几乎对所有业务均提供贷款。房地产贷款利率主导了很多银行的政策，同时还成立了数千家新银行，并下发特殊目的牌照，以便于给房地产开发提供信贷便利。占更大比例的是州银行和信托公司，它们很多位于大城市的外围或城郊，更为古老和更成熟的金融机构一般来说还没有占据这些地区。它们往往会把储户的钱或其他资源疯狂投入由它们自己控制或有共同利益的房地产开发项目，它们为此不惜铤而走险，哪怕违犯刑法也在所不辞。
这些贷款人中最严重的违法者是B&Ls（建筑与贷款协会）。原则上，这些机构就像互助储蓄银行一样，主要承担借款给成员的业务。[23]人们很难不联想到2008～2009年危机时的北岩银行，它也同样源于一个建房互助协会，相当于英国的B&Ls，虽然现在讲这个故事可能有点早了。
B&Ls只受到一些零星的管制，而负责对其监管的地方政府部门经常睁一只眼闭一只眼。[24]之所以没有对它们实行更严格的监管，在某种程度来说，是因为人们认为他们的资金是安全的。B&Ls的成员持有不能随意变现的股份，不像银行储户那样持有存款，这避免了出现挤兑问题。贷款都有房地产为抵押，这被认为是应该坚如磐石的。B&Ls的杠杆率很低，它们并没有发行债券来补充其股东权益。但不幸的是，这些观点忽略了这样的事实：拿到它们贷款的那些人本身杠杆率就已经很高。而且还忽略了这样一个事实：并不是所有的房地产投资都是坚如磐石的。[25]
建筑和贷款模式在19世纪时行之有效，但是现在它被房地产商用来满足他们的野心，并实现其狭隘目的。B&Ls比存款类金融机构更容易成立，房地产商乐意设立此类机构为其住宅发展项目融资。[26]尽管设立了董事会，但它很少行使监督权利。它们对外的宣传是，B&Ls只对可靠的贷款人提供抵押信贷，得到的收益都归成员。B&Ls率先实施低首付贷款。贷款人先从银行或保险公司获得相当于房产价值50％的抵押贷款，随后，B&Ls再发放相当于房产价值的30％的第二笔抵押贷款，因此，首付比例实际上降低到了20％。[27]
房地产开发融资的另一个日益重要的来源是证券化。在20世纪20年代，开发商发行了大约100亿美元的房地产债券。大约有1/3的房地产债券以住宅抵押贷款利息为基础，其余的房地产债券则以商业地产项目的未来租赁收入为基础。后者大多数是为个人高层写字楼、公寓、剧院融资的单一产权债券，虽然当时也有被称为“担保抵押贷款参与凭证”的更复杂的金融工具，就是我们现在所说的抵押转手证券。这些更为复杂的债券通过项目和抵押担保公司发行，并由商业地产项目做支持，但其市场交易并不活跃。为了吸引投资者购买，发行人保证债券持有人能够获得5％的利息率。当然，这也就意味着，如果潜在投资的收益不足，该项目或保险公司承担了很大风险。[28]
在实践中，保险公司不仅对债券进行担保，并将其纳入自己的投资组合。由于斯特朗出于国际政策考虑实施了低利率政策，国债利率随之走低，房地产债券也就成了一个更有吸引力的选择。在1920～1930年，寿险公司的资产中，由房地产和城市抵押贷款支持的资产份额从35％上升到45％。这些证券也由那些负责发行和推销的债券公司销售给了公众。投资者购买这些债券的时候，信任的是发行者的信誉。他们对这些债券并没有认真研究，从未要求那些资产池的风险更高的债券提供更高的收益率。[29]
于是，大量资金从个人投资者那里被引导到商业和住宅物业发展中。结果，这些债券，特别是那些在地产繁荣时期发行的债券，到了20世纪30年代，就出现了问题。
从单一产权债券的市场来看，我们能够发现，除了佛罗里达州的地产热潮之外，以芝加哥、纽约和底特律等城市为中心，也出现了商业地产的繁荣。[30]20世纪20年代是属于摩天大楼的10年。在这10年破土动工的高楼大厦数量，比20世纪的任何一个10年的都要多。摩天大楼热潮体现了建筑技术的进步，包括更耐用的钢框架结构、改良的电梯，以及应用泰勒式科学管理方法训练出的效率更高的工人。但它也反映了一种新的融资模式：盖一栋楼不仅仅是为了给公司做总部办公室，同时也可作为金融投资，期望着能将工作空间出租。纽约市的标志性建筑—克莱斯勒大厦于1928年破土动工，这栋楼不仅是克莱斯勒总部所在地，同时也有泛美航空公司、亚当斯帽子公司等其他各种租户在这里办公。
商业地产市场比住宅地产市场更晚见顶，但它的价格也飞涨到毫无道理可言。当它轰然倒塌时，也引起了极大的混乱。
不管怎样，佛罗里达州房地产市场的泡沫无可匹敌：在迈阿密出现了最疯狂的投机；奥兰多的地产泡沫相对较小；杰克逊维尔一开始泡沫水平较低，但到后来开始暴涨，这可能是庞兹破产的原因之一。从1920～1925年，戴德县的人口翻了三番。迈阿密地产的估价涨得更快，从1922年的6300万美元涨到1926年的4.21亿美元。在最疯狂的时候，在这个仅有8万居民的城市中，每3个居民中就有1个以这样或那样的方式受雇于房地产开发公司。在繁荣的巅峰时期，“房地产经纪人沿着弗拉格勒大街缓缓穿过人群……大声喊出他们的产品，开发商聘请的乐队为其进行音乐伴奏……很多时候，人行道根本无法通行，因为招揽生意的房地产经纪人实在太多了”。[31]人们一下火车，房地产经纪人就会一把抓住这些潜在的投资者。房地产广告几乎占据了报纸的所有版面。1925年年底，《迈阿密先驱报》的日间版已飙升至88页，而此前它最多也不超过20页。
尽管建筑工人不断涌入，劳动力还是变得越来越稀缺。很多工人不得不住在帐篷里。乔治·梅里克的推销天赋再次发挥得淋漓极致，他在其开发区的郊外搭建了有375顶帐篷的露营地，并称其为“科勒尔盖布尔斯的帆布酷屋”。比劳动力短缺更严重的，是佛罗里达州东海岸铁路决定暂停运输，加剧建筑材料短缺程度。迈阿密铁路站场挤满了2200辆货运汽车，被过度征税的铁路部门打算修建铁路复线的计划也加剧了运力紧张。铁路运输陷入停滞之后，轮船和帆船被征用来运送建筑材料。很快，迈阿密和迈阿密海滩码头都变得拥挤不堪，连卸货都变得困难。9月，轮船公司也与铁路一样，开始禁止运输家具、建筑机械和建筑材料。
这一切都是泡沫晚期的征兆。到底是什么原因导致了泡沫破裂，一直很有争议，这是所有泡沫的共性。股市调整是一个可能的触发点：1926年2～5月，标准普尔综合指数下跌了11％。这年冬天，佛罗里达州异常寒冷，之后的夏天又赤日炎炎，这让购房者对佛罗里达州温和的气候产生了担忧。1925年12月，热带气旋登陆，破坏了该州的原始海滩，这对交易市场造成了另一个打击。接踵而至的是4级飓风，美国气象局称之为“有史以来袭击美国的最具破坏性的飓风”。这场飓风于1926年9月18日袭击了迈阿密。迈阿密海滩有3名居民在洪水中死亡，迈阿密城区超过100多人死亡。[32]卡尔·费雪的度假小屋屋顶被大风掀掉。在科勒尔盖布尔斯，公理会教堂成了救济中心—这并非梅里克建造教堂的初衷。
对佛罗里达州的担忧并未止于佛罗里达州。佐治亚州萨凡纳市有2万名居民因受到地产繁荣的吸引，搬到了阳光之州，这引起了当地市政官员的警惕。被佛罗里达州的房地产吸引的投资者，从马萨诸塞州的储蓄银行提现2000万美元。东北部和中西部的银行家对存款和生息资产的损失越来越焦虑。
其他州的官员们不仅担心人口和资金的流失，也担心居民可能会有财产损失。俄亥俄州的银行家在报纸上刊登广告，警告不要与佛罗里达州的房地产开发商做生意。该州商务总管赛勒斯·洛克和证券部门主席诺曼·贝克出于公益，前往佛罗里达州进行第一手的市场调查。为保护小投资者的利益，他们建议，应该阻止那些出售以佛罗里达州房地产为支撑的证券的公司在他们州做生意。俄亥俄州议会听从这一劝告，通过了禁止交易的“蓝天法”。[33]反佛罗里达州的宣传还包括该州的肉不好，危险的爬行动物出没于人口密集地区等传言。[34]美国商业改善局在佛罗里达州进行的调查发现，欺诈行为非常猖獗，并公布了调查结果。庞兹的逮捕和起诉也是另一个佛罗里达州的不光彩的新闻事件。
如同房地产泡沫破灭经常会出现的情况一样，佛罗里达州的房地产市场首先出现了交易量下跌，过了一段时间之后，价格随之下跌。当地政府的收入锐减，雄心勃勃的城市发展项目被遗弃。在迈阿密的清算银行减少了2/3。[35]在佛罗里达州和临近的佐治亚州，有155家银行破产，其中大多数是曼利-安东尼连锁银行的成员。这么说是因为这些有问题的银行都由詹姆斯·R.安东尼和卫斯理·D.曼利这两个银行家拥有或控股。它们深度卷入房地产投机，尤其是投资于梅里克的科勒尔盖布尔斯的“珊瑚墙”开发项目。[36]储户遭受了3000万美元的损失。曼利被逮捕，因为他使自己的剩余财产逃避破产清算，涉嫌欺诈性交易。他的律师为其辩护时，声称曼利精神错乱。
佛罗里达州房地产泡沫破灭的金融影响在地域上局限于佛罗里达州和佐治亚州，但住宅房地产市场上的银行家和购房者都受到了冲击。尽管美国经济并没有出现颓势，但全国住宅数量从1926年的85万套一路下跌至1927年的81万套、1928年的75万套和1929年的50万套。
回顾过去，有人认为美联储本应为抑制房地产泡沫做更多的努力。美联储本应限制金融体系的无节制，防止南部银行的毁灭性破产。作为20世纪20年代末开始感受到的经济下行压力的重要来源，这本可以得到控制。
但盯住一个特定的部门，比如房地产行业，会像钉住英镑兑美元的汇率一样，产生许多两难困境。如果美联储官员将注意力从提供弹性通货这一根本任务中转移，那也会对经济稳定产生不良后果。运用货币政策来抑制金融失衡，最终可能只会打击经济。
过了不到几年，随着华尔街的日益繁荣，同样的困境又再次重现。美联储当时面对的问题是，当股市上涨时，是否应提高利率，以阻止更严重的金融失衡和潜在风险。或者，它能否继续以货币政策满足实体经济需求，而通过其他手段解决金融不平衡。如果想要做到这一点，美联储需要依靠我们今天所谓的“宏观审慎政策”，或是那个时代的人所谓的“直接压力”，即试图限制银行向金融市场直接放贷。[37]
最终，美联储选择了第一个方案，即提高利率。这一结果将带来深远的影响。
